Что такое сервитут по Земельному кодексу

Фото 1

Случается, что помимо воли собственника часть земельного участка может быть ограничена в правах пользования. Несмотря на законные права собственности, отдельное лицо или организация способны установить своеобразный выдел для общественных нужд или для личного пользования. Обычно такие правовые ограничения допустимы для накладывания на соседские участки, которые имеют выход к местам общей доступности. Закон о земельном сервитуте на чужой территории имеет очень важное значение для определения границ ее использования. Безусловно, основным документом, регламентирующим нормы об установлении и прекращении обременения участка в виде сервитута, является Земельный кодекс.

Что такое сервитут, правовые основы

Любой вид правоотношений, возникающих в ходе эксплуатации земельных наделов, детально описывается именно в этом нормативном документе. Земля – недвижимый объект, к которому применимы не только правила о возникновении права собственности, но и возможные ограничения и преимущества, связанные с арендой, дарением, обменом и прочими видами сделок.

Перед тем как давать нормативно закрепленное определение сервитута следует отметить, что Гражданский кодекс описывает обстоятельства наложения обременения, которые необходимы соседям. Тогда как Земельный кодекс прописывает виды и цели, которые характерны для социально важного ограничения права собственности.

Как такового понятия сервитута ЗК РФ не содержит. До изменений, введенных законом от 28.12.2013 года, п. 1 ст. 23 отсылал к нормам гражданского законодательства, уточняя, что требования к частным категориям обременений прописаны в ГК РФ. После 1 января 2014 года, перед тем как изучать нормы статьи 23, необходимо обратиться к статье 274 ГК РФ.

В Гражданском кодексе прописано весьма запутанное определение, которое состоит из следующих частей:

  • основание: проход, проезд, ремонт, реконструкция, производимые в интересах использования соседского участка;
  • как возникает: через требование, договоренности или судебные предписания;
  • между кем производится: смежные территориальные наделы;
  • какие последствия: не возникает негативных ограничений, кроме невозможности пользования той части участка, по которой осуществляется удовлетворения потребностей соседей.

Исходя из этого определения, можно осуществить проекцию и на нормы социально значимого сервитута с установлением дополнительных административных процедур по земельному законодательству.

Фото 2

При этом следует оговориться, что ограничения, установленные ГК РФ, в основном носят адресный характер (ограничены кругом соседей). А по замыслу законодательства имеются основания для массовых обременений всех наделов, которые располагаются в «одной территориальной плоскости». В этом заключается разница определений различных типов ограничений при единстве подходов к порядку использования. В обоих случаях неудобства терпит только собственник ограничиваемого надела, теряя часть полезной площади из зоны эксплуатации, не меняя сути собственности.

Виды сервитутов по земельному законодательству

В противоположность гражданскому законодательству, которое дает примерный и неполный список предлогов для постановки «частного сервитута», в Земельном кодексе описываются все случаи, при которых возможно ограничить эксплуатацию властным предписанием. Но стоит оговориться, что для обоих видов характерно следующее деление на:

  • постоянные;
  • временные (срочные).

Временные сервитуты, которые устанавливаются в рамках частного случая, возможны только на основании личных договоренностей (например, пронос строительных материалов для возведения совместного забора). Постоянные же ограничения обычно накладываются решением суда, так как собственник зачастую препятствует свободному пересечению собственного надела посторонними лицами (соседями).

Публичный сервитут предполагает, что владелец не имеет права сопротивляться общественной задаче, создавая блага всем без исключения.

Виды публичных сервитутов по земельному законодательству можно условно разделить на две группы, если обратиться к предыдущей классификации:

Чем обусловлен сервитутНормативное обоснованиеКто устанавливаетНа какой срок
Гарантия возможности беспрепятственного посещения любым желающим водоема и прибрежной территорииП. 2 статьи 27 Водного кодекса РФОрганы МСУПостоянно
Необходимостью проведения устранения дефектов всевозможных инфраструктурных объектовПостановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170; Жилищный кодекс РФОрганизация, обслуживающая территориюВременно
Требованием определения границ посредством установления специальных знаков, геодезических пунктов для обслуживания сетейст. 42 Земельного кодекса РФ; Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 31.12.2009г. №582Росреестр, уполномоченные органы государственной власти регионального значенияПостоянно и временно
Устройством дренажной защитыСНиП 2.06.15–85Специализированные организацииВременно
Организацией откачки воды из водопоя и соответствующих объектовСтатья 33 Водного кодекса РФПо поручению Правительства местными органами властиПостоянно
Сохранения естественного ореола обитания скота путем прогона на выпасСтатья 22 ФЗ от 24.04.1995 № 52-ФЗУполномоченные государственные органы по охране объектов животного мираПостоянно
Необходимостью обработки земель с целью обеспечения противопожарных требований (сенокошение) и также прогон сельскохозяйственного скота в период проведения соответствующих мероприятий (весенне-осенний период)Статья 22 ФЗ от 24.04.1995 № 52-ФЗ;

Правила сенокошения и пастьбы скота в лесах СССР
Уполномоченные государственные органы по охране природных объектовВременно
Необходимостью охотиться или осуществлять вылов рыбыПриказ Минсельхоз РФ от 06.04.2015 года № 129Уполномоченные государственные органы по охране природных объектовПостоянно
Обязанностью проведения изыскательских, исследовательских и прочих видов работСРП-2007Уполномоченные государственные органыВременно

Фото 3

Что регламентирует Статья 23 ЗК РФ

П. 2 ст. 23 указывает на перечень субъектов, которые уполномочены ставить вопрос о наложении обременения на территорию в полезном смысле. В зависимости от вопроса, решаемого вследствие установления сервитута, субъекты меняются от низшего к высшему звену.

П.3 регламентирует разновидности публичных сервитутов. Более того, предусмотрено, что особенности эксплуатации или ремонта объекта, который требует нарушения права собственности, прописывается в других нормативных правовых актах.

Следующий пункт статьи 23 указывает на срочность ограничения, и с 2007 года эта норма имеет разъяснение внутри документа. Так, выделена особенность земель, которые полезны для различных государственных и иных целей.

П. 5 предусматривает гарантии для владельцев обремененных участков.

Следующий пункт регламентирует возможность для установления оплаты при дозволении сервитута, сближая этот инструмент обеспечения гарантий другой стороны с арендными правоотношениями.

Ранее имелась возможность у владельца надела с сервитутом требовать выкупа земли, если она не могла быть использована по назначению из-за обременений. Но с 01.01.2014 осталась возможность требования платы от уполномоченных органов, которые инициировали процедуру установления сервитута.

Пунктом 8 статьи 23 предусматривается гарантия отстаивания интересов владельца участка путем обращения в суд.

Далее определено, что сервитуты проходят иную процедуру регистрации относительно прочих обременений (ареста, например).

23 статья обращает внимание, что обременения, накладываемые в целях организации дорожного полотна, не относятся к компетенции земельного законодательства.

Разъяснение комментария к статье 23 ЗК РФ

В принципе комментировать указанную статью нет необходимости, поскольку она не дает двояких толкований. Выше рассмотрены основные разновидности сервитутов во взаимосвязи с уполномоченными органами власти, которые имеют основания для издания актов о наложении сервитута.

Фото 4

Также следует пару слов сказать о нормативно-правовом закреплении подобных действий. Так, ст. 52 закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ установлено, что подать заявление на регистрационные мероприятия могут обе стороны. А те обременения, которые установлены на арендованных у государства территориях, возможно зарегистрировать с письменного согласия уполномоченного органа.

Естественно, когда речь идет об ограничениях, лицо, терпящее неудобство, должно знать, каким образом оно может защитить свои права. Законными гарантиями выступают:

  1. Право владельца на обращение в суд по вопросу определения границ сервитута.
  2. Возможность распоряжаться такой территорией по собственному усмотрению – продавать, менять, дарить, сдавать в аренду. Новый владелец не имеет оснований ограничить обременение, поскольку становится правопреемником предыдущих договоренностей.

Судебная практика

Президиум ВС РФ утвердил 26.04.2017 года Обзор по соответствующей категории дел. Этот документ описал действия судов, которые нередко злоупотребляют комментариями к статье 23 ЗК РФ. Речь идет о том, что, отклоняя иск по причине отсутствия попытки мирно урегулировать спор, возникает неоднозначная позиция, ведь законодательство не имеет предписаний по совершению каких-либо действий для подписания взаимного соглашения об обременении. Такие решения суда отменяются.

Нередко сами истцы не могут правильно установить подсудность и направляют материалы в «неподходящие инстанции». Необходимо запомнить одно правило: если стороной спора является юридическим лицом, а землепользование осуществляется в предпринимательских целях, то претензию направляют в арбитражный суд. Все остальные тяжбы (рядовых граждан) рассматриваются обычными районными судами.

Для разрешения конфликта в суде прибегают и подменяя законность оснований. Когда речь идет о частном сервитуте, не стоит забывать, что проход или подъезд возможно организовать только для тех построек, которые зарегистрированы как объекты недвижимости. Дома, возникшие без получения на то разрешительных документов, не могут являться основанием для установления обременений.

Существуют споры, при которых собственнику изначально не установили сервитут (когда завершилось строительство объекта инфраструктуры). Через некоторое время потребовался его ремонт и возникла необходимость копать землю или нарушать целостность забора.

Взаимодействие с другими нормами

Для каждой разновидности общественно значимого обременения существует собственный набор нормативных оснований, конкретизирующих порядок взаимоотношений, в рамках которых необходим сервитут.

Частный порядок обременений регламентируется гражданским законодательством, поскольку имеет очень узкий круг оснований.

Определенного свода правил, устанавливающего все возможные варианты ограничений, нет. Земельное законодательство содержит 2 нормы: одна разъясняет порядок применения положений о сервитуте к участку, вторая говорит о том, как его можно снять.

Оспаривается его применение в рамках процессуальных кодексов (гражданского или арбитражного).

Фото 5

Тонкости и нюансы

Цель установления ограничения пользования границами собственной недвижимости заключается в необходимости реализации прав соседями или неопределенным кругом лиц. Всё зависит от субъекта установления и оснований.

Если тот, кто пытается выделить часть участка, выходит за рамки соразмерности, то всегда можно обратиться в суд. Подобный метод восстановления прав владения подойдет, когда территория используется не по назначению.

Заключение

Оба кодекса «поделили» нормы о предписаниях земельных обременений. До 2014 года существовала путаница как у исполнителей правовых норм, так и у органов, восстанавливающих правосудие. Сегодня можно говорить о четком разграничении положений различных видов ограничений пользования собственником земельным участком.

Ссылка на основную публикацию