Отчуждение земельного участка — что это и как происходит

Клумба перед домом

Имея в собственности надел, хозяин может распоряжаться им по своему личному усмотрению: продажа, обмен или изъятие. Не имеет значения, кто владеет наделом – физическое лицо, организация или муниципальный орган. Объект соглашения может быть в аренде или же в процессе реализации. Опираясь на правовые акты, отчуждение земельного участка – это операция, в результате которой происходит передача прав собственность в пользу другого человека.

Как происходит изъятие

Оно может осуществляться на добровольных основаниях или же в результате постановления суда. Операция регламентируется ГК и ЗК Российской Федерации. Порядок и условия проведения отчуждения определяются 52 статьей ЗК.

Не являются изъятием операции, не предусматривающие передачу прав на владение землей (это касается аренды или управления по доверенности). В результате операции владелец передает полностью свои права в пользу заявленного лица. В случае если новому владельцу не передаются права, то такое соглашение не может иметь силы.

Причины заключения сделки:

  1. Купля-продажа надела или другие операции по передаче прав в пользу третьих лиц.
  2. Конфискация недвижимого имущества по инициативе государства.
  3. Акты административного значения.

Полоса земли, подлежащая изъятию, должна быть проанализирована с точки зрения ее оборотоспособности. В первую очередь рассматривают территории с заповедниками, захоронениями, национальными парками.

В результате операции надела собственник:

  1. Лишается прав. Ему запрещается использовать отчужденную территорию на свое усмотрение и, как следствие, невозможность получения с него прибыли.
  2. Отсутствие возможности совершения сделок с изъятым наделом. Сделка предусматривает лишение абсолютно всех прав.
  3. Освобождается от обязанностей. Владелец освобождается от обязанности по уплате налогов за владение частной землей, заниматься организацией охраны и других мероприятий.

Отчуждение участка: виды

Оно может быть добровольным или в принудительном порядке.

В первом случае процесс передачи прав осуществляется добровольно владельцем. Это может быть сделка в виде купли-продажи, в дар или по наследству.

Принудительное изъятие предусматривает собой манипуляции с наделом без учета воли собственника или на основе судебного решения. Это может быть конфискация имущества по судебному приговору, на базе подтвержденного факта нецелевого использования участка (при определении территории под ведение хозяйства крестьянин должен использовать ее для посадки урожая, разведения скота и прочее). Земельная полоса передается во владение органов власти для государственного использования.

Любой из видов может быть возмездным (с денежной компенсацией после завершения процедуры – сделка купли-продажи, мена, передача в пользование государством) или безвозмездно (в дар).

Если это отчуждение земли по инициативе владельца, тогда компенсация указывается в договоре купли-продажи, о пожизненном содержании. Безвозмездная процедура оформляется в виде завещания или договора дарения.

Принудительное изъятие оформляется как возмездная процедура (изъятие территории в пользу государства с выкупом), так и безвозмездная (конфискация, без выкупа).

На садовом участке домик

Если земля представлена как часть недвижимости при процедуре отчуждения, необходимо соблюдать правила и проводить операции с учетом особенностей регистрации сделок с недвижимым имуществом. Они регламентируются ФЗ России, датированным 3 июля 1997 года.

Условия изъятия

Операции по отчуждению земельных владений проводятся по правилам, закрепленными в статье 52 ЗК Российской Федерации. Для совершения процедуры необходимо выполнение следующих условий:

  1. Сделки проводятся без силового привлечения третьей стороны, исключительно по доброй воле владельца.
  2. Забирать у владельцев допускается только те земли, которые официально зарегистрированы в кадастровом реестре.

Соглашение является законным при условии присутствия самого владельца. Если это затруднительно, то должно быть уполномоченное лицо, чьи права заверены нотариусом.

Если участок не является частной собственностью, то государство в полной мере на него имеет право. Территории с расположенными на них заповедными зонами, оборонными объектами не подлежат изъятию.

Забираемые территории не предоставляются лицам, сельскохозяйственная деятельность которых не зарегистрирована. Принимать отнятые земельные наделы могут только лица с российским гражданством или юр. лицо, где более половины российских граждан.

Порядок отчуждения земельных участков

Процесс предусматривает следующие этапы:

  1. Составляется договор и заверяется подписями. Документ определяется типом сделки (продажа, дарение, завещание).
  2. Составляется акт приема-передачи земли.
  3. Стороны соглашения с пакетом документов обращаются в региональное отделение Росреестра, где происходит его регистрация.

В случае отчуждения наделов путем торгов, собственнику дополнительно нужно:

  1. Предоставить заявление о проведении торгов.
  2. Список участников (они должны собрать полный пакет документов).
  3. Подготовка надела (оформление документов и определение границ).

После завершения торгов между субъектами заключается договор сдачи земли в аренду или ее продажи.

Пакет документов для оформления договора изъятия:

  1. Документ на субъект договора.
  2. Справка об оценивании стоимости надела, выданной полномочным органом (экспертной компанией).
  3. Справка о наличии или отсутствии строений на территории участка из БТИ, коммуникаций.
  4. Паспорт владельца.
  5. Заверенное нотариально согласие супруга (супруги) на проведение сделки (в случае заключения брака).

В документе на владение должны быть указаны данные об объекте отчуждения: местоположение, номер в кадастровом реестре, площадь надела и его назначение.

В случае наличия сооружений на изымаемой территории они передаются вместе с землей в пользование другому лицу.

Исключения составляют:

  1. Передача части постройки, которая не выделяется с наделом.
  2. Сооружение на участке, которое изъято из оборота.

Принудительное отчуждение предусматривает такие этапы:

  1. Решение об изъятии и составление по форме акта.
  2. Документ отправляется в регистрационный орган, где устанавливаются ограничения в проведении операций с владением.
  3. Оповещение посредством средств печатной связи и средств массовой информации о проведении сделки.
  4. Оповещение собственника об изъятии официальным путем.
  5. Оценивание объекта. Составление договора соглашения с предварительным обсуждением размера компенсации. Выкуп зависит от нескольких показателей, которые учитываются оценочной компанией: стоимость на рынке, сумма убытков и выгод. В течение 2 месяцев со дня отправки договора собственник должен быть проинформирован о размере выкупа. В случае несогласия экспертиза может быть проведена повторно с уведомлением инициатора сделки о претензиях.
  6. Осуществление выплаты, предусмотренной договором.
  7. Регистрирование нового собственника земли в Росреестре.

Невозможно передать территорию по договору изъятия отдельно от построек, которые там находятся.

Отчуждение части земельного участка, находящегося в частной собственности

Он не может быть передан в собственность другого лица частично. Официально определенный надел, границы которого зафиксированы, не может иметь несколько владельцев. Сначала проводится отделение необходимой части и межевание. Выделенная земля должна быть зарегистрирована как отдельный объект.

Территория, границы который не определены, может быть сдана в аренду, то есть там, где не требуется передача права собственности.

В большинстве случаев изъятие строений невозможно проводить отдельно от надела. В случае необходимости изъять сооружение необходимо провести разграничение наделов и зарегистрировать их на продавца. Далее проводится отчуждение той части, где расположено здание.

Гамак, домик, лес

Есть ли возможность избежать конфискации земли

Уполномоченные органы могут проводить изъятие только в некоторых случаях, предусмотренных Федеральными законами:

  1. В результате исполнения контрактов между государствами.
  2. Для правильного обеспечения движения транспорта или коммуникаций, когда нет другой альтернативы.
  3. По инициативе монопольных организаций, находящихся в правительственном списке.

Если земля забирается в пользу государства, то договор предусматривает получение компенсации. Отчуждение земельного надела – это законная процедура передачи права собственности. Чаще всего она проводится по собственной воле владельца. Важный момент: процедура может быть отменена, если земельный участок в аренде или на него наложены другие ограничения.

В некоторых случаях возможно возращение назад земельного надела. Если сделка проведена с нарушениями, тогда она может быть оспорена. При этом в собственность бывшего владельца обратно возвращается имущество. Исключение – если надел был конфискован и продан через торги.

В случае если принудительное отчуждение было опротестовано, и надел уже продан на торгах, то бывший хозяин сможет претендовать только на денежную компенсацию.

Нельзя восстановить свои права на надел, который забрали на нужды государства, в этом случае также полагается лишь денежное возмещение.

Разъяснение сложных моментов

Доля в участке

В первую очередь имеют право на покупку надела его совладельцы. В случае отсутствия ответа или отказа объект соглашения приобретается любым покупателем.

Без межевания

Участок, у которого не зафиксированы границы, не может быть подарен, продан, передан в качестве наследства. Новые изменения вступили в силу с 1 января 2018 года. Это касается наделов, предусмотренных для ведения личного хозяйства, огороднических и садоводческих работ, строительства жилища для собственных нужд. Даже при наличии документа, подтверждающего права на землю, необходимо проводить межевание.

Без сооружений на участке

Обычно территорию без расположенного на ней дома нельзя забирать, но есть ряд нюансов:

  1. Изыматься может часть сооружения, которая не выделяется вместе с частью надела.
  2. Отчуждается здание, если земля, на которой оно находится, изъята из оборота.

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ, если лицо становится собственником здания, расположенного на чужом наделе, то оно может претендовать на территорию, занимаемую сооружением, и другую площадь, необходимую для его обслуживания. Собственник здания имеет первоочередное право приобрести участок под строением.

Дом в горной местности

Если была приватизация

Приватизированное здание (даже в случае незавершенного строительства) переходит в собственность лица, которое купило его вместе с наделом земли под ним.

Сооружение на государственной или муниципальной территории необходимо сначала оформить как строение в аренду или же купить у его владельцев в установленном законом порядке.

Изъятие территории без хозяина в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) не отличается от приватизированного участка другой территории. При отсутствии официально подтвержденного владельца садовый надел является собственностью государства.

Таким образом, отчуждение надела имеет свои особенности, зная которые любой владелец сможет в короткие сроки правильно оформить операцию без дополнительных затрат как финансового, так временного плана. Что нужно помнить – только после регистрации нового собственника в Росреестре сделка будет официально завершена.

Ссылка на основную публикацию