Как оформить покупку дачного участка в садовом товариществе

Фото 1

Гражданам часто приходится сталкиваться с покупкой надела в садовом товариществе. Такая купля-продажа имеет свои особенности. Гражданин приобретает не только территорию, но и строение, которое на этом участке возведено. Какие нюансы нужно знать при оформлении такой сделки? И как осуществляется покупка дачного участка в садовом товариществе? С этим нам и предстоит разобраться.

Законодательная база

Особенность приобретения садового домика заключается в том, что он находится не во владении физического лица, а является имуществом садового товарищества. То есть второй стороной сделки будет выступать муниципалитет.

Порядок оформления сделок, правила составления договоров регламентируются статьей 30 ГК РФ. Статья 551 говорит о том, что в отношении такого рода сделок установлена обязательная регистрация. Также ГК говорит о том, что при продаже земельного надела, на котором расположен объект, право на него также переходит новому владельцу. В соответствии с законодательством процедура должна завершаться составлением передаточного акта.

Все сделки с наделом регулируются не только Гражданским, но и Земельным кодексом. На его основании запрещается осуществлять сделки с участками, которые не поставлены на кадастровый учет. А также запрещена продажа таких объектов с ограничениями по дальнейшему использованию, например, сдаче в аренду, перепродаже.

Покупка дачного участка, что нужно знать

Приобретение земельного надела – это сделка, в которой может возникнуть ни один подводный камень. Поэтому при покупке необходимо учитывать много факторов, правильно подойти к выбору объекта. У каждого из этих факторов есть свои плюсы и минусы:

  1. Месторасположение объекта. Нужно внимательно оценить свои возможности и будущие перспективы тем, кто пытается уехать подальше от суеты и пыли большого города. С этой целью многие хотят купить дачу далеко от мегаполиса. Как добираться до своего дома? Если придется пользоваться услугами общественного транспорта – рекомендуется заранее рассчитать необходимые затраты, а поездка на личном транспорте превращается в ожидание в пробках.
  2. Важно обращать внимание на форму надела. Если она нестандартная, нужно просчитать все параметры, возможно ли будет построиться на данной территории. Не всегда удается получить разрешение на возведение желаемого объекта. Это связано с тем, что существуют требования отступа от границ. Например, от красной линии дом должен находиться на расстоянии 5 метров, а от соседнего участка — 3 метров.
  3. Местность, на которой расположен надел, тоже играет большую значимость. Если это низина, есть вероятность, что в весенний период такой участок подтопляется. Лучше всего покупать такие объекты именно весной, чтоб самостоятельно оценить риск. При сильном затоплении владельцу придется затратить дополнительные средства для подъема земли.
  4. Важным нюансом является возможность подведения коммуникаций или их наличие на земле. В первую очередь нужно обращать внимание на проведение электричества и наличие колодца или водоема.

Фото 2

Кроме того, при выборе земельного надела нужно обратить внимание на следующие нюансы и последствия их возникновения:

  1. Обременение, арест, отчуждение, наложенные на участок. Наличие данных факторов приведет к тому, что сделка не будет зарегистрирована в Росреестре. Такие данные каждый заинтересованный гражданин может получить заранее перед составлением договора купли-продажи. Ему потребуется номер по кадастру и Ф. И. О. владельца. Сделать это можно на официальном сайте Росреестра, следуя пошаговой инструкции.
  2. Задолженность по коммунальным платежам. Долги нужно проверять не только за коммунальные услуги, но и по членским взносам в садовое товарищество.
  3. Отсутствие судебных разбирательств со стороны муниципалитета. Часто встречаются случаи, когда выбранный надел стал привлекательным для нужд Администрации. Если он был ранее в СНТ, не исключена возможность, что его хотели отобрать у владельцев.
  4. У каждого надела должен быть свой кадастровый номер, план межевания. Все эти документы гарантируют, что участок поставлен на кадастровый учет, у него четко определены границы. Отсутствие этого может привести к тому, что на границы этого объекта претендуют соседи.

Контроль этих моментов поможет избежать возможных проблем, с которым могут столкнуться владельцы участка после оформления сделки.

Необходимая документация

Больше всего людей интересуют вопросы о покупке дачного участка в садовом товариществе и необходимые документы. Нельзя приобрести дачу по садовой книжке. Она не является правоустанавливающим документом. Книжка является лишь подтверждением членства в товариществе. Чаще всего дачники предлагают такие объекты по цене намного ниже рыночной. Последующее оформление такого надела во владение потребует дополнительных затрат.

Фото 3

Основной пакет документации, который должен предоставить дачник при продаже земельного надела, должен служить подтверждением того, что объект находится в частной собственности. К таким бумагам относятся:

  1. Свидетельство о праве владения наделом или выписка из ЕГРП.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Документация технического плана на строение, кадастровый паспорт на дом, расположенный на участке.
  4. Справки, которые подтверждают отсутствие обременений и долгов перед садовым товариществом.

При проверке документации важно обратить внимание на некоторые моменты. В документации владельцем должен быть указан один человек. Если владельцев будет несколько, то решение о продаже должно быть принято совместно.

Важным моментом является уточнение назначения участка. Оно должно быть указано в кадастровом паспорте. Особенно важно знать назначение земли, если она незастроенная. Построить дачный дом можно на землях двух видов: сельскохозяйственных участках и землях населенных пунктов.

Подлинность документов покупатель может проверить самостоятельно. Для этого нужно сделать запрос в Росреестре. Для получения информации необходимо знать кадастровый номер участка и Ф. И. О. владельца.

Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, не являются обязательными, долги не станут препятствием для юридического заключения сделки. Но важно помнить, что долги закрепляются не за конкретным человеком, а за объектом. Следовательно, купив участок с долгами, человек берет на себя обязательство по их закрытию.

Подробное руководство

Когда будут собраны и проверены все документы, можно приступать к процедуре оформления приусадебного участка. Для этого необходимо составить договор купли-продажи. Если от покупателя выступает третье лицо, оно должно действовать на основании генеральной доверенности.

Основными пунктами договора, которые должны быть подробно прописаны, являются:

  1. Предмет сделки. Этот пункт касается точного описания параметров участка, его цену, кадастровый номер, вид использования, информацию о находящихся на территории строениях.
  2. Цена должна быть указана именно та, за которую приобретает участок покупатель. Часто с целью избежать уплаты налогов продавцы просят указывать стоимость в договоре ниже, чем реальная. Но это большой риск для покупателя. Если в процессе эксплуатации приобретенного участка возникнут проблемы, по которым будет необходимо признать сделку недействительной, через суд он сможет вернуть только ту сумму, которую указали в договоре.
  3. В тексте договора должно быть прописано отсутствие обременения на участок.
  4. В конце документа ставится дата его составления и подписи сторон.

В законе не содержится требования заверять договор купли-продажи земельного участка у нотариуса. Но многие специалисты рекомендуют это делать, чтобы избежать возможных проблем в дальнейшем. К нотариусу обязательно нужно обращаться, если речь идет о продаже участка, находящегося в долевой собственности.

После подписания договора необходимо отдать все документы на регистрацию в Росреестр. Заявителю потребуется составить договор, приложить документацию, включая акт передачи объекта. За данную процедуру оплачивается госпошлина в размере 2000 рублей.

Особенно важен на этом этапе передаточный акт. Именно этот документ подтверждает переход права пользования от одного владельца к другому. В нем содержится вся информация о наделе, сроки передачи и получение денежных средств продавцом. Акт составляется в двух экземплярах. Один передается в Росреестр.

После проверки правильности всех бумаг выдается документация, подтверждающая право собственности на участок у нового владельца.

Передача денег

Это важный этап в проведении сделки, который должен быть пошагово отражен в договоре купли-продажи. Если покупатель вносит задаток, то продавец уже не имеет права передумать. В противном случае он обязан вернуть деньги.

Специалисты рекомендуют поместить всю сумму за участок в банковскую ячейку. При этом должен быть прописан пункт, что продавец получает деньги только тогда, когда у покупателя на руках будут документы о собственности. Это снизит риск возникновения проблем при регистрации объекта в Росреестре.

Важные нюансы

Покупка дачного участка является особенной категорией сделки. Не всегда участки у владельцев оформлены в собственность. Если объект, находящийся в СНТ, принадлежит муниципалитету, необходимо в первую очередь получить разрешение на его продажу.

Фото 4

По заявлению гражданина уполномоченные органы выдают заключение с описанием характеристик надела, к нему прикладываются копии учредительных бумаг, справки о том, что гражданин является членом СНТ, и бумаги, которые подтверждают право данного заявителя на пользование этим участком. Только после получения такого разрешения, стороны могут приступать к составлению договора.

Но при этом нужно иметь в виду, что приобретение такого загородного объекта не дает на него полных прав. Неоформленный в собственность ранее у продавца неприватизированный участок остается во владении товарищества.

Важно обратить внимание на постройки, которые не зарегистрированы официально. Приобретение таких строений приводит к тому, что они будут признаны незаконными и подлежат сносу.

Часто у граждан возникает вопрос, можно ли приобрести дачный дом на средства материнского капитала. Ответ будет зависеть от того, на какой стадии оформления находится сам дом. Как известно, средства материнского капитала можно потратить на улучшение жилищных условий или на строительство дома. Но это касается именно жилого дома. На покупку простого дачного дома их потратить нельзя.

Но сделку можно осуществить, если дом попал под дачную амнистию. Цель программы – дать возможность гражданам официально оформить в собственность объекты недвижимости на дачных участках при соблюдении определенных требований. Так, можно прописаться в дачном доме. Если он признан жилым, пригоден для проживания круглый год, оборудован отопительными приборами, имеет все коммуникации.

Фото 5

Если все требования соблюдены, дом получил статус жилого, в нем возможно прописаться. В таких ситуациях граждане подают документацию в Пенсионный фонд для направления средств капитала на покупку дома с землей.

Приобретение надела, который находится в садовом товариществе, представляет собой сложную процедуру. Необходимо учесть множество факторов, принять во внимание большое количество нюансов. Самое главное, не стоит покупать участок, если у владельца есть только садовая книжка. Любые сделки необходимо проводить, только увидев документацию на собственность. Приобретая объект по садовой книжке, покупатель никаких прав не получает. Он может только пользоваться землей, но распоряжаться ей у него нет юридической возможности.

Ссылка на основную публикацию