Договор переуступки права аренды земельного участка

Фото 1

В современном мире является стандартной практикой, когда владелец земельного участка передает его в руки другому физлицу или юрлицу вместе со всеми правами и обязательствами. Человек, выступающий арендатором земли, использует ее с целью извлечения прибыли. С нее он выплачивает некоторые суммы владельцу надела за то, что пользуется им. Чтобы подобные правоотношения были санкционированными и совершались на основании законодательства, необходимо заключить сопутствующий договор. Он будет наделять обе стороны определенными правами и обязанностями друг перед другом. В этой ситуации важно грамотно составить текст документа и учесть все присущие ему особенности. Как происходит переуступка права аренды земельного участка?

Виды арендных взаимоотношений, связанных с земельными участками

На практике статьи Земельного кодекса нашей страны предусматривает два вида арендных взаимоотношений между владельцем земли и человеком, желающим взять ее во временное пользование:

  • аренда для осуществления сельскохозяйственных работ;
  • с целью ИЖС (индивидуального жилищного строительства).

Земельный кодекс нашей страны предусматривает составление предварительного возмездного контракта для такого типа правовых отношений. Здесь может находиться, например, павильон с целевым назначением или гараж. Для приобретения подобных прав необходимо провести оценку арендной земли, то есть насколько она подходит под данный тип строительства.

Форма договора включает внесение залога на аренду земельной собственности. В этом случае образец письменной договоренности будет идентичен тому, который заключается при стандартной передаче прав от второго лица к третьему.

Как правило, первой разновидностью пользуются частные лица, поскольку покупка земли и сдача ее в аренду способны принести больше пользы и выгоды в будущем, нежели просто впоследствии продать участок. Если в течение длительного времени сдавать землю, то в скором времени все расходы, связанные с ее приобретением, окупятся. Подобный подход окажется более рентабельным, чем простая перепродажа участка впоследствии.

Если же речь идет об аренде земли для строительства на ней объектов, то здесь зачастую договор заключается с частными или государственными организациями. Как правило, с компаниями заключение подобных соглашений является довольно выгодным, поскольку физическое лицо может арендовать землю для постройки объекта недвижимости небольшого формата, а такой подход не является взаимовыгодным.

Зачастую при аренде под строительство на арендованной земле воздвигаются жилые здания, которые используются гаражными или дачными товариществами. Возможно и иное целевое использование построенной недвижимости, но именно эти типы строений распространены и находятся на арендованной земле. Однако такой момент необходимо согласовать заранее.

Фото 2

Подобные виды сделок обязательно регистрируются в базе, так как они подписываются на весьма продолжительный срок, больше года.

Что по данному вопросу говорит законодательство

Случается так, что договор уступки права аренды земельного участка уже заключен, однако внезапно так сложились обстоятельства, что арендатор оказался чем-то недоволен.
К правам арендатора относятся следующие возможности:

  • переуступить права на земельный участок иному человеку, предварительно оповестив арендодателя (то есть производится передача прав на землю третьему лицу);
  • прописывается полная стоимость арендного взноса, и с какой периодичностью человек, временно получивший землю в свое распоряжение, должен ее выплачивать (если цена вопроса прописана не полностью, то договор может быть расторгнут или он может требовать его переоформления);
  • изучить свои права более подробно.

Каковы особенности переуступки прав на земельный участок

Когда арендатор передает свои права на землю другому человеку, то второй арендатор приобретает статус основного. Как правило, подобный договор заключается между двумя людьми, если речь заходит о продаже того недвижимого имущества, которое было возведено на арендованной земле. В этом случае необходима переуступка права аренды земельного надела. Данный вид договора не требует непосредственного присутствия самого собственника, так как соглашение можно заключить и без его участия. Однако в письменном виде все же требуется уведомить арендодателя о факте заключения такого рода сделки.

Необходимо знать, в каких случаях можно переуступить права на тот или иной участок земли, поскольку российским законодательством в этом отношении наложены определенные ограничительные рамки. К причинам, по которым не может быть заключен договор переуступки права аренды земельного участка (образец представлен на сайте), относятся следующие:

  • если таковое условие не прописано в договоре, заключенным между владельцем земельного участка и человеком, который первый арендовал эту землю;
  • если земля, которая стала предметом аренды, имеет сельхозназначение, однако на этой территории все же проводятся определенные строительные работы (в такой ситуации необходимо для переуступки прав на землю подкорректировать целевое использование данного участка);
  • договор, при котором права на землю уступаются другому человеку, не может иметь юридической силы, если на этой территории строились здания, на которые не получено соответствующее разрешение;
  • невозможно заключить соглашение такого рода, если земля участвует в гражданском или уголовном разбирательстве, так как в этом случае налагается запрет на совершение каких-либо сделок в принципе до тех пор, пока не закончится расследование;
  • если первый арендатор имеет перед собственником земли какие-либо задолженности по уплате аренды за ее использование.

Нюансы договора переуступки прав аренды земельного участка

Нередко с целью передачи прав на аренду того или иного земельного участка проводятся аукционы. Человек, ставший на таких мероприятиях победителем, имеет право заключать договор переуступки. Здесь большую роль играют рыночные отношения, то есть процесс, когда победитель переуступает свои права на аренду земли, проходит на более выгодных для первого условиях. Он требует зачастую весьма внушительную сумму за право пользоваться предметом договора уступки.

На практике случается ситуация, когда аукцион признается недействительным по тем или иным причинам. В этом случае победителем не признается ни один из участников мероприятия, однако каждый из них имеет возможность договориться с оргкомитетом аукциона. Он может предложить на взаимовыгодных условиях арендовать землю, которая являлась предметом торга. Однако в том случае, если ему удается договориться с собственником, то он обязан пользоваться данным земельным участком только единолично, так как права передачи прав на аренду участка он лишен.

Процесс составления договора переуступки прав на аренду земли

Переуступка прав на аренду земли оформляется отдельным самостоятельным документом. В договоре необходимо прописать все базовые пункты (права и обязанности сторон, предмет договора, стоимость аренды, а также форс-мажорные ситуации и порядок расторжения документа). Стоит также заметить, что все условия должны совпадать с теми, которые были прописаны в договоре между собственником и первым арендодателем. В противном случае необходимо будет вмешательство арендодателя, так как он может не давать своего согласия на те изменения, которые планируют внести в текст вторая и третья сторона.

Фото 3

Если же никаких изменений не предусмотрено и договор переуступки оформляется на более чем пять лет, то все спорные вопросы вторая и третья стороны решают между собой. При этом не стоит привлекать к делу собственника. Поскольку нет никаких существенных изменений в договоре, ему можно отправить письменное уведомление о том, что был подписан или только готовится к заключению договор уступки. В крайнем случае можно выслать собственнику земельного участка для более подробного ознакомления экземпляр договора.

Если же в договоре между арендодателем и первым арендатором уже имеется отдельный пункт, в котором предусмотрено наличие третьей стороны и оговорены все детали регистрации договора уступки, то отдельное соглашение можно не заключать.

В том случае, если права на аренду земли уступаются более чем на год, факт подобного перехода обязательно стоит зарегистрировать в кадастровой палате, так как только в этом случае этот документ может иметь юридическую силу.

Подписать документ могут только две стороны, то есть человек, который передает свои права на аренду этой земли, и тот, кто принимает на себя эти права. В том случае, если гражданин, передающий свои права третьему лицу, состоит в браке, то необходимо официальное разрешение от супруги на передачу прав на аренду земли.

Существуют вещи, на которые необходимо обратить особенно пристальное внимание при заключении подобного типа договора:

  • необходимо, чтобы дата подписания договора, то есть непосредственно совершение передачи прав от одного лица другому, совпадала с датой, когда договор был зарегистрирован, то есть приобрел юридическую силу;
  • необходимо убедиться, что обе стороны достигли полного взаимопонимания и не имеют друг к другу никаких претензий по части содержания договора, особенно если он заключается на срок более пяти лет;
  • особое внимание необходимо обратить на пункт с расчетами, в которых должны быть прописаны базовые моменты;
  • текст договора обязательно составляется грамотно и по тому принципу, каковой предусмотрен законом нашей страны, и если в соглашении допущены ошибки, то он теряет свою юридическую силу.

Фото 4

Какие пункты необходимо раскрыть в договоре

Чтобы правильно пройти процедуру оформления, необходимо следовать следующей инструкции, поскольку в этом вопросе имеются подводные камни:

  1. Информация о каждой стороне сделки, то есть паспортные данные. В них указываются фамилия, имя и отчество каждого участника соглашения, адрес прописки и прочее.
  2. Адрес места, где располагается предмет заключения договора, какова суммарная площадь земельного участка.
  3. Подробное описание всех прав и обязанностей каждой стороны договора переуступки.
  4. Если человек, передающий права аренды конкретного земельного участка, но при этом у него остались какие-либо задолженности перед непосредственно собственником, то необходимо обговорить порядок ее погашения. В данном случае особенно важно прописать весь размер долга, который числится за второй стороной, поскольку это важно для нового арендатора.
  5. В качестве подтверждения права пользования данным участком выступает вся документация, которая способна подтвердить факт оплаты аренды земли
  6. Необходимо также иметь на руках справку о том, что предмет договора не имеет ограничений на использование. То есть данный участок земли не является заложенным и по нему не ведутся какие-либо судебные дела.
  7. Принцип оплаты также должен быть обязательно прописан в договоре. Например, третья сторона может отдать всю сумму за пять лет разом, либо же вносить плату каждый месяц или каждые три месяца.
  8. Договор также может иметь пункты, в которых указаны какие-либо дополнительные обязательства нового арендатора. Например, он может оплачивать, помимо аренды, еще и расходы на улучшение этого земельного участка. Как правило, ввиду подобных затрат уменьшается сама сумма аренды, однако так происходит не всегда.
  9. После того как все пункты прописаны и упомянуты все основные детали соглашения, в конце документа в обязательном порядке ставится дата и подписи.
    Какие документы нужны для того, чтобы зарегистрировать договор.

Фото 5

Какие документы нужны для того, чтобы зарегистрировать договор

Для того чтобы оформить регистрацию переуступки прав на аренду, необходимо представить в соответствующий орган следующий набор документации:

  • заполнить бланк заявления, в котором будет выражено прошение о регистрации договора;
  • копия договора, который ранее заключался между собственником и первым арендатором;
  • копии документов, которые подтверждают право первого арендатора на использование земли;
  • необходимо предъявить оригинал соглашения на переуступку прав, причем как предварительный, так и окончательный;
  • квитанция, которая подтверждает оплату госпошлины в размере 22 тыс. рублей для организаций и 2 тыс. рублей для частного лица (пошлина платится перед процессом регистрации).

Владеть и пользоваться земельным участком третье лицо имеет право только после того, как будут завершены все регистрационные действия, поскольку только в этот момент договор переуступки вступает в силу.

Если права приобретает организация, то она имеет право оплачивать аренду из уставного капитала. Если же такая организация муниципальная, то выкуп прав на аренду осуществляется с участием собственных средств этой организации. При этом приобретатели прав обязуются уплатить земельный налог, так как такая форма правоотношений подпадает под налогообложение. Все это отражается в бухгалтерском учете организаций.

Использование земли в личных целях предусматривает несколько нюансов:

  1. Запрещено пользоваться землей не по назначению. Момент целевого назначения обговаривается заранее (например, если это сельхозработы, то не разрешается строить что-либо на этом участке).
  2. Запланирована постройка объекта на земле. Необходимо получить письменное разрешение владельца.
  3. Передача арендованного участка в субаренду. Ни в коем случае не допускается нарушение прав собственников соседних участков.

Фото 6

Необходимо также учитывать, что после передачи прав на аренду земли исключаются любые последующие действия со стороны второго лица. То есть невозможно на безвозмездной основе передать землю во владение еще одному лицу, исключается переход земли другому человеку по наследству. Однако если родственники обнаружили в договоре какие-то спорные моменты, то они могут обжаловать свои права в мировом суде.

Безвозмездная передача земли возможна собственником, так как только он волен бесплатно отдавать кому-либо участок.

Ссылка на основную публикацию