Статья 11.9 Земельного кодекса РФ с пояснением, комментариями и примерами из судебной практики

Бизнесмен стоит с картой в поле

Когда в собственности есть участок, землевладельцу необходимо знать, какими правилами регулируется его использование, а именно положения ст. 11. 9 Земельного кодекса РФ.

Давайте подробно разберем статью 11.9, взятую из Земельного кодекса Российской Федерации, которая содержит в себе информацию об основных правилах для создания земельного участка, а также его изменения.

Основные требования для земельных участков

Земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая фиксированные границы. Размер, расположение, права, а также другие параметры отражаются в государственном кадастре недвижимости. Существует несколько правил по созданию (изменению) таких владений:

  1. Наибольшая, наименьшая площадь земельного участка, к которому, согласно законодательству о градостроительной деятельности, создаются условия использования и возведения строений на территории этой зоны, указываются, следуя таким условиям.
  2. У владений, которые не охватывают вышеописанные условия, предельные края устанавливаются, согласно настоящему Кодексу, прочими ФЗ.
  3. Нужно, чтобы края участка не захватывали населенные территории с местным самоуправлением (населенные пункты): города, поселки городского типа, села и прочие.
  4. Недопустимо создание владений, если из-за этого не будет возможности использования объектов недвижимости на этом участке.
  5. Не разрешается разделять, перераспределять или делать выдел доли территории в том случае, если оставшиеся к созданному владению ограничения не позволяют применять эти участки согласно одобренному назначению.
  6. Новому участку запрещается вклиниваться, заходить за границу и тому подобное, затруднять расположение объектов недвижимости или вызывать другие недостатки, которые мешающие эксплуатации и охране земель. А также если это нарушает требования Кодекса и прочими ФЗ.
  7. Нельзя создавать владение, если границы затрагивают территориальные зоны, лесничества.

Однако у этого пункта есть исключения. Например, территории, на которых ведется деятельность геологов, изучение природных скоплений минеральных веществ. Также для расположения таких объектов, как линии электропередач, трубопроводы, автомобильные, железные дороги и тому подобное. Еще территории для водохранилищ; таких сооружений, как плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные, водовыпускные сооружения, туннели; а также других искусственно созданных водных объектов.

Зеленые луга, лес - вид сверху

Последний, седьмой пункт был введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Комментарии к статье

К этой статье ввели некоторые условия юридического и технического плана, которые относятся к новым, а также к измененным участкам земли. К последнему варианту относятся территории, из которых сделали выдел или разделили (по пункту 4 статьи 11.4 из Земельного кодекса РФ). Преобразуемые и измененные земельные участки соответствуют друг другу, так как оба несут за собой изменение параметров части земной поверхности, которая имеет фиксированную границу, то есть ее площади, местоположения краев. А также важно учесть, что изменять владение можно, пока остаются хотя бы три точки, образующие геометрическую фигуру.

В первом и втором пункте этой статьи создаются правила для двух разных примеров. Первый, когда все определяет градостроительный регламент. Второй — когда он не определен или не охватывает эти правовые отношения.

Градостроительный регламент – это устанавливаемые условия использования земли, а также возведения зданий в соответствующей зоне, которые одобряются органами местных самоуправляющихся территориальных сообществ. Однако разработка этих правил может выполняться по отношению к частям населенных пунктов с будущим добавлением условий, касающихся других частей этой территории.

В градостроительном регламенте по отношению к земельным участкам, а также сооружениям, находящимся на территории определенной области, определяются:

  1. Для чего можно их использовать.
  2. Наибольшую, наименьшую площадь.
  3. Ограничивание эксплуатации согласно актуальному изданию законов РФ.

Четвертая часть ст. 41 ГрК РФ определяет, что если владелец земляного участка делает его раздел, то размер каждой зоны не должен быть больше или меньше учтенных градостроительным регламентом.

Согласно части четвертой ст. 36 Гражданского кодекса влияние этого регламента не захватывает следующие владения:

  1. В пределе территории памятников, ансамблей.
  2. Земля, которую свободно использует безграничное количество людей.
  3. На территории которых находятся или хотят создать линии передач, трубопроводы и другие подобные объекты.
  4. Земли, используемые для получения минеральных, органических образований земных недр.
  5. Охватывает области исторических поселений, достопримечательностей, санаториев, курортов.

Областям с особенными правилами применения градостроительные регламенты создаются согласно законодательству. Эти правила формируются для лесов, территорий водоемов: реки, озера и так далее, областей, не находящихся в личном имуществе, заповедников, природных парков, уникальных экономических территорий, земель сельских угодий.

Рулетка, план-карта лежат на траве

Для последних областей создаются уникальные условия по максимальной и минимальной площади. Потому что запрещается выделение участков в местах с искусственно созданным орошением полей, пастбищ, осушаемой земли. А также площадь которых меньше определенного субъектами РФ, согласно ст. 4 Закона N 101-ФЗ.

Условия этой статьи не охватывают ситуации выдела владений в счет части в общем имуществе для собственного натурального хозяйства или для фермы, создания сада, огорода, цветника, виноградника, разведения птиц, пчел, рыбы и других подобных производств, которые требуют меньшую территорию, чем минимальная площадь участка по закону.

За исключением столиц, где не может быть земель для сельских угодий, во всех остальных городах существуют свои условия для наибольшей, наименьшей площади таких территорий. Есть два метода их определения. В первом за основу берется размер средней земельной доли в районе. А другой исходит из какой-то другой меры, которую определил законодатель от какого-либо другого субъекта.

Такие правила площади участков установлены в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В нем указано, что площадь новой создаваемой территории на землях, используемых для сельских угодий, учтена законами РФ. Его смысл в том, что установление наибольшей площади участка для сельских нужд, которые находятся на одной площади с территорией поселения, могут быть владением одного человека, что является одним из правил управления таких земель.

А также комментарий регулирует условия по установлению границ территорий и их цель, так как они не должны нести вред исполнению общих положений, предусмотренных законом по правам на землю, а также на недвижимость на ней.

Взаимосвязь правил

Нужно еще отметить взаимосвязь правил пунктов один и два статьи 11 части девятой и статьи 33 этого же кодекса. При их применении нужно учесть 2-й пункт 3 части 27 статьи Закона N 221-ФЗ, по которому орган регистрации прав может отказать в постановке на учет владения, если его площадь не соответствует всем условиям.

По третьему положению разбираемой статьи пределы владений не должны заходить на населенные территории: города, деревни и так далее. Что ограничивает проблему до 2 ситуаций, не затрагивает при этом другие указанные в Законе №221-ФЗ. Таким образом, регистрация прав заканчивается, если какая-либо граница территории:

  1. Заходит на другой участок, зарегистрированный в своде данных о недвижимомимуществе, по п.2 ч.2 ст.26 исключением является ситуация, когда он и есть предмет изменения.
  2. Захватывает края владений, для которых уже определены правила использования земли и застройки. Исключением являются ошибки в определении второй территории либо если она предназначается для постройки линий передач, трубопроводов и так далее.

Дачный дом, сено

Следуя из этого, получается несогласованность ФЗ от 23.07.2013 №250 и п. 3 ст. 11.9 ЗК. Из-за этого часто местоположение краев населенных территорий, городов и территориальных зон не установлено, а значит, в кадастре недвижимости нет информации о координатах. Из-за чего кадастровый орган вынужден останавливать регистрацию прав на участки, а также отказывать в ней. После этого начинаются судебные разбирательства о незаконности постановлений.

Судебная практика

В таблице ниже представлено четыре примера из судебной практики по разбираемой статье.

ДелоСудДата решенияПредмет искаРешение
Дело № 4-КГ13–34Верховный Суд РФ07.12.13Разбирательство между двумя владельцами дома и участка. Было необходимо установление четких границ собственности и разрешение спораПоложительное решение
N ВАС-17051/13Высший арбитражный суд06.12.13Незаконная постановка владений на кадастровый учет и просьба снять с этого учетаЗаявленные требования удовлетворены частично
306-КГ14–163Верховный Суд РФ18.08.14Пересмотр решения об отказе в создании земельного участкаОтрицательное решение
Дело № 306-КГ15–10691Верховный Суд РФ17.09.15Пересмотр решения об отказе регистрации прав на владение недвижимым имуществомОтрицательное решение

Из представленной информации видно, что у этой статьи множество взаимодействий с другими правовыми нормами, но еще имеют место несогласованности, из-за чего и случается большинство судебных разбирательств.

Ссылка на основную публикацию