Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, по ГК РФ

Фото 1

Владение недвижимостью — законное право, которым может воспользоваться любой гражданин. Однако порой имущество имеет сразу нескольких хозяев. Вот почему различают понятия «общая» и «долевая» собственность. Какая между ними разница? Как описана долевая собственность ГК РФ? Можно ли дарить или продавать долю от целого объекта недвижимости? Стоит разобраться подробнее.

Законодательная база

Законодательное регулирование владения частью имущества и распоряжения ею осуществляется ГК РФ, а именно 16 главой, где:

  • в тексте ст. 244 говорится о понятии и законных основаниях для возникновения тезиса «общественная собственность»;
  • статья 245 — подробности определения долей, когда объект недвижимости, изначально целый, разделяется;
  • общее положение 246 с комментариями — как новоявленные собственники могут распоряжаться своими долями, совершая различные сделки;
  • статья 247 — особенности владения и полнота пользования имуществом (его долями);
  • статья 248 — если долевой объект имущества приносит какие-то плоды или продукцию, особенности распоряжения ими;
  • статьи 249—259 посвящены особенностям владения и оформления различных сделок.

Не только Гражданский кодекс обеспечивает официальную правовую поддержку общей собственности. Владельцы долей тоже считаются налогоплательщиками, это значит, они обязаны выплачивать налоги:

  • статья 395 (НК РФ) — помогает определить размер налоговых обязательств каждому из всех долевых собственников.

Долевому имуществу посвящена 36 статья ЖК РФ, там говорится о правах и порядке распоряжения владельцами их собственностью.

Важно: законодательная база, касающаяся долевого владения, действительно разнообразна. Это понятие отражено практически во всех существующих кодексах. Таким образом, государство старается обеспечить защиту и законодательное сопровождение гражданам.

Понятие и основание возникновения

Согласно содержанию статьи 244 «Общая собственность» – вид имущества, которым полноправно владеют двое и более человек. Чаще всего это недвижимость либо общая долевая, либо совместная. Первый случай предполагает деление имущества с выделением нескольких долей. Второй случай – объект целостный, просто имеет несколько хозяев.

Как правило, тип и полнота владения устанавливается и закрепляется нормами закона. К примеру, имущество супругов, если оно приобреталось после заключения ими брака, считается совместным. Притом владельцы вправе разделить его, выделить доли, и закрепить это официально.

Фото 2

Раньше недвижимость считалась неделимым, целым объектом. Однако на практике люди часто пытались разделить ее, чтобы каждому досталась часть. Тогда произошли изменения в законодательстве, позволяющие признать процедуру деления законной. Более того, закрепить выделяемые собственниками доли и оформить их. Притом новоявленные владельцы располагают одинаковыми правами, имеют равные обязательства. Платят налоги, могут совершать любые возможные сделки, включая получение дохода с доли.

Части общедолевого объекта выражаются в процентах или дробях. Согласно 245 статье, пропорция равна, если только иное не будет оговорено законом. Размеры имеющихся частей можно менять, смотря по изменениям количества владельцев или модернизации самой недвижимости.

Важно: хозяин вправе реализовать долю, однако продажу должны предварительно одобрить (выразить письменно) остальные владельцы. Более того, перед тем как предложить выкупить часть имущества кому-то, продавец обязан сначала известить других собственников. И обсудить условия будущей сделки в подробностях с ними. Так как первыми покупателями по закону Российской Федерации выступают они.

Определение долей в праве долевой собственности

Как быть, если изначально объект недвижимости, например, квартира, был един, и необходимо разделить его? Многое решают сами владельцы. Они вправе собраться и, обсудив положение, разделить объект, выделяя части каждому из присутствующих. Подобное распределение происходит фактически в момент осуществления сделки. Например, группа людей, сложившись, купили жилье. При желании они вправе сразу разделить его по равным или различным долям. Полученный результат закрепить составлением письменного соглашения, где распишутся все присутствующие.

После чего достаточно будет заверить его нотариально, и новоявленные собственники отправятся в Росреестр регистрировать части имущества.

Это мирный путь, когда все совладельцы готовы обсудить и принять одно, устраивающее каждого, решение. Однако зачастую подобное невозможно. Тогда распределением занимается юрист, руководствуясь соответствующими нормами закона.

Важно: группа владельцев вправе самостоятельно оформить прекращение для одного или всех прав собственности. Если появится необходимость. Единственное условие – одобрение участников.

Фото 3

Когда мирного соглашения нет, и суть конфликта в размерах предоставляемых долей, суд разделит общий объект поровну.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Кстати, соглашение охватывает все аспекты использования общедолевого имущества:

  • разделение частей;
  • выявление очередности в использовании (если одновременно пользоваться недвижимостью нельзя);
  • определение размера каждой из выделяемых долей;
  • вопросы реализации, аренды и других сделок, объектом которых выступит общее имущество;
  • улучшение, реконструкция объекта, даже его разрушение.

Стоит помнить, что если неотделимые составляющие доли будут кем-то из дольщиков улучшены, они закрепляются как его собственность.

Дольщик имеет:

ПраваОбязанности
●       владеть;

●       эксплуатировать (согласно документации);

●       распоряжаться им, совершая различные сделки (мена, продажа, аренда или завещать кому-то, дарение).

Единственное уточнение: все манипуляции он производит при наличии официального (письменного и заверенного нотариусом) согласия других владельцев.

Здесь не будет актуален принцип голосования или мнение большинства. Закон уважает позицию каждого из имеющихся владельцев. Поэтому важно взаимопонимание и умение находить справедливый компромисс, даже когда собственников двое, и они супруги.

Плюсы: суд никогда не сможет принудить гражданина, навязать ему другое решение против воли. Это противоречит общепринятой свободе соглашения. Поэтому распоряжение общедолевой собственностью осуществляется лишь через согласование
Конечно, кроме прав, у граждан – владельцев будет ряд обязанностей. Как правило, они утверждаются наряду с определением всех долей в тексте соглашения.

Например, участники вправе менять и увеличивать свои имеющиеся части. Сделать ремонт или полную реконструкцию, после чего присвоить результат себе. Если, конечно, подобные манипуляции изначально не были категорически запрещены в договоре.

Все хозяева являются налогоплательщиками, также они должны регулярно выплачивать коммуналку.

Любой желающий произвести ремонт или реализовать долю обязан прежде уведомить остальных и заручиться их письменным согласием. Иначе, если кто-то против, он вправе оспорить это через суд

Важно: да, совместно владеть чем-то сложнее, чем быть единоличным распорядителем. Ситуация напоминает пассажиров лодки, где каждый имеет весло и гребет им. Лодка – общая, но у каждого есть ее определенная часть в собственности. Чтобы лодка продолжала плыть вперед и оставалась целой, важна согласованность команды.

Подробности отражены в ст. 246 ГК РФ, где общедолевая собственность выступает объектом, а граждане – владельцы субъектами права.

Владение и пользование частью имущества

Как происходит общее владение и последующее использование долей? Если объект – квартира или иное жилое помещение, здесь проще. Владельцы проживают там или сдают помещение. Они вправе как-то реализовать его (продать/обменять/завещать). Зачастую жилье приобретается именно для постоянного проживания.

Стоит помнить, что прописывать других людей владелец может лишь после одобрения других участников долевого контракта. То же касается приглашения квартирантов. Даже когда собственник женится/выходит замуж, супруга прописывают после согласия.

Порядок владения и полноту использования недвижимости отражает статья 247

Как быть, если объект – участок земли, где можно производить какие-то работы? Здесь важен принцип нахождения компромисса. Например: есть земля, которой одинаково владеют 5 взрослых человек. Они решили устроить там садовое хозяйство. Однако четверо планируют нанимать работников, пятый же готов работать сам. Здесь нельзя просто «задавить количеством» или устроить голосование. Можно провести переговоры, обсудить нюансы, найти какое-нибудь хорошее, устраивающее всех решение. Стоит помнить, при равных вложениях труда/денег, совладельцы получают и прибыль поровну.

Расходы по содержанию

Список основных расходов:

  • выплата налогов;
  • оплата коммуналки;
  • сборы;
  • иные платежи (проведение ремонта, модернизации, реконструкции).

Статья 249 описывает механизм распределения расходов. Согласно ей, применяется формула:

величина расходов = размеру доли. Получается, если изначально недвижимость делили поровну, то все платят одинаково. Если нет, больше расходов несет владелец большей части. Так делятся все издержки, касающиеся содержания или эксплуатации недвижимости.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, выдел из него доли

Как происходит само разделение объекта достояния и последующее выделение долей?

Здесь гражданам поможет статья 252 (ГК РФ):

  1. Общее имущество можно поделить между лицами – участниками согласно достигнутому между ними соглашения.
  2. Любой человек, ставший совладельцем, вправе требовать себе выдел отдельной доли.
  3. Если мирное согласование величины и количества частей не удовлетворило кого-то из дольщиков, он вправе потом обжаловать это через суд. После чего судья пригласит на заседание всех участников и, руководствуясь законом, разделит имущество, определив им доли.
  4. Когда общая недвижимость по закону или своим природным свойствам не делится, то недовольный участник вправе потребовать у остальных, кто получил свое, выделить ему соразмерную неполученной части компенсацию. Таким образом, он восполнит ущемленные права собственника.
  5. Другие собственники способны выплатить ему денежную или иную компенсацию вместо неполученной доли, если сам обделенный участник согласен. Когда сама часть, причитающаяся ему, незначительна или ее нельзя по каким-то причинам выделить, суд обязует остальных владельцев выплачивать компенсацию принудительно.

Фото 4

Важно: требование возмещения при удовлетворении (если ему отдадут деньгами или иным способом), автоматически лишает владельца всех его прав как дольщика. Зачастую граждане отказываются принимать деньги или другое имущество взамен, полагая, что потом останутся внакладе.

Почему совместное владение считается сложным процессом? Большую роль играет не законодательство, а человеческий фактор. Нормативные акты, наоборот, стараются упростить процедуру реализации и последующего оформления. Но главную роль все равно играют сами люди и способность их договориться. Иначе потом процедуру проведет суд, и, возможно, его решение устроит не всех.

Преимущественное право покупки

Когда собственник, имеющий определенную часть имущества, собирается его реализовать, группа граждан может использовать преимущественное право. Кто они? Другие владельцы реализуемого предмета. Продавец должен сначала предложить им выкупить его собственность. Причем они имеют лишь права обычных покупателей. То есть не смогут потребовать сбавить цену, если только не договорятся мирно. Единственное исключение – публичные торги.

Законом определены случаи, когда часть имущества вдруг выставляется как лот аукциона, притом без выраженного согласия остальных дольщиков. Например, если изначально лицо – владелец использовал ее как залог при составлении с банком кредитного договора. Или имеет другие существенные долги (например, по алиментам). Тогда работники банка – кредитора или судебные приставы организуют аукцион.

Если же планируется обычная продажа, гражданин – продавец заранее извещает (письменно) остальных дольщиков, предлагая им стать покупателями. Он указывает реальную цену, условия продажи и произведения выплат (одним платежом или можно рассрочку). Извещенные лица либо соглашаются, тогда приобретают долю, или отказываются, тогда он вправе уже открыто начинать торговаться с другими, сторонними лицами. На раздумье и принятие решения они имеют 10 дней. Срок считается от момента фактического вручения им уведомлений.

Фото 5

Важно: если продавец игнорирует это, оскорбленные совладельцы вправе обжаловать совершенную без их ведома сделку через суд. Судья, изучив факты, аннулирует ее. Тогда ответчику придется возмещать расходы пострадавшему покупателю, заодно оправдываться перед «коллегами» собственниками. Возможно, суд еще назначит штраф или другие санкции, ведь он допустил административное преступление.

Правила статьи считаются универсальными, они едины для любой из возможных сделок, осуществляемых с недвижимостью: обмена/дарения/продажи, даже завещания. Иначе потом другие владельцы будут вправе оспорить завещание и откажутся признавать наследника.

Ссылка на основную публикацию