Содержание
Бесплатная консультация юриста!
Земля по праву считается наиболее привлекательной инвестицией как на ближайшую перспективу, так и в долгосрочном периоде. В современных экономических условиях граждане стремятся приобретать участки различной площади для решения самых насущных задач.
Регистрация договора аренды земельного участка позволяет осуществить следующие проекты.
- Это может быть индивидуальное хозяйство на небольшом участке, цель которого – обеспечение себя и своих близких доступными качественными экологически чистыми продуктами для правильного полноценного питания. Несмотря на то что государство строго контролирует качество продуктов, продающихся в торговой сети, обычно сравнение с домашними, которые продаются на рынках, в пользу последних.
- Получение более значительной площади для того, чтобы обзавестись не только дачей, но и построить добротный дом или коттедж со всеми необходимыми служебными постройками и малыми архитектурными формами для удобства и эстетики.
- Занятие бизнесом в сфере сельского хозяйства. На сегодня фермерство позволяет обеспечивать городских жителей, занятых в промышленности и работающих в других отраслях, качественным мясом, птицей, речной рыбой, овощами и фруктами. Для ведения предпринимательства данного типа необходимы значительные по объемам наделы.
- Выделение больших территорий, принадлежащих муниципальной власти для капитального строительства жилых комплексов, промышленных зданий, сооружений специального назначения и коммуникаций – путепроводов, оросительных систем, линий высоковольтных передач.
- Проведение исследовательских работ в области геологии, разработка недр и добыча полезных ископаемых. Для ведения этой деятельности государством выделяются самые масштабные территории.
Государство предусматривает несколько видов правовых механизмов выделения земли для реализации предпринимательских идей. В современных условиях нормативная база предполагает использование наиболее ценного природного ресурса без значительных финансовых вложений. Покупка земли – это вложение больших денег. Это может себе позволить далеко не каждый гражданин, поставивший себе задачу освоения наделов в своих интересах. Если финансовые ресурсы ограничены, наиболее приемлемым вариантом решения проблемы является аренда в качестве законного способа осуществления целевого землепользования.
Законодательство о госрегистрации аренды земельного участка
Нужно регистрировать или нет, насколько важна процедура занесения в реестр сведений и данных относительно сделки, какие случаи подлежат обязательной регистрации, какие моменты позволяют обходиться без таковой. Регламент данных вопросов содержит нормативно-правовая база Российской Федерации. В комплекс нормативных документов, которые призваны регулировать арендные вопросы, входят следующие правовые акты:
- Ст. 609 Гражданского кодекса РФ от 26 января 1996 года за № 14 в редакции 5 декабря 2017.
- Ст. 26 Земельного кодекса России 25 октября 2001 года за № 136 в редакции, зарегистрированной 31 декабря 2017 года.
- Федеральное законодательство в области регистрации сделок с недвижимостью, права на нее, проведения процедуры занесения данных в Государственный Реестр.
При изучении и анализе этих нормативных актов правоведы выделяют главное в сфере арендных отношений с землей. Необходима регистрация любой арендной операции с земельными площадями, когда временной период, в течение которого длятся арендные отношения 12 месяцев и больше, или одна из сторон – участников сделки – юридическое лицо, предприятие, организация.
К сведению арендодателей и арендаторов. Максимальная длительность аренды земли для сельскохозяйственного использования сорок девять лет, после чего площади переходят во владение арендатора. В законодательном порядке регламентируется и величина арендной платы. Она не должна быть выше 1/10 общей реализационной стоимости полученного с участка валового продукта.
Когда требуется зарегистрировать договор аренды земли в Росреестре
Процедуру регистрации договорных отношений в области аренды земель проводит уполномоченная государственная организация – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. На основании п.1 ст. 609 ГК РФ в обязательном порядке при регистрации договора аренды земельного участка региональными отделениями Росреестра необходимы правоустанавливающие документы, если:
- одна из сторон или оба участника обладают юридическим статусом;
- договора долгосрочного характера, на срок более одного года.
В гражданской практике выработалась стойкая тенденция и методика избегания проблем в правовом поле. Одни арендодатели прибегают к подписанию договоров без конкретизации сроков. Чаще всего заключаются соглашения на 10–11 месяцев с проведением дальнейшей процедуры пролонгации, что в свою очередь пользоваться землей без оформления регистрации на совершенно законных основаниях.
Регистрация договора аренды земли в Росреестре: порядок действий
Для осуществления легализации заключенных отношений между сторонами-участниками или уполномоченными для проведения данной процедуры должностными лицами следует обратиться и представить все необходимые документы в региональные отделения государственного реестра РФ по месту дислокации предмета аренды. Благодаря повсеместному внедрению онлайн-технологий оформление регистрации проводится в отдаленном режиме в многофункциональных центрах, расположенных в крупных городах РФ. Основные преимущества перехода на онлайн-регистрацию:
- электронное заполнение заявления на сайте Росреестра – это минимизация затрат времени на предоставление документов на бумажном носителе и общение с представителями бюрократического аппарата;
- возможность передачи по электронной почте сканированных копий требуемой документации, ее первичное рассмотрение;
- принятие решения вопроса о регистрации в положительном или отрицательном ключе.
Правоведы, работающие в сфере земельных вопросов, рекомендуют в любом случае проводить договора аренды через нотариат. Нотариальное заверение в подавляющем большинстве случаев выступает надежной страховкой чистоты сделки, рисков нарушений договорных условий сторонами – участниками. Порядок процедуры следующий:
- Самый важный, объемный и значительный шаг прохождения процесса требует особого внимания. Собрать всю требующуюся документацию, несущую полную достоверную информацию – значит, во многом ускорить процедуру.
- Внести полагающуюся по закону сумму в бюджет в качестве оплаты государственной пошлины.
- Доступным способом отправить собранный пакет в региональное отделение службы.
- Получить в Росреестре оригинал документа о заключенной сделке, завизированного надписью о проведении регистрации.
Для проведения процедуры уполномоченное лицо – государственный регистратор получает договор аренды в трех равноценных заверенных оригинальными (синими) подписями экземплярах. После прохождения процедуры регистрации и внесения данных в регистры учета один экземпляр остается в Федеральной службе государственной регистрации, по одному получают арендодатель и арендатор.
Документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды земли
Чтобы в установленные законодательством сроки без задержек и возвратов документы прошли регистрацию, стороны арендных отношений должны предоставить следующий перечень документации.
| Документы для граждан | Для юридических лиц | Пакет |
|---|---|---|
| Паспорт | Комплект учредительной и регистрационной документации | Оригинал, заверенные копии |
| Справка код ИНН | ИНН, выписка ЕГРЮЛ | Оригинал, копии |
| Приказ о назначении руководителей | Заверенная копия | |
| Свидетельство о правах собственности | Свидетельство о правах собственности | Оригинал, копия |
| Разрешение на предоставление земли в аренду от местной власти | Разрешение на предоставление земли в аренду от местной власти | Оригинал |
| Кадастровый паспорт, прилагаемая техническая документация | Кадастровый паспорт, прилагаемая техническая документация | Оригинал, заверенная копия |
| Три экземпляра Договора | Три экземпляра Договора | Оригиналы |
| Платежка о внесении государственной пошлины | Платежка о внесении государственной пошлины | Оригиналы |
| Нотариальная доверенность в пользу третьего лица | Нотариальная доверенность в пользу третьего лица | Оригиналы |
Сроки и пошлина
Госпошлина за проведение государственной регистрации является необходимым моментом, без которого в регистрации отказывают. Суммы и функции оплаты данного налогового сбора регламентированы главой 25 пунктом 3, НК, которая является основной для определения объемов госпошлины и сроков ее внесения.
Итак, что такое госпошлина? Это обязательный сбор налогового характера, который обязателен к уплате организациями и физическими лицами в случае обращения в госорган в целях совершения правовых действий. Сумма зависит исключительно от специфики сделки. На текущий 2018 год установлены следующие критерии целевых уплат в бюджет:
- собственник – физическое лицо, гражданин вносит 2 000, 0 рублей, в случае оформления дополнительного соглашения доплата составит не менее 350,0 руб.;
- юр лицо, предприятие, фирма или организация должны внести не менее 22 000, 0 рублей, при оформлении дополнительного соглашения доплата составит не менее 1 000,0 рублей.
Важно учитывать следующее. Пошлину уплачивает заявитель, то есть сторона – инициатор подачи заявки, если это группа лиц, то подачу заявления в отделение системы государственной регистрации оплачивают все, госпошлина в этом случае разделена на всех участников – арендодателей. Льготы по оплате госпошлины распространяются на муниципальные и государственные органы власти, граждан, в официальном порядке получивших статус малоимущих, на основании Жилищного кодекса Российской Федерации.
Деньги в казну вносят разными способами – через МФЦ, отделения Росреестра, интернет-платежи, с использованием платежных терминалов ПАО «Сбербанк», иными методами. Подтверждение – любой платежный документ об уплате в наличном и безналичном выражении.
Сроки проведения процедуры установлены в законодательном порядке. При получении документов выдается расписка, со дня получения которой законодательно отпущено не более 21 рабочего дня на проведение регистрации.
Причины приостановления и прекращения регистрации
Недостаточный пакет документов, неточность и неполнота внесения тех или иных данных, помарки и ошибки в заполнении документов приводят к тому, что процедура регистрации приостанавливается или прекращается.
Прекращение или приостановление регистрационных процедур происходит при расторжении контрактов или договоров, несоответствии предоставленных данных реальным, иных нарушениях. Неопределенный статус, собственность без прав владения приводит к тому, что участок перестает быть законодательно легализованным.
Ответственность и последствия незарегистрированного документа
В случае отсутствия регистрации в соответствии с законодательными нормами наступает при разных ситуациях. Последствиями отсутствия регистрации являются нелегитимность договоров, их законодательное расторжение, споры между участниками договора. Если документ не зарегистрирован, возникает проблема в сфере налогообложения и прочих правовых вопросов, которые позволяет решить суд.
В сфере гражданского законодательства имеет место необходимость государственной регистрации договоров аренды. Нормативными актами РФ регламентированы случаи, когда процедура регистрации необходима, отсутствие таковой исключает легитимность подписанного документа и влечет за собой негативные последствия, в частности – потерю ранее произведенных финансовых вложений.