Особенности оформления земли под многоквартирным домом в собственность

Фото 1

Последние годы ведутся очень активные дискуссии о том, является ли приватизация земли под МКД выгодой для собственника жилья. Существует много различных точек зрения по этому поводу. Это говорит о том, что до сих пор многим неясно, для чего нужно оформление земли под многоквартирным домом в собственность. А главное, многие абсолютно не знают, какие выгоды это несет с собой, и чем чревато не оформлять землю в собственность. В этом есть как плюсы, так и минусы.

Владельцам квартир в МКД также принадлежит и все прилегающее домовое имущество – чердаки, крыши, подвалы и т. д. В эту же группу входит и земля, которая располагается непосредственно под многоквартирным домом, прилегающие территории вместе с элементами благоустройства, озеленения и прочее. Как правило, территория определяется размерами кадастрового участка и согласно жилищному кодексу принадлежит собственникам квартир в этом доме.

В данный момент приватизация не является обязанностью для жильцов дома – это их право, которым можно и нужно пользоваться. Многие просто не понимают, какие последствия несет за собой игнорирование данной возможности. Более того, зачастую властям выгодно, чтобы люди не оформляли собственность на землю. Таким образом, они могут абсолютно свободно, не учитывая интересов домовладельцев, распоряжаться вверенной землей.

На прилегающих непосредственно к дому территориях могут появиться новые постройки, магазины или даже ночной клуб. На приватизированной земле такое просто невозможно – тут собственники сами решают, что и где будет на их общей земле. Более того, владельцы участков могут распределить их между собой, поделив таким образом те же парковочные места во дворе. Землю можно продать или сдать в аренду, предварительно согласовав со всеми собственниками придомовой территории.

Оформленная в собственность земля может использоваться и как хозяйственная территория. На ней могут быть построены такие объекты, как спортивная площадка, хоккейный корт и т. д. При желании свою дворовую территорию можно отгородить шлагбаумом или забором, построить парковку или расположить беседки.

Фото 2

В дальнейшем, такие объекты будут находиться в собственности владельцев земли, на которой они расположены, а это значит, что они имеют право продавать их или сдавать в аренду. Можно в аренду сдавать и саму землю. Например, для проведения мероприятий, ярмарок, и торжеств. Это все возможно только на оформленной земле. Пока земля не в собственности, выгоду с нее может получать только ТСЖ и муниципалитет.

Необходимо учитывать, что расходы по их содержанию все же ложатся на плечи их собственников. Все постройки и элементы инфраструктуры будут обслуживаться непосредственно за счет собственников этой территории. Размер оплаты высчитывается пропорционально размерам занимаемой площади жилья. То есть цена за придомовую территорию растет пропорционально квадратуре квартиры.

Реновация пятиэтажек в Москве

Мало кто знает, что по программе реновации предусматривается не только получение равноценной квартиры, но и альтернативная компенсация за участок земли под ней. Рыночная стоимость жилья формируется не только на основании стоимости квартиры, но и общей стоимости здания, земли под ним и других объектов, находящихся на ней.

Если владельцы квартир не оформили свое право на землю под МКД, то и прав на эту землю у них не возникнет. Соответственно органы власти могут предложить компенсацию по реновации без учета стоимости здания и объектов общего пользования.

Исходя из этого, владельцам квартир многоэтажного дома еще до принятия решения о реновации нужно размежевать землю под своим домом, поставить данный участок на кадастровый учет и приватизировать его долю. То же самое необходимо сделать и владельцам квартир ближайших домов, так как в перспективе, если их земля не оформлена, власти могут отрезать от нее вполне существенный кусок и добавить к новому дому или постройке.

В том случае, если земля под многоквартирным домом поставлена на учет в кадастр до 01. 03. 2005, то собственники квартир в таком МКД считаются и владельцами участка автоматически, сразу после вступления закона в силу.

Зачастую с оформлением собственности земли возникают проблемы, особенно часто такая ситуация возникает в Москве. Так как многие участки не сформированы или не имеют четких границ, приходится через суд доказывать право на приватизацию земли. В московской области формированием таких участков занимается орган муниципального управления – департамент городского имущества. Он утверждает границы существующего, уже размежеванного участка.

Если же участок не размежеван, то необходимо обратиться к услугам кадастрового инженера, он оценит границы и с согласия жильцов составит план будущего межевания земли. После окончания формирования участок ставится на учет, ему дается кадастровый порядковый номер. Владельцу выдаются документы, устанавливающие соответствующее право владения.

Без осуществления таких процедур земельный участок не может быть оформлен в общедолевую собственность владельцев квартир в МКД.

Фото 3

Преимущества и недостатки приватизации

ПлюсыМинусы
Использование участка только по согласию собственников. Никакие укладки новых дорог, строительства новых зданий, гаражей, коммерческих заведений не коснутся, точно как и переоборудование или снос каких-либо построек на этой территорииУплата ежегодного земельного налога. Рассчитывается он, как правило, от установленной кадастровой стоимости земельного участка. Она практически не уступает рыночной. В различных регионах процент варьируется, но в среднем составляет около 0.02%
Возможность извлечения дополнительной прибыли путем сдачи земли в аренду или постройки на участке других объектов с целью их эксплуатации с материальной выгодойОтветственность за содержание вверенной территории. По существующим нормам вся придомовая территория должна содержаться в надлежащем виде – газоны, площадки, парковки. Без мусора и снега. За ненадлежащее состояние владельцы могут быть оштрафованы
На приватизированном участке только собственники решают, где и что им установить, расположить и построить. Как оборудовать детские площадки, где будет тротуар и т. д.Увеличение стоимости площади жилья. Оно несет за собой увеличение расходов на содержание и существенно снижает круг возможных покупателей или арендаторов

В целом необходимо понимать, что вместе с неоспоримыми выгодами приходит и ответственность. Пожарная безопасность, жизнь и здоровье людей на занимаемой территории, санитарно-эпидемиологические нормы, их соблюдение и т. д. – все это ложится на плечи владельцев.

Схема действий для оформления земли в собственность

Для зачисления земельного надела под МДК в собственность есть определенный пошаговый порядок действий. Нужно собрать всех жильцов на совет и запротоколировать данное мероприятие. Как правило, применяется метод открытого голосования за или против оформления участка. После следует обратиться в департамент городского имущества с заявлением.

Чтобы участок мог быть оформлен, он должен быть занесен в кадастровую карту как самостоятельный земельный надел. Если это не сделано, то жильцам самим необходимо провести межевание данной территории. Для этого существуют специальные обученные инженеры, которые на основе документации о межевании ближайших территорий и данных по обслуживаемой территории делают расчеты и план будущей собственности земли.

Утверждается схема межевания департаментом городского имущества, после чего на общем голосовании принимается или не принимается абсолютным большинством голосов жителей данного дома. На этом этапе жильцы могут ознакомиться с проектом, задать интересующие вопросы инженерам и проектировщикам, добавить свои корректировки.

После утверждения начинаются непосредственные работы по межеванию участка. Стоимость их разнится по регионам, но обычно составляет 30–50 тысяч рублей с дома. Имея межевой план, жильцы обращаются в Росреестр за постановкой их участка на кадастровый учет. Право собственности будет удостоверяться документом из ЕГРН. Этот документ может храниться как у уполномоченного владельца, так и в управляющей компании, в случае, если жильцы решат ей доверить управление придомовой территорией.

Перечень необходимых документов:

  • заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации долей собственности на общее имущество в МКД;
  • обращение от председателя жилищного товарищества;
  • нотариально заверенные документы лица, уполномоченного заявителем представлять его интересы;
  • результат голосования с общественного собрания собственников жилья;
  • межевые документы, план раздела с указанием соседних территорий;
  • согласованный с администрацией города проект о местоположении земельного участка;
  • документы с указанием размерных частей каждого из собственников данного дома;
  • дополнительные бумаги в зависимости от региона.

Фото 4

Документы на регистрацию в государственных органах подаются лично заявителем через центр услуг «Мои документы». По результатам проверки представленных бумаг и документов кооперативу жильцов или одному собственнику выдается паспорт на земельный участок, поставленный на кадастровый учет. В нем указывается вся информация, которая понадобится в государственной регистрации.

Кто может приватизировать территорию под МКД

  1. Отдельный владелец квартиры или другого имущества на территории этого дома, подтверждающийся соответствующими документами.
  2. Собрание владельцев в рамках коллективного обращения с указанием долевого надела каждого из собственников.

Поскольку весь процесс очень дорогой и требует большого вложения времени и сил, оформление на одного владельца – это скорее явление в рамках исключения, и случается очень редко. Так как возможность владения отдельным участком очень ограничена, такой владелец не сможет единолично распоряжаться своим наделом. Поэтому наиболее распространен второй вариант, когда коллектив, состоящий из большинства жильцов, оформляет в собственность земельный участок под многоквартирным домом, при этом указывая долевую часть каждого жильца.

Фото 5

В некоторых областях ответственные органы муниципалитета или самоуправления не выдают документы, аргументируя тем, что якобы земля и так по закону уже принадлежит жильцам этого дома. Это в корне неверно. В таком случае жильцам придется самим пройти процедуру государственной регистрации через Росреестр. Документы туда подаются онлайн, и на их основании выносится соответствующее решение о внесении записи в реестр.

Росреестр может отказать в оформлении земли в собственность в следующих случаях:

  1. Собраны не все необходимые документы.
  2. Нет согласия по границам и площади участка (собственники рассчитывают получить больший участок, чем положено).
  3. Участок уже обоснованно приватизирован другими лицами.
  4. Дом не является многоквартирным по определению.

Для подачи заявления в Росреестр потребуются:

  • заявление госрегистрации;
  • доверенность представителя от жильцов, доказывающая его полномочия по данному вопросу;
  • оплата пошлины, квитанция;
  • все документы с информацией о непосредственных собственниках жилого дома;
  • выписки о правах собственности заявителей;
  • технический паспорт жилого помещения.

В заключение можно вывести определенный алгоритм – как правильно оформить землю под многоквартирным домом:

  1. Соберите собственников квартир и помещений на открытое голосование. Путем большинства голосов договоритесь о формировании земельного участка и его приватизации.
  2. Подайте заявление на формирование участка земли, на котором расположен МКД, в соответствующие органы управления по вашему району. Обращается с заявлением лицо, уполномоченное по решению голосования жильцов.
  3. Постановка участка земли на кадастровый учет. Обращается снова уполномоченное лицо.
  4. Собрать весь необходимый пакет документов (список приведен выше) для регистрации права собственности доли общего надела.
  5. Подача документов для регистрации в государственное отделение Росреестра.

Фото 6

Вообще, приватизируя жилье или землю, необходимо помнить тот факт, что такая недвижимость – это сложный объект, состоящий из нескольких самостоятельных объектов: земли, квартиры, дворового и домового имущества и т. д. Поэтому при оформлении в собственность нужно учитывать не только стандартные нормы жилищного, но и земельного кодекса.

Конечно, выбор всегда за вами – землю можно и не приватизировать. Статистика обращений показывает, что, несмотря на преимущества приватизации, количество заявлений со временем практически не увеличивается. Обуславливается это незнанием таких нюансов, а иногда и банальной ленью. Но помимо неполучения плюсов, есть и очевидные минусы.

Проблемы могут возникнуть с органами местного управления и налоговой. По законодательству земля, которая, по сути, должна принадлежать жильцам, остается не обложенная налогом, что может повлечь за собой соответствующие меры и последствия. Поэтому не откладывайте дело в долгий ящик, пользуясь инструкцией, приведенной здесь, начинайте получать выгоду от пользования своей землей.

Ссылка на основную публикацию