Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

Фото 1

Земли сельскохозяйственного назначения – особые территории, которым присваивается статус определенного использования. В 2002 году для регулирования этой категории участков был принят специальный нормативный правовой акт, позволивший регламентировать вопросы оборота. Сделки по их использованию имеют свои особенности, а перевод категории сопряжен с нюансами. В некоторых случаях приобретать землю сельхозназначения нельзя, а, значит, и право собственности здесь подвержено определенным ограничениям.

Нормативное регулирование

Определение земель сельхозназначения дано в ст. 78 Земельного кодекса РФ. Здесь указано, каким образом должно выглядеть использование участков.

Основная масса нормативной информации об обороте земельных наделов содержится в Федеральном законе № 101-ФЗ с одноименным названием. Следует обратить внимание, что в 2004 году был принят нормативный правовой акт № 172-ФЗ, который разъяснил порядок перевода земли из одной категории в другую.

Исходя из специфики сферы регулирования, можно встретить множество подзаконных актов различных органов власти, начиная от Постановлений Правительства и заканчивая распоряжениями Минсельхоза и Росреестра. Также активно ведется работа по разъяснению положений в рамках работы Верховного суда при наличии прецедентных судебных споров относительно трактовки законов.

Также были приняты сопутствующие законы о видах разрешенной деятельности, например «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения, плюсы и минусы

По общему правилу для признания надела таковым должны соблюдаться следующие требования:

  • земли должны находиться внутри границ населенных пунктов и районов, не допускается выдел подобных участков;
  • целью использования может выступать только ведение сельского хозяйства.

До 2008 года не учитывались границы городов, поселков и станиц. В законе было указано, что должна быть проведена черта между наделами и поселениями, но уточнение этого критерия позволило привести в соответствие нормы земельного законодательства.

Фото 2

Состав земель сельскохозяйственного назначения определяется не только границами полезной площади, пригодной для посадок культур, но и иными территориями, которые способствуют сохранению свойств надела, а именно:

  • лесополоса (насаждения деревьев, защищающие угодья от ветров и пыли);
  • земли, по которым производится прокладка коммуникаций (например, укладывается система полива и удобрения);
  • территория, занятая дорогой внутри границ сельхоз земли;
  • водоохранные объекты (естественные пруды и искусственные водотоки); здесь исключается возможность использовать водную акваторию для коммерческих целей или иных отличных от сельскохозяйственных целей;
  • дозволительно сооружать на территории здания, которые предназначены для сельхозпродукции;
  • использовать наделы для охотничьего хозяйства.

Основными преимуществами таких земель является целевое использование, в том числе и для извлечения прибыли. Несмотря на то что в большинстве случаев сельскохозяйственные угодья сдаются в аренду, законом не запрещено выращивать и реализовывать продукцию.

Следует обратить внимание, что подобные наделы могут быть выданы в пользование или проданы для исключительных целей, например, для ведения научно-исследовательской и учебной деятельности. Здесь могут выращиваться экспериментальные сорта сельхозпродукции. Обычно такие наделы являются собственностью соответствующих институтов.

Отдельно следует выделить цели ведения рыбного хозяйства – аквакультуры. В основном рыбу выращивают для продажи, получения мальков, а не для организации досуга населения.

Предусмотрено, что земли сельхозназначения могут использоваться для прокладки линейных объектов (ЛЭП, газовых труб иного трубопровода) без перевода их назначения в иное. Из надела должна быть вычленена охранная зона, а сама прокладка допустима только при наличии разрешения и проекта рекультивации.

Последнее, что следует выделить при установлении целей сельхозземель – удаленность от границ населенных пунктов. Так, допустимо целевое рациональное использование (для нужд сельского хозяйства) земель, которые удалены от города или иного поселения на расстоянии не более 30 километров.

Что можно строить на земле сельскохозяйственного назначения

Когда речь идет о постройках, то следует разграничить земли, которые выделяются для дачного хозяйства по 66-ФЗ от 1998 года (с 1 января 2019 года заменяется 217-ФЗ от 2017 года), и земли, подпадающие под общее сельхозназначение.

Для первой разновидности наделов допустимо строить загородные дома без смены назначения. Если дом зарегистрирован в Росреестре со статусом «жилой», то позволяется даже оформить прописку в нем. Такие постройки облагаются налогом на общих основаниях. Разрешения на застройку не требуется. Следует только соблюдать общие нормы по смежным границам с соседними участками (2 метра от меж для капитальных объектов и 1 метр для временно возводимых сооружения – хозпостроек).

Выше были описаны сооружения, которые допускаются 102-ФЗ к застройке. Но, поскольку направлений использования может быть много, то и варианты построек могут быть различными. Например, для выращивания скота: земля может быть использована и для выпаса, и для возведения коровников, загонов, конюшен.

Фото 3

Существует еще одна категория для земель сельхозназначения по виду разрешенного использования – крестьянско-фермерское и личное подсобное хозяйство. Здесь может быть введен смешанный режим застройки – в отдельных случаях разрешается возводить дома для проживания фермеров, а также помещения для отдыха персонала, занятого на выращивании и обработке культур. Таким образом, к возможным сооружениям следует относить помещения для хранения инвентаря, продукции, переработки собранного урожая.

Земля сельхозназначения зависит от видов разрешенного использования для целей застройки и не может не учитываться субъектами, которые такую землю получают на праве собственности или аренды.

Кто может пользоваться такой категорией земель

По аналогии с предыдущим вопросом следует отграничить лиц, которым допускается использовать земли сельхозназначения для садоводства и огородничеств, и тех, кому дозволено выращивать агрокультуры и заниматься скотоводством.

Так, по общему правилу на землях СНТ могут хозяйствовать только физические лица, имеющие участки на праве собственности.

Тогда как иные земли возделывают зарегистрированные на законных основаниях следующие юридические лица:

  • КФХ;
  • коммерческие организации с любой формой собственности, при условии, что в их Уставе обозначен соответствующий тип деятельности с землей.

Здесь могут быть утверждены положения о паях или принятия в общедолевую собственность участков. Такой порядок утверждается самостоятельно собственниками.

  • некоммерческие юридические лица даже при условии регистрации их в качестве религиозных объединений;
  • казаками;
  • образовательными и научными организациями, в том числе реализующие общеобразовательные программы;
  • малочисленные народы, зарегистрированные в России как таковые для целей сохранения обыденного образа жизни, в том числе для промысловой деятельности и сельхозпроизводства.

Таким образом, давая понятие, можно сказать, что земля сельскохозяйственного назначения – это ограниченный определенными целями надел, предоставляемый в пользование конкретным категориям субъектов.

Отдельно следует оговориться об использовании надела иностранными гражданами. Для них недопустимо передавать в собственность таким лицам землю. Это же правило действует и для юридических лиц, для которых долей уставного капитала в размере 51% владеет зарубежный инвестор.

Особенности аренды и купли-продажи

В первую очередь следует отметить, что до момента получения права собственности или аренды администрацией населенного пункта, региона или федерации должно произойти выделение участка по определенному регламенту. Сегодня действует интерактивная кадастровая карта местности. В большинстве случаев на ней можно найти информацию о наличии притязаний на участок со стороны граждан или юридических лиц. Однако присутствуют и пустые наделы, которые могут быть запрошены для возделывания. Ранее производилось выделение участков для организаций, и потом они перераспределялись между работниками. В дальнейшем в рамках правопреемства оформлялось садоводческое некоммерческое товарищество собственников участков.

Сейчас администрация изначально определяет возможный способ передачи, указывая право выкупа или аренды. Производится это действие в местном печатном издании (газете). Поступившие предложения оцениваются, и в дальнейшем заключается договор. Сама передача производится бесплатно.

Фото 4

Можно рассмотреть в виде таблицы особенности заключения договора аренды при условии нахождения участка в частной собственности и в муниципальном или государственном владении

участок принадлежит государству или муниципалитетунадел принадлежит частному лицуособенности
В предмете договора должно быть указано в качестве оснований передачи прав и обязанностей по содержанию участка решение собственникаВ качестве права передачи указывается свидетельство о праве собственности
Права и обязанности сторон определяется идентичным образом, так как необходимо целевое использование участкаКогда собственником является частное лицо, то он может предъявлять дополнительные требования, которые помогли бы сохранить землю в надлежащем состоянии. Например, в договоре прописывается обязанность по использованию экологически безопасных удобрений
Срок действия договора обычно составляет 49 летНет определенных критериев по минимальному или максимальному сроку арендыЧастное лицо должно уплачивать налог на доходы, когда срок аренды превышает 1 год. То есть собственник ежегодно в 12 месяце может пролонгировать договор, чтоб не платить налоги. Нет гарантии у арендатора, что договор будет продлен на последующий период
Предусматривается единый порядок восстановления нарушенного права и ответственности сторонОднако, в случае частного владения могут быть предложены внесудебные формы урегулирования спора (медиация)

Когда идет речь о купле-продаже, то стоит руководствоваться гражданским законодательством. Так, например, в вопросе о цене могут быть предусмотрены расхождения. Органы власти исходят из кадастровой стоимости земли, а частные собственники опираются на рыночную стоимость аналогичных объектов по размерам или составу почвы. Следует обратить внимание, что в соглашении земля должна иметь четкие ориентиры. Обязательно должны быть указаны не только территориальные ориентиры, но и кадастровый номер.

Вопрос о субаренде решается в строго индивидуальном порядке. Так, гражданин-собственник может запретить субаренду в принципе, тогда как муниципалитет не укажет особых предписаний на этот счет, соответственно, позволит привлекать субарендаторов.

Фото 5

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы

В соответствии со статьей 7 закона № 172-ФЗ от 2004 года предусмотрены 9 оснований для перевода земель сельхозназначения в другие формы и для других целей.

  1. В 2002 году Правительство приняло Постановление № 830, в соответствии с которым производится консервация земель и изъятие их из общего оборота. Такое может произойти по причине радиоактивного загрязнения или вследствие иной техногенной катастрофы.
  2. Администрация может принять решение о создании на таких землях особо охраняемых территорий, объектов ценного назначения (в том числе и историко-культурного).
  3. Изменение границ городов в связи с расширением и застройкой приводит к переводу назначения и целей использования наделов, так как перестает соблюдаться принцип 30 километров, о котором говорилось выше.
  4. Когда земля не имеет особого статуса и не определена повышенная инвентаризационная оценка, то допускается для размещения производства совершить изменение назначения участка. В данном случае в Постановлении о принятии соответствующего решения должно быть определено, что иной площадной территории для возведения завода или иной промышленности не имеется.
  5. Если земля стала непригодной для выращивания агрокультуры, то передача территории должна быть произведена в соответствующий фонд (лесной или водный, а также приравнена к землям запаса).
  6. Временное ограничение прав пользования и возделывания земель, по которым прокладываются линейные объекты.
  7. Необходимо отметить ограничение сельскохозяйственного назначения для военных целей, то есть в случае необходимости размещения на таких объектах техники и стационарных орудий.
  8. С 2005 года список вариантов для перевода дополняет пункт о добыче полезных ископаемых (например, добыча песка), но с обязательным планом рекультивации надела.
  9. Цели социального обслуживания населения, в этом случае также будут учтены при переводе земель сельскохозяйственного назначения. То есть когда возникает необходимость строительства больницы, школы или иного объекта бытового обслуживания, то перевод осуществим на общих основаниях.

Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

В 2014 году Минэкономразвития подписало Приказ № 540, который утвердил классификатор видов использования земель сельхозназначения. Примечательно, что в этом правовом документе описаны виды использования вплоть до видов разрешенного строительства. Здесь же предусмотрены коды, которые соответствуют определенному виду использования.

Необходимость принятия этого документа предусмотрена статьей 7 Земельного кодекса РФ.

Фото 6

Возникающие нюансы

Следует обратить внимание на перечень нюансов, который должен быть соблюден при отчуждении или обременении землепользования:

  1. Если объект находится в залоге (например, при получении кредита), применение к нему правил об аренде не допускается. Сразу после выплаты кредита необходимо получить выписку из банка об отсутствии задолженности и передать подтвержденный документ в Росреестр для отмены ограничения прав собственности.
  2. Предназначение для хозяйствования надела должно быть обозначено своевременно, поскольку в дальнейшем править и переводить статус будет проблематично.

Заключение

Спрос на земли сельхозначения неуклонно растет. Государственные субсидии для осваивания подобных участков привлекают в сельское хозяйство новых лиц. Также сегодня активно осуществляется предоставление кредитов на развитие угодий и производства местной продукции. Зная общие принципы, на которых производится выдел земель сельхозназначения, можно воспользоваться возможностью на извлечение прибыли и открытие собственного бизнеса.

Ссылка на основную публикацию