Все о схеме планировочной организации земельного участка

Фото 1

Приобретая земельный участок, надо быть «от и до» подкованным в вопросе, что необходимо для того, чтобы возвести на купленном участке жилищную постройку. Именно схема планировочной организации земельного участка является главенствующим документом среди остальной документации.

Что такое схема планировочной организации участка, для чего она нужна

Именно эта бумага заключает в себе полные данные об объектах строительства, присутствующих на земельных участках на тот день, когда составляется Схема ПОЗУ, и которые находятся в планах строительства.

По сути, документ является полной картиной построек, сложившейся в итоге объединения реальной ситуации построек и строений в перспективе. Для тех участков, которые только организовались, но еще не имеют построек, схема организации ЗУ — это планировщик существующих строений. Согласно этому плану постройки и будут возводиться на земельных участках.

Что требуется перед началом составления схемы:

  1. Заранее проведенное межевание ЗУ.
  2. Наличие топографической съемки земельного участка.

Межевание земельного участка

Межевание земельных участков нужно по нескольким конкретным причинам. И чем раньше оно произведено, тем лучше для собственника участка, потому что избавляет от множества нежелательных последствий, которые могут возникнуть и, скорее всего, возникнут в перспективе.

Межеванием называется процесс определения и фиксирования границ земельных участков. Проводится процедура методом:

  • планировки;
  • топографической съемки;
  • разноса границ в натуру;
  • формирования кадастровых документов.

Планировка происходит как изготовление предварительного проекта, предваряющего геодезическую съемку ЗУ и установление его границ. Геодезическая съемка устанавливает размеры участка на местности с расстановкой межевых знаков на тех местах, где находятся поворотные точки. Как только съемка произведена, по ее результатам готовится межевой план и другие отчетные документы, необходимые для того, чтобы ЗУ был поставлен на учет.

Как показывает практика, и это не новость в любой области, связанной с оформлением какой угодно документации, каждая услуга/документ/процесс оплачивается с учетом различных моментов. Цена на услуги по межеванию Земельных Участков не выпадает из общего списка. Ведущим моментом в оценке межевания — это специфика региона. В разных регионах стоимость устанавливается с учетом уровня жизни населения. Также не последним фактором является уровень и статус района, где будет проходить процесс.

Фото 2

Цены на межевание разнятся не только в разных регионах. Они могут быть разными даже в граничащих друг с другом населенных пунктах. В общем, цены неоднородные везде. Основными влияющими на стоимость работ факторами являются:

  • местонахождения участка;
  • конфигурация участка;
  • сложность и объем предполагаемо-проводимых работ.

Цена на работы будет увеличена из-за транспортировки для выполнения геодезических работ на местности. Если участок относится к территориям сельхоз назначения, и площадь его ровная, стоимость может быть уменьшена из-за более легкого процесса межевания по сравнению с землей, которая принадлежит населенным пунктам. В последних необходима исключительная точность измерения. В некоторых случаях цена будет определяться площадью ЗУ при условии, если она измерена в гектарах. Но в таких же случаях случается и снижение цены — все зависит от конкретного случая.

Еще один немаловажный фактор — цена самого ЗУ. Элитные участки, как правило, оцениваются в процентном отношении от кадастровой стоимости. В некоторых случаях — от рыночной, стоимости надела.

Каждый этап определяет количество необходимой работы со сноской на цели межевания. Предварительные шаги для различных категорий заказчиков работ также разнятся, но только в силу сложности заявки. Геодезическая и топографическая съемка связана со спецификой заказа, но не только. Конфигурация ЗУ оказывает большое влияние на съемку. В зависимости от конфигурации меняется количество колышков в поворотных точках. Камеральные работы обычно зависят от границ ЗУ и количества документов, которые подготовил кадастровый инженер при составлении документа по комплектации и межеванию.

Когда закончены геодезические и топографические работы, заказчику вручается межевой план ЗУ.

Стоимость и сроки изготовления

Если говорить о конкретной стоимости межевания, можно опираться на прайс-листы, которые легко найти в интернете. К примеру, Москва и ближайшее Подмосковье, Питер и близлежащие к нему земли, оценивает геодезические работы минимально в 2-2,5 т. р. По Крыму, Ростову и области, Екатеринбургу — 1–1,5 т. р. за установку одной поворотной точки. Аналогичные расценки удерживают Сибирь и Дальний Восток.

В центральном регионе России, где прожиточный минимум ниже, чем в крупных городах, за установку одной точки запрашивают 500 рублей. Регионы с прожиточным минимумом между Центральным регионом и более благополучными регионами оценивают установку точки в 500–1000 рублей.

Разбивка осей будущей постройки стоит от 1 тысячи рублей. Зонировать территорию в этих работах занимает не одного специалиста, а целую группу и по времени занимает половину или целый день. Зонирование будет стоить от 3 до 10 тысяч.

Подводя итог, можно резюмировать, что в стандартных случаях все работы укладываются в 7–10 тысяч рублей. Если заказчик постоянный, скидка ему будет сделана. В этом можно даже не сомневаться. Безусловно, чтобы не попасться на аферистов, перед тем как сделать заказ, необходимо изучить реквизиты организации, прозвонить ее. На отзывы в интернете лучше не полагаться. Как правило, все отзывы проплачены на 95%. Как вариант, можно попробовать получить информацию онлайн у специалистов, телефоны которых размещены на многих сайтах. Здесь гарантии все-таки больше.

Нормативный регламент законодательства

За исключением документов, которые базово привязаны к разделу 221 — ФЗ, большое место в нормативном процессе выполнения схемы планировочной организации земельных участков для индивидуального жилищного строительства занимает Градостроительный кодекс России, а именно статьи 48 и 51 и нормы СНиП.

Очень большую роль для схемы планировочной организации играет Указ 87, предписывающий применение и составление СПОЗУ для тех земель, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства. Образец СПОЗУ для ИЖС подразумевает разницу в оформлении построек, учитывая их принадлежность юридическим или физическим лицам на земле разных категорий надлежащего целевого назначения.

Первая половина документа устанавливает список объектов этого типа и нормы, которые должны применяться к различным категориям построек. Вторая половина в более подробной форме прописывает условия, предъявляемые к земельным участкам населенных территорий, на которых предусмотрено индивидуальное жилищное строительство. В этой части документа прописаны условия застройки и оформления разрешительной документации на постройку владельцами жилых строений, которые составляют жилой сектор.

Фото 3

В соответствии с п. No87, в Схеме ПОЗУ под земельные участки для Индивидуальных Жилых Строений положено предоставлять максимально полную информацию, которая должна содержать условия использования частной территории и используемой совместно с другими территории.

Что обозначается на СПОЗУ

Сама Схема графически показывает, как будет располагаться на ЗУ проектируемое строение. В текстовом виде прописаны технические и экономические данные. Главенствующими на Схеме являются итоги топографической съемки (масштаб 1:500).

Обязательно в границы участка должны быть приведены в соответствии с кадастровой картой и Градостроительным планом. Схема должна непременно отображать:

  1.  Нумерацию, соответствующую ГПЗУ.
  2. Схему планируемого к возведению жилого строения.
  3. Уже присутствующие на участке капитальные постройки. В их число не входят строения типа бань, гаражей, летних кухонь, теплиц, сараев, ларьков и мини-магазинов. Эти постройки к объектам капитального строительства не относятся.
  4. Находящиеся на объекте инженерные коммуникации. Если коммуникации, которые должны на нем присутствовать по нормам жилищного строительства, на участке отсутствуют, то это может осложнить получение разрешительной документации.
  5. Подъездные и пешеходные пути к тем объектам, которые уже имеются и только планируются к возведению.
  6. Пределы охранной и санитарной зон.
  7. Пределы земельных сервитутов при их наличии.
  8. Легенда, прилагаемая к схеме.
  9. Территория земельного участка. По законодательству возводить вторую жилую постройку на площади менее 1200 квадратных метров запрещено.
  10. Площадь всех объектов капитального строительства на участке.
  11. Коэффициент (проценты) предполагаемого строения.
  12. Вид ограждения участка.
  13. ТЭП для возводимого объекта индивидуального жилого строения.
  14. Суммарная площадь наземных и мансардных этажей. Она не может быть более 1500 квадратных метров.
  15. Высота и этажность наземной части постройки. ИЖС предусматривает ограничение в три этажа.
  16. Размеры наземной и подземной части постройки.
  17. При наличии сторонних капитальных строений по ним следует указывать аналогичные данные, по каждому индивидуально.

Графическая составляющая схемы должна показывать габариты как самого строения, так и расстояние от стен постройки до границы ЗУ. Данные расстояния не могут быть менее установленных норм. Стандартно это 5 метров со стороны дороги и три метра от проезда или рядом стоящего ЗУ.

Схема ПОЗУ должна быть подтверждена подписью застройщика или его доверенного представителя. Делается Схема на белой бумаге А4 либо А3 вручную (допустимо исполнение Схемы на компьютере). Если она делается вручную, то текстовые надписи выполняются печатными символами. Идеально выполнение Схемы чертежной тушью. Лучше не делать ее карандашами. Надписи и изображения нужно выполнять четко и легко читаемо.

Если требуется внести исправление, то делается это за подписью застройщика с пометкой «Исправленному верить» с зачеркиванием ошибок и внесением рядом корректных показателей. Нельзя делать коррекцию выше текста, который содержит ошибку. Также недопустима правка коррекционным штрихом.

Схема получения: каким образом и где

Схему ПОЗУ делается владельцем участка или ее можно запросить в частных архитектурных бюро. Соответственно, в первом варианте платить не придется, а при заказе она может обойтись в круглую сумму. Если выбирать второй вариант, то рекомендуется прозвонить несколько таких контор для сравнения цен. Минимальная цена, от которой придется отталкиваться, будет 3–4 тысячи.

Фото 4

Перед тем как начать оформлять СПОЗУ, необходимо сделать следующее:

Предоставить в ближайший архитектурно-градостроительный отдел два экземпляра заявления на выдачу разрешения на возведение с пояснительной запиской.

Для того чтобы было выдано Разрешение на Строительство необходимы следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Документы на собственность (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт, договор купли-продажи).
  3. Заявление по образцу на выдачу РнС.
  4. ГПЗУ.
  5. СПОЗУ.

Один экземпляр после визирования должен остаться у застройщика. Необходимо помнить, что разрешение будет выдано, только если застройщик имеет на руках документацию о владении земельными участками. В ней должно быть прописано разрешение на возведение жилого помещения на участке и категория участка как таковая. В идеале в документе должна быть такая формулировка: «Земля населенного пункта под ИЖС». Земли сельскохозяйственного предназначения, такие как ДНП, ЛПХ и СНТ имеют большое количество ограничений и запретов, которые могут быть сняты с большим трудом. И каждый случай, соответственно, рассматривается индивидуально.

  1. В Архитектурном Отделе нужно сделать заказ на изготовление Генерального Плана Земельного Участка. Законом установленных срок на получение бумаги — 30 суток. Как показывает реальность, этот срок выполняется в очень низком проценте случаев. Получается Генеральный План бесплатно. Любое требование заплатить за него незаконно.
  2. Когда первый этап успешно пройден, следует приступить ко второму. Это оформление СПОЗУ. Генеральный План делается в масштабе 1:2000, Схема — 1:500. Обычное копирование не подойдет. При переносе необходимо увеличить изображение вчетверо.
  3. После этого собранный пакет документации нужно отнести в архитектурный отдел. После принятия документов, он должен в десятидневный срок выдать на руки застройщику полностью готовое разрешение на возведение ИЖС или отказ с обоснованными, прописанными в нем причинами.
  4. В случае неосведомленности в последовательности и правильности действий застройщик может доверить оформление документации частным специалистам. Соответственно, за это придется платить, но во всяком случае документация будет подготовлена грамотно и не возникнет необходимость ее переделывать. Иногда стоит заплатить специалистам, чтобы сэкономить время и нервы.

Что нужно предоставить в АГО

Кем выдается (готовится, заполняется) 
Свидетельство на право владения Земельным УчасткомЕГРП Росреестра
Градостроительный План (ГПЗУ)АГО местной администрации
СПОЗУВладельцем ЗУ или застройщиком

Фото 5

Требовать дополнительных документов разрешительный орган не может по ст. 51 ч. 10 ГрК.

Средняя стоимость заказать СПОЗУ составляет 2,5-3 тысячи рублей. Это нормальные расценки, если брать ГОСТ за основу. Конкретная стоимость определяется принадлежностью ЗУ к тому или иному региону.

Как подготовить план-схему расположения ЗУ на кадастровом плане территории

Чтобы получить имущественное право на Земельные Участки и для проведения с ним любых операций, необходим кадастровый паспорт. Таким образом, ЗУ, который раньше не был поставлен на учет, не имеет кадастрового документа и других технических документов, устанавливающих права владения им.

Составление СПОЗУ своими руками: пошагово, форма, структура, образец

Как показывает практика, чтобы подготовить всю необходимую документацию самостоятельно, нужно потратить столько времени и сил, что, порой, само возведение планируемого здания отнимет меньше. Но это самый дешевый способ сделать СПОЗУ. Последовательность действий такова (образец схемы планировочной организации любого земельного участка от руки):

  1. Необходимо взять чертеж Земельного Участка из ГП (допустимо использование геоподосновы ЗУ или итоги топографической съемки). Нарисовать и подогнать рисунок к необходимому масштабу. Фон надо подсветлить.
  2. Тоненькой прямой чертой с квадратурой 0,3 мм толщиной провести границы ЗУ. Так можно оформить ограду ЗУ. На чертеже нужно прописать сопроводительную надпись «Ограждение совпадает с границей ЗУ». Лучше пользоваться трафаретной линейкой, чтобы добиться более четких и ровных линий.
  3. Для того чтобы было полное соответствие со СП 30-102-99, в чертеж должен включать участки, в которых разрешено возведение построек. Лимит от границ ЗУ со стороны главного подъезда должен быть 5 метров. От остальных границ — 3 метра. Эта зона обозначается тонким штрих пунктом с двумя штрихами.
  4. Далее — непрерывная толстая черта толщиной 7 мм. Это границы планируемого жилого строения. Также нужно обозначить размеры отступов стен строения до границ ЗУ.
  5. Далее следует обозначение параметров стен здания по крайним выступающим стенам. Выноска делается менее жирной штрихпунктирной чертой в 0,2 миллиметра толщиной. По меньшей стороне здания обозначаются оси (буквами). Ось большей стороны здания — цифрами.

Фото 6

Вот так выглядит пошаговое изготовление вручную СПОЗУ.

Останется прописать только ТЭП. На схеме не надо прорисовывать хозяйственные и прочие постройки, планируемые к строительству. Разрешение на них не нужно, и на Схеме они будут лишними. Использовать для выполнения СПОЗУ лучше программу КриптоАРМ.

Ссылка на основную публикацию