О статье 35 в Земельном кодексе Российской Федерации

Частный деревенский дом сиреневого цвета

Во всех кодексах можно выделить ряд статей, которые являются фундаментом российского правового поля, регулируют отношения между людьми, пусть и в разных сферах, но их объединяет именно большая правовая значимость. В Земельном кодексе есть несколько таких статей, одна из них – ст.35 ЗК РФ, регулирующая процесс перехода права собственности земельного участка и находящейся на нём постройки.

Что регламентирует статья 35 Земельного Кодекса РФ

Статья регламентирует следующие правовые процессы:

  1. Если происходит переход права владения на какую-либо постройку, владельцу передаются права на землю, принадлежащую этой постройке, при тех же условиях, при которых владел прежний собственник.
  2. Если происходит переход права владения на постройку (этот процесс называется отчуждением), права собственника переходят и на надел, когда не происходит отчуждение лишь части здания или оно расположено на этом участке на основании сервитута (в соотв. с п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Важно знать: Нередко в юридической практике встречаются ситуации с несколькими правопреемниками той или иной постройки. Тогда все они в тех же долях могут пользоваться и земельным участком, на котором находится постройка.

Разъяснение комментариев к статье 35 ЗК РФ

В комментарии к тридцать пятой статье Земельного Кодекса подчёркивается, что содержание п. 1 статьи базируется на важнейшем основополагающем принципе – неотделимости земельного участка от стоящего на нём сооружения. Этот же принцип фигурирует в первой статье того же кодекса, а именно в п. 4 «о единстве судьбы объектов и участков». Даже если в случае оформления договора временного пользования на здание (дом, нежилое помещение и т. п.) между покупателем и продавцом не задокументировано специальным образом право на земельный участок, аренда всё равно автоматически распространяется в том числе и на землю.

Далее в комментарии особое внимание уделяется третьему пункту 35 статьи, а именно источнику её появления – 250 статье Кодекса, в которой регламентируется преимущественное право на покупку. Им обладают собственники, которым принадлежат доли определённой недвижимости, если какая-либо другая часть была выставлена на продажу. Но если земля находится в государственном или региональном ведении, то возникает другое правовое понятие – приватизация собственности. Это могут делать в исключительном порядке владельцы сооружений, находящихся на государственной земле. Стоит отметить, что с учётом последних тенденций к национализации земель и крупных предприятий в ближайшее время собственникам вряд ли удастся полноценно овладеть своим участком.

Поле с пшеницей

Второй комментарий повторно подчёркивает смысл 35 статьи в конкретизации принципа единства судьбы участка и стоящего на нём объекта, но уже дополняя ссылками на другие законодательные акты, а именно 271 ст. ГК. В ней, помимо общего пересказа содержания 35 статьи, представлен важный для собственника пункт – владелец здания, находящегося на каком-либо участке, вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Но такие действия возможны только в случае отсутствия запрета на них в договоре с продавцом или арендодателем, а также при всех договорённостях с органами муниципальной власти.

В одном из последних абзацев комментарии прямым текстом указывают на неопределённость в Земельном кодексе по поводу регламента проведения межевания участка. И действительно, ни в одном законодательном акте не регламентировано, какую площадь должен занимать участок, чтобы обеспечить владельцу полноценное пользование постройкой. Возможность уравнения площади объекта и участка недопустима, так как чаще собственнику требуется несколько большая территория для обслуживания здания и размещения необходимых объектов (например, пожарной лестницы). Такая неопределённость вызывает ряд проблемных моментов на судебных заседаниях по касающимся права перехода земли делам.

Важно знать: В соответствии с двадцатой статьёй Земельного Кодекса, если участок, на котором находится сооружение, принадлежит владельцу на основании права постоянного пользования, то переходить в руки другому собственнику этот участок не может. Но бессрочный владелец имеет право заключить договор аренды с предполагаемым собственником здания.

Судебная практика по статье 35 ЗК РФ

В хрониках российской судебной практики можно найти много дел, в которых участники заседаний хоть прямо и не оперируют 35 статьёй Земельного кодекса, но касательно к ней обращаются.

Например, в июле 2015 года в Воронежский областной суд поступил иск от индивидуального предпринимателя, владевшего земельным участком с находившимся на нём зданием. Бизнесмен считал, что постановление администрации города Воронеж «об изменении данных кадастрового учёта в связи с увеличением границы земельного участка» неправомерно. По этому постановлению количество налогов, уплачиваемых ИП, значительно повышалось, и, соответственно, истец выступал против такого решения, указывая на то, что реальная площадь используемого им объектом меньше, чем в изменённом кадастровом учёте. Но Воронежский областной суд, опираясь на 35 статью Земельного Кодекса, а также второй комментарий к этой статье, установил, что для полноценной эксплуатации здания предпринимателю действительно необходим земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь здания. Постановлением суда иск был отклонён, а решение Воронежской администрации осталось в силе.

Наиболее часто в судебных хрониках можно найти дела, связанные именно с налоговыми трудностями. Вот ещё один пример:

Так, в феврале 2018 года Министерство имущественных отношений Московской области подало иск в арбитражный областной суд с целью взыскать с гражданина МО задолженности по налоговым платежам за земельный участок и находящиеся постройки. Ещё в 2015 году с гражданином был заключён договор аренды, но, спустя некоторое время, он был расторгнут в связи с отсутствием своевременной арендной платы. Помимо аренды, у гражданина накопилась задолженность по налоговым платежам, причём за довольно большой срок. По заявлению ответчика, он исправно платил налоги за недвижимость, указанную в договоре временного пользования. Адвокат ответчика, ссылаясь на статью 35 ЗК РФ, обратил внимание на то, что в соответствии с законодательством договор аренды распространяется также и на земельный участок, поэтому его подзащитный не обязан платить дополнительный налог на землю, так как он уже входил в платежи за здание. Суд принял ходатайство адвоката и постановил: в иске Министерству имущественных отношений Московской области отказать.

В комментарии к 35 статье указывается на недоработку составителей закона в плане определения площади участка, но судебная практика показывает, что редко когда в процессе заседания возникают трудности с использованием этой статьи. Скорее, наоборот, она играет в пользу ответчика, освобождая его от лишних расходов и составления документации на разные виды собственности, объединяя их. И опытному адвокату не составит труда помочь своему подзащитному, используя всего одну 35 статью. Но так происходит не всегда. Последнее дело, которое стоило бы рассмотреть, уже с более крупными участниками процесса:

В ноябре 2013 года по поручению главы Администрации города Мурманск в суд был подан иск против генерального директора строительной компании. Дело в том, что в Администрацию города были отправлены жалобы от жителей участков, находящихся рядом со стройкой многоквартирного дома. По их мнению, занимаемая будущим зданием площадь выходит за заранее регламентированную территорию, ухудшая тем самым условия жизнедеятельности соседей. В соответствии с комментарием к ЗК РФ ст 35 площадь участка вместе с постройкой должна быть строго определена. Хотя и адвокат и ссылался на отмеченные в том же самом комментарии недостатки законодательного акта (неопределённость площади), суд принял иск от представителя главы Администрации и постановил застройщику в соответствии с КоАП РФ выплатить в указанные сроки компенсацию жителям близлежащих к стройке участков.

Монеты лежат на земле

Взаимодействие статьи 35 ЗК РФ с другими правовыми нормами

Чаще всего 35 статья используется в судах одновременно с прочими статьями ЗК, а также с некоторыми статьями ГК:

КодексСт.Содержание статьи
ЗемельныйСтатья 22Собственники земельных участков имеют право предоставлять их в аренду, при условии отсутствия нарушений ряда других правовых норм
Статья 65В Российской Федерации использование земли, за исключением некоторых отдельно прописанных случаев, является платным, собственник обязан вносить плату за аренду и платить ренту
ГражданскийСтатья 271Владелец постройки и, соответственно, занимаемого ей земельного участка, вправе распоряжаться собственностью вне зависимости от того, у кого он купил эту постройку (за исключением некоторых определённых законом случаев)
Статья 552По ДКП при покупке какой-либо недвижимости происходит переход права собственности на земельный участок, на котором стоит эта постройка, без составления дополнительных регулирующих договоров и соглашений, касающихся отдельно земельного участка

Возможно, при сравнении разных сводов законов может возникнуть вопрос: зачем в абсолютно не совпадающих по сферам действия кодексах представлены статьи, одинаковые по содержанию? На самом деле это сделано для того, чтобы каждый свод законов (Гражданский, Земельный или любой другой Кодекс) был самодостаточен, что значительно упростило процесс рассмотрения какого-либо дела. Но в действительности пока что этого достигнуть не удалось, и очень часто как прокурорам, так и адвокатам приходится обращаться к разным Кодексам.

Важные моменты

  1. Пятая статья Земельного Кодекса регламентирует, что участниками земельных отношений, с целью регулирования которых он и был создан, являются граждане Российской Федерации. Но в 35 статье отдельным пунктом выведено, что иностранные граждане, которые владеют каким-либо недвижимым имуществом на территории России, имеют такое же преимущественное право на выкуп земли. Стоит отметить, в Земельном кодексе поясняется (статья 15), что участками, находящимися на территории, близкой к границе (такая территория определяется президентом РФ), иностранцы по федеральному закону о государственной границе Российской Федерации, владеть не имеют права, даже в условиях законного владения недвижимым имуществом.
  2. В случае заключения договора дарения недвижимости или получения её в наследство порядок действия законодательства (35 статьи) не меняется, участок также автоматически переходит во владение собственнику строения, за исключением некоторых бюрократических процедур (отсутствие госпошлины за договор купли-продажи, регистрация соглашения дарения или наследства и пр.).

В руках человека дом с земельным участком

Подводя итог, можно сделать вывод, что 35 статья не сильно выделяется из всего Земельного кодекса, так как имеет типовые для этого свода законов неопределённости и неточности, требующие особого внимания при её изучении. Очевидно, что без обращения за помощью к опытному юристу или кадастровому консультанту непросто будет отстоять свои права в суде. Кроме того, ещё одним моментом, из-за которого можно выйти за пределы правового поля, является постоянное редактирование правовых норм, иногда полностью заменяющих старые. Например, п.2 35 статьи утратил силу в 2015 году, и в Кодексах новой редакции его нет совсем. Поэтому важно отыскать действующий Земельный кодекс, постоянно проверяя его на предмет поправок.

Ссылка на основную публикацию