Что нужно знать при покупке-продаже земельного участка

Фото 1

Традиционно частный дом остается популярным и желаемым для граждан России. В связи с этим за последние годы наблюдается тенденция застройки земли под индивидуальные домовладения (ИЖС). При планировании такого улучшения жизни будущим владельцам следует ознакомиться с информацией, что нужно знать при покупке земельного участка.

Критерии выбора подходящего участка

Покупка загородного дома совместно с участком земли начинается с формирования надела. Для этого эксперты рекомендуют удостовериться в реальном существовании угодья в пределах указанных границ. Соответственно, полученная информация укажет о площади. Такие сведения доступны при наличии кадастрового номера недвижимого объекта, а также выдаются по заявлению заинтересованного лица.

На сегодняшний день активно развивается публичный портал с кадастровой картой (www.maps.rosreestr.ru). Хотя сведения неполны, а обновление не всегда отвечает параметрам актуальности, всё же информационная база постоянно пополняется.

Следующим этапом выступает определение сферы использования земли. Согласно действующим законам земельные наделы России в обязательном порядке применяются в соответствии с категорией и разрешением на пользование. Иными словами, каждый район обладает максимальным и минимальным лимитами по общей площади участков, на которых предполагается ведение той или иной деятельности.

Перед покупкой юристы советуют получить информацию о том, к какой категории земель принадлежит участок.

Существует два основных типа земельного фонда, представленные в таблице №1:

НазначениеХарактеристикаУсловия покупки
Земли сельхозназначенияУ сельскохозяйственных наделов прерогативой приобретения обладают субъекты России или муниципалитетыПокупателю следует обращать внимание на отсутствие правонарушений со стороны продавца. Заключается это в уведомлении заинтересованных лиц. То есть необходимо иметь на руках отказ от преимущественных прав
Участки для поселенийНаделы, расположенные в этой категории и относящиеся к поселкам, городам и т. п., реализуются без получения разрешений от сторонних лиц. Исключение – согласие на продажу от участника долевой собственностиПокупатель проверяет наличие долей. При совместной собственности следует получить разрешение в письменном формате о согласии от совладельца на продажу части земли

Фото 2

Для того чтобы на участке земли начать строительство, следует получить соответствующее разрешение на возведение дачного строения или под ИЖС.

Дополнительно юридические специалисты рекомендуют обратить внимание перед покупкой на ограничения. Если конкретно, то попадает ли часть земли в зону ограниченного или специфического хозяйствования. А также не относится ли участок к охранной или запрещенной сфере. К примеру, таким ограничением выступает наличие газопровода или область деятельности промышленного предприятия.

Проверка такого права устанавливается в интересах частного или публичного сервитута. Соответственно, необходимо обратиться в администрацию населенного пункта и выявить эти сведения. Кроме того, целесообразно установить наличие или отсутствие вторичных обременений в виде ипотечного кредитования, ареста и т. п.

Лишь после получения информации приступают к заключению сделки купли-продажи земельного участка. При этом по договору физическое лицо передает права на собственность другой стороне. Покупатель обязуется принять земельный участок, согласно полученному акту, и выплатить соответствующую сумму.

Где узнать об ограничениях по использованию земельного участка

Перед заключением сделки по покупке участка земли будущий собственник запрашивает информацию об ограничениях – судебном постановлении, договора аренды или залога, а также сервитуте. Провести безопасную сделку можно методом заказа выписки из ЕГРП в территориальном отделении Роснедвижимости. Уполномоченный орган огласит актуальные сведения об интересующем недвижимом объекте. Оформляется документ в филиале Росреестра или в МФЦ по месту жительства.

При обращении в архитектурный отдел муниципалитета, будущий владелец земли вправе получить сведения о планируемой застройке линейных и промышленных объектов, а также о введении ограничений на использование надела для нужд государства и органов федерального назначения.

Правила покупки земли в садоводстве

При планировании покупки земельного участка в садоводстве существует два варианта заключения сделки:

  1. Прямая форма договора с дачником, выступающим собственником земли.
  2. Покупка участка по нотариально заверенной доверенности от продавца.

Невзирая на выбор метода, приобретение земельного надела в СНТ осуществляется быстрее при заранее подготовленных документах. Рекомендуется снять 3-4 копии с каждого вида документации. При этом ксерокопию всех страниц паспорта не нужно делать – достаточно разворота с пропиской и основными сведениями о лице, размещенных на одном листе формата А4.

Рекомендуется проверить наличие членства продавца в садовом товариществе, а также отсутствие задолженности перед СНТ. При отсутствии плат по целевым взносам не стоит удивляться отключению воды и электроснабжения. Примечательно, что блокировка водопроводной коммуникации допускается, если система создавалась на общие средства садоводства. Ввиду этого справка от продавца об отсутствии долгов – обязательна.

Алгоритм действий по оформлению права собственности

Регистрация является обязательной процедурой при переходе права на собственность здания и земли от продающей стороны к покупающей. Процедура инициируется путем направления обоюдного заявления. Непосредственно договор не подлежит регистрации. Однако дополнительно рекомендуется получить нотариальное заверение. Это дает возможность пройти процедуру методом отправки бумаг почтой России.

Фото 3

Для визирования у нотариуса юристы советуют выбирать специалиста в непосредственной близости к участку. Направление документации на госрегистрацию права допускается сторонним лицом (посредником), уполномоченным доверенностью.

Перечень документов при покупке участка и прохождении регистрации в государственном органе следующий:

  1. Документ, удостоверяющий право собственности продающей стороны.
  2. Официальный документ, подтверждающий сделку купли-продажи (договор).
  3. Акт передаточной формы.
  4. Кадастровый паспорт на земельный надел.
  5. При наличии представителя – доверенность уполномоченного лица.
  6. Паспорт заявителя, если он физическое лицо. Для юр. лица – устав и паспорт учредителя или директора.
  7. Заявление на госрегистрацию.
  8. Если владелец юридическое лицо, то дополнительно прилагается согласие руководителя на отчуждение имущества.

Этот перечень документации предоставляется после того, как составлен договор, а условия удовлетворяют стороны и передаточный акт завизирован подписями. Дополнительно для регистрации потребуется подтвердить оплату о купле-продаже.

Образец договора и особенности оформления

Для оформления договора применяются стандартные правила. Форма документа отражает информацию о сторонах сделки. Детально прописываются характеристики предмета договора:

  • расположение;
  • площадь;
  • кадастровый номер;
  • назначение землепользования;
  • категория;
  • цена.

Далее порядок действий заключается в подписании договора и оплате. В тексте документа прописывается указание на принадлежность собственности продающей стороне и отсутствие обременений. Передача денежных средств за купленный участок осуществляется путем наличного расчета, зачисления на счет и т. п. До подписания договора возможна передача залога под расписку.

Эксперты советуют внимательно следить за формулировками в договоре, а по необходимости привлекать в процесс юриста.

Примечательно, что в документе о купли-продаже могут присутствовать моменты, которые в дальнейшем влекут недействительность договора.

В тексте документа должна содержаться информация, позволяющая точно определить и выявить земельный надел. При этом важно не только установить точное расположение, но и выявить границы участка, согласно действующему Законодательству России. Пристальное внимание уделяется ранее учтенным наделам, которые не могут иметь границ.

Касаемо площади угодья – параметры должны быть идентичны информации из официальной документации. К ним относятся:

  • соглашение о купли-продажи;
  • дарственная;
  • обмен;
  • аренда;
  • наследование;
  • решение суда;
  • акт от госорганов;
  • постановление муниципалитета;
  • свидетельство.

Подача декларации о полученной прибыли в налоговый орган за счет реализации имущества выполняется стороной продавца.

Акт передаточного назначения

К обязательной документации во время покупки участка для ЛПХ относится передаточный акт. Он будет выдаваться как гарант выполненных обязательств между продающей стороной и гражданином-покупателем. Документ подписывается после визирования официальной бумаги, но перед тем как направить документы на госрегистрацию.

Указание на формирование передаточного акта закреплено нормативно-правовыми актами:

  1. ГК России.
  2. ЗК Российской Федерации.
  3. ФЗ №122 от 12 июля 97 года в редакции от 12 декабря 11 года «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок». Следует учитывать, что федеральный закон претерпел изменения и дополнения 7 марта 12 года.
  4. ФЗ №221 от 24 июля 07 г., обновленный 8 декабря 11 года «О государственном кадастре недвижимого имущества».
  5. Постановление Правительства Российской Федерации №52 от 07.02.08 года «О порядке доведения кадастровых цен участков земли до налогоплательщиков».

Фото 4

Для получения дополнительного списка документации, необходимой для госрегистрации прав для вступления в собственность, согласно заключенной сделке, можно обратиться в муниципалитет. Дополнительно информация предоставляется на официальных ресурсах уполномоченных органов.

Учреждением, выполняющей процедуру госрегистрации, является отделение Росреестра, ФССР, отдел кадастра и картографии.

Основные аспекты безопасной сделки

Порядок покупки земельного участка у физического лица базируется на четырех китах – цена, обременение, доля и часть земли.

Условия о стоимости

Цена по договору указывается за весь участок или за единицу площади, ссылаясь на общую, которую надлежит передать стороне покупателя. Стоимость может указываться на основании кадастрового паспорта. Сведения такого порядка являются нормативной и, как правило, ниже цены рынка. Ввиду этого, если продавец намеренно занижает стоимость ниже кадастровой, то покупателю стоит задумать и законности сделки.

Список документации, который следует истребовать у реализующей участок стороны перед завершением сделки, следующий:

  1. Свидетельство о собственности.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Письменное разрешение от госоргана на возведение жилого дома или дачи.
  4. Справка из ЕГРИП об отсутствии наложенных ограничений либо запретов.
  5. Документ, удостоверяющий отсутствие правонарушений в отношении преимущественного права выкупа надела.
  6. Справка об отсутствии долгов перед ИФНС.

Фото 5

Когда продавцом выступает юрлицо, рекомендуется тщательно проверять уставную документацию и полномочия руководящего состава. Помимо этого, следует запросить доверенность, если от лица организации действует представитель.

Земля с обременениями

Основополагающими действиями во время приобретения земли или жилищного сооружения является запрос на обременение. Это осуществляется через заявление на получение выписки из ЕГРП в отношении, земли, интересующей покупателя. Такой документ дает возможность узнать о зарегистрированных видах ограничений. К примеру:

  1. Права на имущество и пользование третьих лиц в отношении конкретного участка.
  2. Аресты, наложенные на землю, в т. ч. действующие судебные иски. Примечательно, что обременение в форме ареста подразумевает 100% или частичный запрет на проведение имущественных сделок с недвижимостью.

В случае когда сторона продавца отказывается прописывать в договоре наличие запретов, если по факту они присутствуют, то лучше для приобретения подобрать другую землю. Такой фактор указывает на недобросовестность продающей стороны. Не стоит поддаваться заверениям о правомочности сделки, т. к. впоследствии это скажется на возможности возвести дом или перевести землю в другую категорию.

Нюансы долевой собственности

При наличии такой формы собственности со стороны продавца следует такая последовательность – за 30 календарных дней информировать в письменном формате дольщиков о планировании продать часть земли. В уведомлении указывается цена и условия продажи. Если остальные собственники захотят воспользоваться преимущественным правом выкупа, то продавец будет обязан заключить с ними сделку. При отказе от права, покупатель вправе подписать договор.

Помимо этого, покупающая сторона участок должна удостовериться в наличии письменного отказа от преимущественных прав дольщиков.

Приобретение части участка земли

Продажа надела по частям не разрешена, поэтому его арендуют. Однако в такой ситуации покупатель и продавец занимаются выделением доли на отдельный участок. Для этого делится площадь, и составляется кадастровый паспорт на уже разделенную землю. Затем проходит регистрация прав на собственность.

Примечательно, что стороны договорных отношений в самостоятельном порядке определяются, кто будет заниматься этим мероприятием.

Фото 6

Юридические камни для покупателя

В заключение следует отметить правовые аспекты, возникающие во время приобретения участка земли. Такие факторы могут затруднить процесс сделки и в последующем нарушить планы покупателя на строительство жилья или реализацию материнского капитала. К ним относятся:

  • участок находится в долевом владении;
  • является частью ОПП;
  • находится в собственности на правах бессрочного пользования;
  • есть риск попадания под публичный сервитут.

Ввиду вышесказанного при планировании купить земельный участок рекомендуется обращаться к юристам. Квалифицированный специалист проследит за прозрачностью сделки и окажет помощь в проверке документов.

Ссылка на основную публикацию