Применение земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства

Фото 1

Приобретение участков, располагающихся в дачных поселках, минимизирует риски покупателя и дает ему возможность:

  • строить дом;
  • возводить хозяйственные постройки;
  • вести подсобное хозяйство, включая огородничество и садоводство.

Если у конкретного поселка задействованы земли сельхозназначения, это не противоречит закону. Земельный кодекс (ст.78) допускает такое использование:

  • хозяйственными товариществами;
  • обществами;
  • некоммерческими структурами.

Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства используются достаточно часто. Например, в ДНП (дачно-некоммерческое партнерство). И если при его создании, оформлении земель на свое имя и выдела из него наделов для последующей реализации соблюдены все установленные законом процедуры, то приобретателю участка в таком ДНП не потребуется дополнительных разрешений и согласований на строительство своего загородного дома. Купленный объект имеет установленные границы и кадастровые данные. После оформления договора купли-продажи поменяются только данные владельца. После вступления в силу СНТ поселки будут перерегистрированы в садоводческие товарищества.

Возведение многоэтажных и многоквартирного жилья на землях, входящих в категорию сельскохозяйственных, запрещено.

Виды таких участков

Поскольку граждане пользовались земельными наделами еще в период СССР, когда отсутствовала частная собственность, их права перерегистрировались неоднократно по новым требованиям законодательных актов. На сегодняшний день сосуществуют различные виды земельных участков, каждый из которых имеет:

  • категорию;
  • разрешенный вид использования;
  • ограничения.

Имеются семь категорий:

  • сельхозназначения;
  • поселения;
  • промышленные;
  • лесные;
  • водные;
  • особо охраняемые;
  • запаса.

Помимо этого, каждая из них может использоваться строго определенным образом. Закон содержит исчерпывающие перечни всех возможных способов применения для каждой земельной группы.

Если задать вопрос, что можно построить на землях сельскохозяйственного назначения, ответом будет – ничего. Другое дело, если земля только входит в категорию сельхоз. Тогда все возможности по ее использованию содержатся в свидетельстве (выписки из реестра), где указываются:

  • площадь;
  • категория конкретного надела;
  • разрешенное использование;
  • привязки к местности.

На площади, предназначенной для сельхозпроизводства, выращивания сельхозпродукции, построение практически любого объекта будет признано незаконным. Исключение составляют временные постройки, для которых не требуется получать разрешений, их невозможно оформить в собственность как каппостройку, например, теплицы.

Фото 2

Даже возведение коровника будет считаться грубым нарушением и нецелевым использованием. Для его сооружения необходимо, чтобы в правоустанавливающих документах было указано, что участок используется:

  • КФХ;
  • для животноводческих целей.

На практике это порождает большое количество споров и судебных разбирательств. Несмотря на то что решаются они строго индивидуально, основным трендом продолжает оставаться запрет на любое строительство на землях сельхозназначения, даже если постройки связаны с сельхозпроизводством. Судебная практика идет по пути требования к собственникам использовать свои наделы строго по тому пути, которое зафиксировано в документах. Это относится и к арендованным площадям.

Такая ситуация вынуждает владельцев добиться изменений целевого назначения своих участков.

Исключением являются земли КФХ. Предприятия (хозяйства) могут осуществлять строительство. Но опять же для нужд самого хозяйства, включая жилье для проживания членов КФХ и их семей. В этом большой плюс такой формы деятельности при пользовании сельхозугодьями. Поэтому многие желающие купить сельхозземли отдают предпочтение участкам с уже зарегистрированным КФХ. Хотя можно организовывать бизнес в форме фермерского хозяйства и после оформления надела в собственность.

Возможные риски

Надо отметить, что вопросы, вытекающие из прав собственности граждан на землю, очень сложные в силу многочисленности законодательных актов. Проблемы увеличились после того, как органам местного самоуправления были переданы полномочия по принятию решений относительно видов использования наделов физлицами.

Самые высокие риски у собственников сельхозземель, несмотря на то что спектр их эксплуатации достаточно широк. На них допускается:

  • дачное строительство;
  • организация фермерского производства;
  • занятие животноводством;
  • выращивание сельхозкультур;
  • ведение ЛПХ.

Основные сложности приходятся на владельцев больших земельных участков сельхозназначения

ПокупкаВладениеПродажа
Проверить правоустанавливающие документы на отсутствие:

- ошибок;

- обременений;

- претензий третьих лиц к границам участка;

- возможности использования для тех задач, ради которых покупается
1. Закон возлагает на собственника обязанность использовать землю по ее прямому назначению.

Невыполнение этих требований влечет:

- штрафы;

- изъятие участка.


2. Иностранец и компании, где более 50% принадлежит иностранной стороне, не вправе владеть землями сельхозназначений
1.Допускается, только если местные власти отказались от своего преимущественного права покупки. Нарушение данного условия и продажа участка в обход муниципалитетов является основанием для признания сделки ничтожной.

2. Иностранным физлицам и компаниям, с 50-ти процентным и более участием иностранных лиц, продажа запрещена

Это не распространяется на следующие виды сельхозземель:

  • огородные;
  • дачные;
  • ЛПХ;
  • гаражного строительства;
  • где расположены объекты недвижимости, возведенные и зарегистрированные.

Частично это не затрагивает фермы, оформленные как КФХ, и дачные поселки, организованные с соблюдением закона на землях сельхоз категории.

Перевод земель сельхозназначения в земли под дачное строительство

Надел, на котором предполагается возведение дач, должен одновременно иметь:

  • определенную категорию;
  • целевое назначение, разрешающее постройку дач.

Дачные поселки строятся на площадях 2-х категорий:

  • ИЖС;
  • сельскохоз.

Фото 3

Вне зависимости от групповой принадлежности, разрешенным использованием конкретного надела должна значиться постройка дач. Земли поселений и ИЖС могут иметь исключительно сельскохоз-назначение, например, ЛПХ. Тогда постройка на них дачного дома будет незаконной, за исключением, если на строительство получено разрешение.

На практике земельные участки с разрешенным дачным строительством выставляются на рынок нечасто и стоят очень дорого. Цена зависит от месторасположения, а также от того, продается надел как единое целое или уже было сделано межевание и произведен выдел (нарезка) земельных территорий для реализации дачникам.

Поэтому владельцам, которые намереваются строиться, приходится либо переводить землю в другую категорию, либо менять целевое назначение, оставаясь в той же группе.

Считается, что смена категории значительно сложнее, чем изменение вида разрешенного использования. Это не всегда верно и зависит от конкретного региона и субъекта РФ. Как пример, в отдельных районах Ленинградской области введен мораторий на изменение целей использования земли с любого вида сельхозпроизводства на строительство дач. Плодородность во внимание не принимается. Даже если она предельно низкая, целевое использование смене не подлежит.

Иногда замена категории достигается путем изменений границ населенного пункта в сторону его увеличения. Все участки, оказавшиеся в черте новых координат поселка, автоматически становятся землями поселений. На них уже можно располагать инфраструктурные объекты, здания социального назначения, дороги, магазины, жилые дома и особняки. К минусам такого изменения в категории земель можно отнести то, что в собственности частных лиц могут оказаться так называемые «линейные объекты» — линии электропередач, газопроводы и т. д. Поскольку такое положений дел недопустимо по закону, участки с линейными объектами могут получить сервитуты, либо государство изымет их из частного владения для государственных нужд.

Создать внутри вновь образованного населенного пункта за счет изменения границ коттеджный поселок с собственной инфраструктурой и названием не получится.

Категория площадей меняется, если населенный пункт, в котором они располагаются, изменяет свой статус. Например, поселение становится городом.

Важно помнить про налоги. Самые низкие налоговые платежи сейчас выплачивают владельцы именно земель сельхозназначения.

Отказ в переводе земель сельхозназначения под дачное строительство

Заявителями на перевод земель из одной категории в другую могут быть как юридические, так и физические лица. Существует определенный порядок такого рода обращений. Ходатайства направляются в адрес исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления.

Фото 4

Отказы по таким вопросам не редкость. Основания:

  • ограничения перевода;
  • отрицательный вывод госэкспертизы по экологии;
  • противоречия между требуемым целевым назначением и утвержденной документацией и планированием территории.

Решение об изменении одного вида использования на другой принимается местной администрацией с учетом обсуждений или публичных слушаний. Следовательно, провести их необходимо до обращения с заявлением. Данное правило имеет незначительные исключения и касается земель федерального значения и градостроительных планов развития территорий.

Отказы могут оспариваться в судебном порядке. Такая возможность существует. Однако, если политика развития конкретного региона направлена на сохранение объема сельхозземель, получить положительное судебное решение и отменить отказ местных властей будет невозможно.

Нюансы по правовым аспектам и некоторые особенности вопроса

Принятый Госдумой в июле прошлого года новый Закон (СНТ), вступающий в силу с 1 января 2019, внес существенные изменения в сложившуюся систему дачного хозяйства страны. Теперь допускаются только две формы дачных объединений граждан:

  • садоводческое товарищество;
  • огородническое товарищество.

Разница между ними существенная.

СадоводствоОгородничество
Можно возводить:

- жилые дома (капитальное строительство);

- хозяйственные постройки.

Капитальное строительство особняков разрешено, но в пределах норм, которые определяются градостроительным регламентом
Можно строить:

- сезонные дачные строения;

- хозяйственные постройки.

Капитальное строительство запрещено

Фото 5

Сажать сельхозкультуры можно в обоих видах товарищества. Что касается прописки, то исходя из смысла закона, в жилой дом в садоводческом товариществе прописаться можно, а в сезонный дачный дом огородничества – нет.

При этом Закон содержит положение о том, что «жилой дом может быть признан садовым домом» и наоборот. Понятно одно, что со вступлением в силу данного законодательного акта, объекты капстроительства на землях огородников сооружать нельзя. А если собственник все-таки решится построить полноценное жилье, ему могут это запретить либо не узаконить постройку.

Делать выводы о том, как ФЗ-217 будет воплощаться в жизнь, пока рано. Большинство юристов сходятся на том, что потребуется не один подзаконный акт, чтобы СНТ полноценно заработал на всей территории страны. Разрешить все вопросы единственным Законом не получится.

Ссылка на основную публикацию