Что представляет собой 36 статья ЗК РФ, и как использовать её на практике

Уютный каменный дом

Во всех российских сводах законов можно найти «утратившие силу» статьи. Именно такой является ст. 36 ЗК РФ, касающаяся получения прав собственности на земли муниципального или государственного фонда.

Описание и разъяснение статьи 36 ЗК РФ

Статья тридцать шестая Земельного кодекса регламентирует то, каким образом собственники недвижимости, находящейся на региональном или федеральном земельном участке, могут получить права на эту землю:

  1. Любые действия, которые принадлежат органам государственной или местной власти, регулируются этой статьёй, кроме случаев, определённых ФЗ.
  2. Владельцы недвижимости имеют исключительное право на получение федеральных земельных участков, которые она занимает.
  3. При продаже недвижимости и земли, устанавливая цену, собственник должен действовать в соответствии с рядом законодательных актов:
  • Земля принадлежит федеральному центру: Указы и Постановления российского правительства (имеют наивысшую силу).
  • Земля находится в региональной собственности (края, области, республики, федерального города РФ). Приказы представителей власти субъектов России (часто сопряжены с федеральным центром).
  • Земля принадлежит муниципальным органам. Решения органов местного самоуправления (с возможным созывом общественных слушаний).
  1. В случае отсутствия указов от перечисленных выше органов власти цена устанавливается от кадастровой стоимости владения (и не должна её превышать).
  2. Для того чтобы получить землю в собственность, владелец недвижимости должен соблюсти следующий порядок действий:
  • составить заявление и собрать необходимый пакет документов, регламентированный двести десятым ФЗ в редакции от 2010 года;
  • отнести собранную документацию в орган государственной или региональной власти;
  • ожидать решения кадастровой комиссии (по 29 статье этого же кодекса власти должны вынести решение в течение тридцати дней с момента подачи).

Окна приема клиентов организации

Важно знать! 36 ст. ЗК РФ также регулирует порядок получения земель религиозными организациями. Если какое-либо объединение входит в реестр религиозных организаций, деятельность которых не запрещена на территории России, то оно вправе претендовать на бесплатное получение федерального или муниципального участка либо (в случае бессрочного пользования строительным сооружением) на безвозмездное пользование этой землёй.

Разъяснение комментариев к статье 36 ЗК РФ

В первом комментарии к тридцать шестой статье обращается особое внимание на исключительность возможности собственника приватизировать земельный участок. Эта норма была введена ещё в 2005 году Высшим Арбитражным Судом, то есть задолго до появления 36 статьи в такой редакции. По решению пленума ВАСа была определена конкретная доля России в уставном капитале юр.лиц – двадцать пять процентов, при достижении которой снимается запрет на покупку зем.участков. Естественно, этот нюанс касается только юридических лиц, деятельность физических чётко регламентируется тридцать шестой статьёй.

Далее в комментарии отмечается, что первый пункт 36 статьи распространяется также на договор аренды. Гражданин, временно снимающий строительное сооружение, вправе выкупить участок, но только если договор аренды был заключён ещё до введения в действие Земельного Кодекса. Иначе говоря, если собственник взял во временное пользование земельный участок, а после этого овладел недвижимостью на этой земле, то право выкупить её у владельца теряется, так как статья уже вступила в законную силу. Этот момент вызывает особые трудности в юридической практике, и нередко такой запрет является причиной начала судебных разбирательств.

Во второй части комментария речь идёт о важности правильного определения цены на предоставленный государством участок. Как сказано в статье, стоимость должна соответствовать рыночным стандартам. Оценка по регламенту проводится с привлечением кадастровых специалистов и эти исследования рынка недвижимости. Процедура продажи казённого имущества регулируется специальными законодательными актами.

Последним пунктом комментария является перечисление общих норм со статьями Жилищного кодекса. К нему напрямую относится второй пункт ст. 36 ЗК РФ. Согласно ЖК жильцам многоквартирных домов должны предоставляться доли владения земельным участком, на котором находится здание.

Важно знать! По законодательству отчуждение (то есть прекращение права владения) какого-либо строительного сооружения происходит вместе с прекращением прав на зем.участок, на котором находится недвижимость. Но эта норма прекращает своё действие в случае, если происходит отчуждение только определённой части недвижимости.

Макет дома, проектная документация на строительство

Судебная практика по статье 36 ЗК РФ (с примерами)

Как было написано ранее, судебные процессы, касающиеся 36 статьи, всегда проходят сопряженно с рассмотрением положений из других законодательных актов. Конечно, чаще всего это тот же самый Земельный кодекс, а также Жилищный, Гражданский и КоАП (нарушение этой нормы может нести за собой последствия, предусмотренные кодексом). Ниже будут представлены примеры таких дел (реальная практика, фамилии участников скрыты).

В сентябре 2013 года в Уфимский городской Арбитражный суд было направлено исковое заявление от гражданки N. Суть заключалась в том, что её сосед, гражданин М, по её мнению, незаконно расширил свой участок, соорудив там пристройку к своему основному дому. Несмотря на то что сооружение не заходило по своим параметрам на участок истицы, оно значительно загораживало ей солнечную сторону участка, соответственно ухудшило урожайность её грядок. По нормам Земельного и Градостр. кодексов, такое расположение пристройки закон не нарушало. Но гражданин M приобрёл этот земельный участок у муниципальных органов после покупки жилого дома. И по документам ему принадлежала земельная территория, строго равнявшаяся площади дома, и строить какие-либо сооружения он просто не имел права. Суд постановил снести постройку и выплатить гражданину М штраф в пользу государства.

Ещё одной причиной начала разбирательства в суде может стать ошибка в работе кадастровых юристов или инженеров, а также элементарный технический сбой в электронных базах данных и реестрах.

Так, в феврале 2010 года Саратовский областной суд рассматривал жалобу от владельца земельного участка на Администрацию Советского района Саратовской области в связи с ошибкой в составлении Единого государственного реестра недвижимости. По мнению собственника, в ЕГРН содержатся недостоверные данные о площади его владений. Из-за этой неточности, по мнению истца, ему приходится платить почти в полтора раза больше налогов. Суд установил, что земля была приватизирована собственником, то есть получена им после покупки стоящей на ней недвижимости. По тридцать шестой статье Земельного кодекса России приобретённая территория равняется территории купленного ранее жилого дома. По данным, предоставленным истцом, в реестре за ним значится площадь гораздо больше, чем реальная площадь постройки. Суд счёл показания истца убедительными и постановил: информацию в ЕГРН исправить, администрации выплатить компенсацию собственнику в размере переплаченных ранее налогов.

И последнее интересное разбирательство, которое стоило бы рассмотреть подробнее, касается второго пункта тридцать шестой статьи – предоставление участков религиозным организациям.

Девушка подписывает документы на дом

В Иркутский городской суд обратились представители религиозного объединения «Свидетели Иеговы» с жалобой на Администрацию города Иркутск, решением которой земельный участок, принадлежащий их штабу, был изъят. Адвокат истцов, ссылаясь на Земельный кодекс, убеждал судью, что участок должен быть передан «Свидетелям» бесплатно. Но суд отверг эти убеждения в связи с отсутствием этого объединения в реестре религиозных организаций и постановил оставить в силе решение Иркутской Администрации.

Судебные вопросы относительно тридцать шестой статьи редко когда вызывали длительное обсуждение и споры. Формулировки в ней звучали довольно чётко, это, собственно, её и выделяло из всего Земельного кодекса, который славится своими неопределённостями и неточностями. Это доказывают и рассмотренные выше примеры реальных судебных дел. Но так как по определённым причинам действие статьи нужно было отменить, и вопрос получения участков сейчас регулируется федеральными законами, то на сегодняшний день и по этому вопросу в судах можно увидеть споры.

Взаимодействие статьи 36 ЗК РФ с другими правовыми нормами

Как и многие статьи в Земельном кодексе, тридцать шестая неразрывно связана с другими правовыми актами, и ни одно судебное разбирательство не проходит без обращения в своды законов Российской Федерации.

  1. Федеральные законы:
  • «О приватизации гос. имущества» — регулирование поведения юридических лиц в процессе приобретения земельных участков, а также способы возможных разрешений проблем с договором временного или бессрочного пользования имуществом;
  • «О государственных корпорациях» — перечень невозможной для приватизации собственности, запрет на приобретение определённых земельных участков.
  1. Жилищный кодекс: статья 36, пункт первый — жильцы одного дома обладают долей зем.участка, на котором располагается здание, в соответствии с площадью квартиры.

Частный сектор домов

А также можно отметить десяток других федеральных законов, содержание которых касается вносимых изменений в 178 ФЗ о приватизации и отменой старых норм. С 2001 года этот нормативно-правовой акт постоянно пополняется новыми данными.

Важные моменты

Очевидно, что главным моментом, который необходимо освятить, является невозможность использования тридцать шестой статьи Земельного кодекса в юридических целях. Дело в том, что с первого марта 2015 года эта статья утратила силу и больше не является действующим нормативно-правовым актом. Как было указано ранее, сейчас задачи тридцать шестой статьи выполняют федеральные законы, а именно 178 ФЗ. По мнению законодателей, в этом федеральном законе содержится чёткий регламент отношений между собственником и государством по поводу приобретения земельного участка, и поэтому 36 статью можно было убрать.

Кроме того, ещё один момент, на который стоило бы обратить внимание, это ограничения возможности приватизации для иностранцев, вернее, отсутствие этого ограничения. Физические лица, имеющие гражданство другой страны, имеют равные права с гражданами Российской Федерации в приобретении земель у государства. Но деятельность юридических иностранных лиц, по комментариям к тридцать шестой статье, значительно ограничена. Как минимум четверть от уставного капитала юр.лиц должна принадлежать России, и тогда они смогут полноценно распоряжаться правами, перечисленными в этой статье для физических лиц.

Исходя из всего сказанного выше можно сделать вывод – при глубоком изучении любой, не только тридцать шестой статьи, и умением грамотно использовать эти знания в юридической или судебной практике, добиться необходимого решения в каких-либо инстанциях не составит особого труда. И ещё, не нужно списывать с правовых счетов 36 статью из-за утрачивания силы в 2015 году. Изучая судебную хронику, даже в феврале 2018 (через три года после отмены) можно встретить отсылки к этой норме Земельного кодекса. Поэтому нужно обращать внимание на всё, включая утратившие силу статьи.

Ссылка на основную публикацию