Процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка

Озеро, горная местность

Согласно законодательству любая недвижимость нуждается в регистрации. Существует специальный общий реестр, где хранятся основные сведения, касающиеся объектов. Земля тоже считается недвижимостью, она имеет несколько категорий, определяющих ее функциональное назначение. Однако изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно, что позволяет владельцу при желании превратить ЛПХ территорию в ИЖС. Это сложно? В чем состоит необходимость подобной процедуры? Стоит разобраться подробнее.

Что говорит закон, когда требуется смена и понятие разрешенного использования

Законодательство не только регулирует перемещение собственности с помощью системы Росреестра, оно также устанавливает каждому участку отдельную категорию.

В ФЗ-172, принятом в марте 2012 года, есть информация, касающаяся официальной смены имеющейся у участка категории. Согласно ему, граждане вправе менять ее на любую из существующих.

Статьи 37-38 в Градостроительном кодексе указывают, что земельному участку может устанавливаться лишь указанная законодательством категория.

Какие именно существуют категории земель, понятие «разрешенное использование» можно найти в тексте Земельного кодекса. Разрешенное использование – это указанное в кадастровом паспорте сельхозназначение надела. Владельцы и арендаторы, получившие территорию, обязаны следовать данным основных правоустанавливающих документов. Например, если написано «ИЖС», значит, осуществлять там индивидуальное строительство. Если «ЛПХ» — организовать подсобное хозяйство.

Важно: категория определяет вид практического использования надела. Человек вправе изменить ее, но без официального разрешения самовольно нарушать предписания нельзя. Иначе его действия будут считаться незаконными.

Особенности землепользования подробно описаны на страницах Земельного кодекса.

Назначение наделов:

  • для нужд частного сельского хозяйства: можно сеять, обрабатывать почву, собирать урожай;
  • строительство жилых или садовых домов (ИЖС);
  • специальные территории, где осуществляется воздвижение разных промышленных и энергетических объектов, например, вышек телевещания (земли под космические или же военные объекты);
  • территории заповедников и других похожих объектов;
  • лесное либо рыбное хозяйство;
  • водные ресурсы (рядом располагается природный водоем, озеро);
  • запасное назначение.

Дома, летняя листва

Как правило, когда надел зарегистрирован, в Росреестре хранится основная информация, касающаяся видов его допустимого практического использования. Даже собственник обязан следовать этим данным.

Законодательство допускает возможность для граждан сменить существующую категорию. Если только это никак не отразится на общих земельных ресурсах страны. Например, существуют территории, изменение назначения которых способно навредить или природной среде, или экономике государства. Например, когда человек решит застроить плодородное пастбище, осушить водоем или приобретенный им участок стоит рядом с защищенной территорией заповедника.

Виды разрешенного использования земель

Все земли, кроме подробных целевых указаний, дополнительно имеют список разрешенного законодательством разновидностей использования. Это на практике определяет, что именно человек может сделать с приобретенной им собственностью.

По классификации все разновидности использования делятся:

  • основной:
  • условно разрешенный;
  • дополнительный.

Например, основные типы применения наделов:

  • под ведения различных сельскохозяйственных работ, включая возможную переработку продукции;
  • организация отдельного подсобного хозяйства рядом на территории приусадебного участка или подальше, в поле;
  • разведение садов, огородов;
  • строительство небольших одноэтажных дачных (садовых) домиков;
  • создание крестьянского или небольшого фермерского подворья;
  • возведение отдельного жилого (капитального) дома.

Кажется, что в списке много похожих понятий, но если внимательно изучить, различий хватает. К примеру, если на территории будет допускаться строительство небольшого дачного домика, то можно построить его и даже там зарегистрироваться. Однако, заниматься огородом нельзя. Если же земля, наоборот, предназначена для устройства сада или разведения огорода, частный домик там возвести проблем нет, но зарегистрироваться уже нельзя.

Когда арендатор берет себе в аренду надел ИЖС, построить дом будет обязательно, причем полноценное жилище, где можно проживать постоянно. Если же пользование земли предполагает только ведение небольшого личного хозяйства, то собственник должен лишь заниматься указанной деятельностью. Строиться нельзя.

Приобретая наделы под ведение большого фермерского или своего крестьянского хозяйства, человек будет обязан вести такую сельскохозяйственную деятельность, вдобавок зарегистрировать себе ИП, платить налоги.

Важно: смена существующего типа применения осуществляется официально через компетентные органы.

Кто выдает разрешение на смену категории земли

Итак, гражданину хочется поменять существующий вид применения своей территории. Этим занимается администрация (местное самоуправление).

Как сделать:

  1. Выяснить, что вы желаете изменить, планы будущей деятельности.
  2. Юридически обосновать необходимость смены имеющейся категории. Для этого гражданин указывает конкретные весомые причины. Стоит помнить, что целевое назначение при этом будет сохранено, также подпадать под одну определенную категорию.
  3. Согласие соседей. Они должны письменно подтвердить отсутствие возможных претензий. Также необходимо собрать письменные разрешения собственников всех расположенных рядом участков, имеющих одни, общие границы.
  4. Подготовить для предоставления требуемые документы.
  5. Собрав бумаги, написать заявление и обратиться с этим к главе местного муниципалитета.
  6. Взамен принятых документов специалист отдает расписку.

Важно: измененный участок нужно зарегистрировать снова, обратившись в ближайший Росреестр или МФЦ

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, документы

Уже известно, что территорию вокруг контролирует местная администрация. Она смотрит, кто и как использует наделы, также именно муниципалитет вправе изменять существующую категорию земли. Чтобы подать соответствующий запрос, гражданин должен сначала выяснить особенности процедуры.

У гражданина есть 2 разных способа изменить существующий ВРИ (вид разрешенного использования) надела: с переводом объекта недвижимости по категориям и без.

Первый вариант предполагает перемену именно вида применения участка. А второй – выбор одного из разрешенных законом типов использования, притом сама категория остается неизменной.

Второй вариант считается более сложным, ведь придется менять существующий статус надела.

Как изменить разрешенное администрацией использование земельного участка?

Порядок действий и требуемые документы:

  1. Обращение заявителя в муниципалитет. Предпочтительнее будет личное посещение, ведь тогда можно подробно расспросить специалиста, какие документы при обращении потребуются. Посмотреть образец готового заявления. Задача: выяснить подробности процедуры, список документов и оставить там свое заявление.
  2. Публичные слушания. Их проводят, приглашая всех проживающих рядом соседей, чьи участки имеют одну или несколько общих границ с данным наделом. Соседи должны разрешить провести изменения, причем выразить согласие письменно. Иначе их разрешение будет выглядеть условным.
  3. Подача документов. Гражданин собирает и предоставляет следующие бумаги:
  • нотариально подтвержденное согласие соседей;
  • выписка ЕГРН (или иной правоустанавливающий документ);
  • план участка (ситуационный);
  • кадастровый паспорт;
  • паспорт гражданина, его копия.

Процедура долгая, займет примерно 30 дней, после чего новый ВРИ будет выдан лично гражданину. Дополнительно заявитель получит обновленный кадастровый план.

Важно: кроме списка бумаг, нужно заранее выяснить еще стоимость процедуры, ведь все расходы несет сам заявитель. Возможно, потребуется межевание.

Как правильно написать заявление: содержание и образец

Заявление считается основным документом, с него, собственно, начнется вся процедура. Поэтому к его заполнению гражданину стоит относиться серьезно.

Требования:

  • стандартное оформление;
  • «шапка», данные заявителя, основная часть, подписи, дата написания;
  • грамотность, изложение фактов;
  • желательно указание конкретных нормативных актов или статей ЗК РФ;
  • деловой, нейтральный стиль;
  • отсутствие помарок, исправлений, карандашных приписок;
  • допустимо заполнение вручную, главное, разборчиво.

Пишется оно на имя действующего начальника департамента, отвечающего за градостроительство (если автор – житель столицы), областного или краевого центра.

Зеленое поле, тропа, ферма

Указывают следующее:

  • в разделе «шапка» – Ф. И. О. получателя, наименование организации, данные заявителя;
  • «заявление»;
  • сведения, касающиеся надела;
  • месторасположение (подробный адрес);
  • сроки владения;
  • форма собственности;
  • кадастровые, основные технические характеристики;
  • причины (расписать подробно), также разрешение соседей (они вправе позволять или отказать в осуществлении смены ВРИ);
  • сделать акцент, что данные изменения впоследствии не принесут никакого практического ущерба градостроительному контексту и окружающей среде, соответствуют имеющемуся целевому назначению;
  • дата, подпись, рядом – расшифровка подписи.

Образец заявления можно посмотреть на страницах в интернете, также готовые заявки могут находиться у специалиста в администрации.

Сроки и стоимость

Уже известно, что все сопутствующие расходы несет только заявитель. Административные услуги обойдутся бесплатно, здесь госпошлины нет. Однако, возможно, изготовление некоторых бумаг потребует оплаты.

При последующей регистрации надела в МФЦ или Росреестре госпошлина нужна, 350 рублей. Ее следует заплатить заранее, и квитанцию приложить к уже собранным для регистратора документам.

Сроки осуществления смены ВРИ — 30 дней, здесь конкретную дату смогут сообщить только специалисты после рассмотрения поданной заявки. Когда участок новый, срок сокращается практически вдвое, 10—15 дней.

Что делать, когда вместо согласия пришло отказное уведомление? Гражданин вправе оспорить его, если решение показалось незаконным. В судебном порядке.

Почему могут отказать:

  • допущены нарушения земельного или же градостроительного законодательства;
  • нарушены предписания конкретных нормативных актов/нормативов;
  • нужно переоформить или донести недостающие бумаги (об этом в уведомлении подробно укажут);
  • обратился посторонний (не собственник);
  • имеются претензии совладельцев или соседей;
  • у документов имеются поправки, они испорчены.

В целом отказы бывают исправимые, когда гражданин может учесть замечания и, выполнив их, обратится повторно. И категоричные.

Как выбрать ВРИ земельного участка

Многие недоумевают, зачем нужны указания ВРИ для надела. Ведь земля всегда остается недвижимостью. Можно строить там или засевать ее, какая разница, собственник вправе принимать решения. Нет. В реальности правообладатели должны следовать характеристикам, описанным в правоустанавливающих документах.

Они могут при желании подобрать себе более подходящий ВРИ из списка доступных основных/дополнительных вариантов. После чего оставить заявку.

Частные дома, проселочная дорога

Когда администрация, рассмотрев вопрос, принимает решение, она отправляет обновленные сведения в отделение местной кадастровой палаты (Росреестра). Гражданину останется лишь забрать новое свидетельство.

Нюансы процедуры

Необходимость строгого законодательного регулирования всего, касающегося недвижимости, особенно земельных участков, обусловлена наличием большого количества неучтенных, бесхозных территорий. Люди самовольно выбирают себе понравившийся надел, осуществляют там строительство, потом недоумевают, когда местная администрация требует сноса здания.

Можно изменить ВРИ, если надел незарегистрированный? Нет, для начала потребуется регистрация. Тогда владельцу придется:

  • провести межевание (вызвать специалиста какой-нибудь геодезической компании, оплатить услуги);
  • получить от него готовый межевой план;
  • осуществить регистрацию, посетив МФЦ или Росреестр.

После этого уже думать о смене ВРИ.

Стоит помнить: каждая категория имеет свои особенности. Например, если гражданин планирует строительство и желает получить для надела статус «ИЖС», там, кроме разрешения строить дом, есть уточнения. Сроки строительства, расположение здания, наличие индивидуального почтового адреса, номера дома. Максимальный срок для возведения полноценного жилища – 10 лет. Если гражданину не удастся следовать ему, то есть угроза применения штрафных санкций или принудительного изъятия у собственника надела.

Ссылка на основную публикацию