Межевание придомовых территорий многоквартирного дома

Фото 1

Чтобы хорошо понимать, о каком межевании идет речь, необходимо разобраться с базовым вопросом – что такое придомовая территория многоквартирного дома?

Когда жилец заселяется в квартиру, он зачастую даже представления не имеет, что стал счастливым собственником земельного участка. Это долевая часть коллективной собственности. Придомовая территория – земля вокруг дома. К ней относятся:

  • игровые детские площадки;
  • спортивные площадки;
  • пешеходные тротуары;
  • проезды между соседними дворами;
  • тротуары к подъездам;
  • котельные для обогрева дома;
  • хозяйственные помещения, необходимые для обслуживания МКД;
  • автостоянки для жильцов, арендаторов;
  • трансформаторные подстанции;
  • скверики для отдыха.

Дом всегда граничит с другими жилыми домами, арендаторами различных помещений, производственными объектами. Все они имеют свой земельный участок. Часто можем видеть, как разительно отличается один двор от другого. В одном – детские качели, красивый скверик для отдыха, спортивные площадки, а в другом – постоянно что-то копают, ломают, строят. Почему так? Потому что одни – хозяева на своем участке, а другие – понятия не имеют, какой он этот участок. Для того чтобы определить фактические территориальные границы каждого, нужно провести межевание придомовой территории многоквартирного дома.

Цель проведения межевания

Как провести межевание земельного участка многоквартирного дома? Само по себе пользование всеми благами придомовой цивилизации и проживание в доме еще не значит, что вы имеете право на эту собственность. Все мы не раз были свидетелями печальных историй.

Подъезжает строительная техника и из зеленого скверика за считаные часы делает котлован. Возмущенным людям показывают разрешительные документы на строительство. Пока идет разбирательство – мини или супермаркет готов принимать покупателей. После этого сделать что-то уже невозможно. Таких варварских историй сколько угодно. Как предотвратить такие ситуации, как защитить себя от них?

Фото 2

Надо оформить в собственность придомовую территорию. Владельцы квартир вправе сами определять, какая площадь земли им необходима для полноценного обеспечения своей жизнедеятельности. Но это решение нужно будет согласовать с местными органами власти. Администрация, куда поступит обращение жильцов, будет рассматривать возможность выделения территории вокруг их здания, руководствуясь нормами законов Российской Федерации.

Положительные стороны оформления придомовой территории в собственность:

  • без согласования с жильцами дома больше никто не имеет права проводить какие-либо строительные работы – устанавливать магазины, строить автозаправки и автостоянки, строить новые дома, если даже позволяет площадь придомовой территории;
  • получение прибыли от сдачи площадей сторонним лицам. Прибыль потом распределяется на благоустройство двора: ремонт пешеходных тротуаров, озеленение, строительство игровых и спортивных детских площадок, на ремонт подъездов, устройство парковок;
  • включение в программу капитального ремонта. Из федерального бюджета деньги выделяются только домам, которые оформили землю, Федеральный Закон №185;
  • придомовая территория передается жильцам в коллективную собственность бесплатно.

Для того чтобы оформить землю в собственность надо пройти процедуру межевания придомовой территории многоквартирного дома.

Подготовка документов к межеванию

Начинать надо с проведения собрания жильцов дома. На этом же собрании, как рекомендуют специалисты, нужно создать ТСЖ. Территориальное сообщество жильцов – это некоммерческая организация, призвана координировать действия по защите их прав и управления МКД и прилегающей к нему территории.

ТСЖ по закону освобождено от уплаты налога и это тоже прямая выгода. Даже если в дальнейшем передадите управление профессионалам жилищно-коммунального хозяйства, мы уже рассмотрели выгоды от приватизации земли.

Если этого не сделать, то местные власти могут такую территорию отдать сторонним лицам. Вплоть до ее застройки. И противостоять этому жильцы не смогут, потому что право на этот участок у них не оформлено.

Не путать, когда необходимо две трети голосов. Это нужно при решении, чтобы осуществить постройку или что-то организовать во дворе дома. На этом же собрании выбирается доверенное лицо, через которого будут проводиться интересы коллектива дальше. Обычно доверенным лицом назначается избранный председатель сообщества. Потом проводятся публичные слушания, в которых принимает участие комиссия администрации.

На этих слушаниях присутствуют представители соседних домов. Это делается с целью урегулирования конфликта интересов соседствующих сторон. Собрание членов МКД, публичные слушания занимают по времени от одного до трех месяцев.

После проведения этих мероприятий представитель предоставляет Кадастровому комитету пакет документов:

  • заявление о формировании участка и необходимости размежевания придомовой территории (образец можно взять из интернета);
  • технический паспорт на дом;
  • протокол решения собрания со списком участников с паспортными данными, а также данными об их недвижимости;
  • доверенности, заверенные нотариально с теми же данными;
  • схема долевого разделения между жильцами.

Чтобы определить бесспорные границы межевания, нужно будет заказать проектный план межевания ППМ. Его могут сделать кадастровые инженеры. Это специалисты высокой квалификации, имеющие лицензию на проведение такого рода работ. Исполнение такой документации по времени от двух до четырех месяцев. Процедура эта – платная.

Стоимость такой работы может быть различной. Нижний предел от 10 до 30 тысяч, а средняя оплата составляет 20 тысяч рублей. Это зависит от объема работ, который определяет кадастровый инженер. Цена формируется объемами работ, которые надо проводить на этом объекте: конфигурация участка, величина его площади, объем необходимой документации.

Межевание придомовой территории МКД должны делать по закону местные органы самоуправления. Но зачастую начинается волокита, отказ решать этот вопрос, аргументированные недостатком финансирования и отсутствием бюджетных денег. Чтобы ускорить процедуру оформления, эти расходы берут на себя жильцы.

Закон не запрещает собственникам жилья в МКД самим заказывать межевание придомового земельного участка. Руководствуясь положениями статьи 305 ГК РФ, если у них есть правоустанавливающий документ на участок земли вокруг дома, они имеют право защищать свои интересы по вопросам использования этой площади.

Фото 3

Изготовление проекта и межевание

Межевым проектом будут учтены и согласованы все вопросы, связанные с землепользованием. Выполнены все требования жилищного, градостроительного, земельного кодексов России. Будет согласование с генеральным планом архитектурной застройки города.

В межевом плане многоквартирного дома еще на начальном этапе застройки должны быть нанесены границы участка. Если их нельзя найти, то границы на план наносятся по факту используемой территории.

Расчеты площади производятся с учетом требований по землепользованию ст.36 Земельного Кодекса РФ и требований градостроительного кодекса. После изготовления проекта он должен быть согласован со всеми граничащими субъектами – МКД, арендаторами соседних площадей. Далее, опять собранием жильцов подтверждается согласие со схемой межевания. После этого проект предоставляется местной администрации на утверждение.

Согласованный и утвержденный администрацией проектный план межевания записывается на диск. Кадастровый инженер сдает его в государственный орган регистрации в электронный архив. Срок хранения там до трех месяцев. В этот период воспользоваться им могут только два человека – кадастровый инженер и уполномоченный представитель МКД.

Кадастровый инженер вместе с геодезистом по периметру участка должны провести разметку его границ. Вбиваются колышки (металлические) с нанесенными на них координатными отметками. Кадастровая палата информацию об участке, записанную на диске, на протяжении десяти дней ставит на учет. Документу присваивается идентификационный номер. По истечении этого времени участок считается отмежеванным в обозначенных границах.

Регистрация в Росреестре

Для того чтобы жилой дом был включен в государственную программу капитального ремонта и реконструкции жилья, необходимо, чтобы сведения о земле были внесены в Единый государственный реестр недвижимости ЕГКН. Предоставляем в Росреестр документы:

  • личный паспорт доверенного представителя;
  • заявления о государственной регистрации и регистрации в Кадастровой палате;
  • квитанцию об оплате госпошлины (оплата взимается с каждого дольщика);
  • протокол собрания о формировании участка;
  • документы о праве собственности жильцов дома;
  • протокол собрания с указанием доли каждого в коллективной собственности.

После регистрации получаете свидетельство о праве собственности на землю. Процесс признания земли собственностью жильцов не простой и не очень быстрый. Но если взвесить все за и против, то чашу весов перетянет оформление собственности. Плюсы от такого решения значительно весомее.

Причины возникающих споров и их решение

Чаще всего причины земельных споров, возникающих между собственником придомовой территории и посторонними лицами, были заложены задолго до того, как начали межевать придомовой участок. Эти споры вполне укладываются в следующую классификацию.

Участники конфликтаПричина споровВозможность решения
Частные предпринимателиНезаконные постройкиОбоюдное согласие. Решение через суд
АдминистрацияНарушение владельцем правил застройки. Договора, заключенные администрацией ранееОбоюдное согласие. Решение через суд
Организации, обслуживающие коммуникационные сетиВладелец нарушил правила безопасности охранных зонВыполнить требования безопасности охранных зон коммуникационных сетей
Управляющие компанииНарушение тарифов по содержанию домовой территорииСудебное решение
Соседние граничащие субъектыОбоюдное нарушение границ межеванияОбоюдно согласованное решение

Фото 4

Рассмотрим эти конфликтные ситуации. Посторонние люди, не имеющие никакого отношения к МКД, владеющего придомовой площадью земли, построили на ней какие-то сооружения. Это могут быть магазины, мастерские, автостоянки или развлекательные объекты. Как правило, у них нет оформленных должным образом документов на возведение таких сооружений.

Что в таких случаях можно сделать? Прежде всего, нужно узнать, есть ли у них правоустанавливающие документы. Посмотреть – какие. Скорей всего это будут договора аренды участка земли с органами местного самоуправления. Арендную плату с такого участка получает местная администрация.

Жильцы дома могут решить вопрос о перезаключении договора с владельцем помещения и аннулировать прежний договор. Таким образом, дополнительные финансовые поступления пойдут на нужды сообществ. Если договориться с администрацией не получилось, необходимо решать дело с участием суда.

Судебное решение понадобится для сноса незаконно возведенных построек, если у хозяев нет разрешительных документов. Но бывает, что участок земли, принадлежащий ТСЖ по праву собственности, был оформлен на третье лицо.

Разрешительные документы тоже имеются. Тогда при подаче заявления для судебного разбирательства будет назначена судебно-строительная экспертиза. Выводы строительной экспертизы будут приложены к иску.

Если судебное решение будет не в пользу жильцов многоквартирного дома, то тогда есть возможность установить сервитут на данный участок. Он необязательный и может быть установлен по обоюдному согласию или по решению суда. Теперь владелец вынужден будет выплачивать арендную плату.

Земельные споры могут возникать с администрацией, если владелец придомовой территории в нарушение градостроительного плана начал несогласованное строительство. В этом случае можно решить вопрос без участия суда. У организаций, обслуживающих коммуникации – тепловые, электрические, газовые сети в случае постройки в охранной зоне сооружений, препятствующих обслуживанию систем.

Фото 5

Чтобы не было конфликтов с управляющей компанией – после межевания пересмотрите все тарифы на обслуживание. С соседями может возникнуть спорная ситуация, например, если поставлен забор и шлагбаум, и в результате перекрыт проезд в соседний двор.

Во всех случаях возникновения конфликтных ситуаций есть выход. Можно решить все возникающие вопросы согласованием двух сторон или суд примет решение, руководствуясь законом. Часто задают вопрос: «Можно ли возводить на придомовой территории те или иные сооружения?». На таких площадях можно возводить сооружения, называемые временными, то есть не имеющими фундамента. Возведение любых сооружений, у которых основанием служит фундамент, без разрешения отдела архитектуры – запрещено.

При необходимости что-то построить на придомовой территории нужно провести собрание коллектива и выработать совместное решение. Проконсультироваться в местной администрации. Теперь можно составить самому «дорожную карту» на пути межевания.

Переводите в собственность придомовую территорию (свои дворы), облагораживайте их, озеленяйте, стройте детские площадки. Пусть в ваших дворах звучит задорный смех детей и царит в них радость и покой.

Ссылка на основную публикацию