Содержание
Земля и ее недра, водные ресурсы и даже воздух, которым мы дышим – все это составляет категорию невосполнимых естественных ресурсов человечества. Именно поэтому государственная система в наши дни ориентирована на контроль всех процессов, связанных с различными мероприятиями в отношении того или иного ресурса. Сделки с землей и их государственное регулирование – важнейший институт современного права. В сферу компетенций входят:
- земельный кадастр его формирование, контроль соответствия данных и ведение документации о границах наделов;
- составление планов и утверждение проектов по использованию земель различного назначения, их реализация, надзор и осуществление контрольных мероприятий, подведение итогов;
- землеустроительные работы, межевание, осуществление государственного наблюдения за их проведением.
В современном законодательстве Российской Федерации земельные богатства и любые правовые манипуляции с ними рассматриваются как процедуры с недвижимостью. Определение права сделок с землей в правовом поле, изучение нормативной базы, рассмотрение видов сделок и их проведения, другие важные моменты подлежат детальному рассмотрению.
Понятие сделки в земельном праве
Пожалуй, трудно найти более актуальную проблему для каждого отдельно взятого россиянина, чем вопросы оборота земельных ресурсов. Любое действие в отношении этого уникального природного богатства в нынешнем правовом поле трактуется как сделка. Что представляет собой этот юридический механизм?
Под понятием процедур с землей подразумевают большой объем регулируемых нормами действий, осуществляемых субъектами земельного права. В сферу действий входят:
- Процедуры, которые связаны с возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей в отношении природного ресурса как имущества.
- Все мероприятия подлежат четкому регулированию нормативными актами государства, учитывая положения действующих Земельного, Водного, Лесного кодексов РФ.
- При осуществлении процедур с данным видом недвижимости крайне важно учитывать законодательство о природных запасах, недрах, законодательные документы об охране окружающей среды и научные данные.
Важно. Почва, все, что находится на ней и под ней по праву считается главным достоянием любого государства. Особенности данной категории недвижимости требуют особо точного и правильного проведения сделок как с огромными площадями, так и с небольшим дачным наделом.
Ведение любых манипуляций в отношении участков основывается на регуляторах:
- Основной закон страны – Конституция РФ.
- Положения, прописанные в Земельном и Гражданском кодексах РФ.
- ФЗ № 101 «Об обороте земель с/х назначения», зарегистрированный от 24 июля 2002 года.
- ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав…» от 21 июля, 97 год.
- Законодательство относительно заключения операций ипотечного типа и предоставления недвижимости в залог, в частности, ФЗ № 102 «Об ипотеке…» от 16 июля 98 года.
Подобная широта законодательных норм установлена в связи с многообразием правового статуса земли – как в качестве объекта недвижимости в сфере имущественного оборота, так и ценнейшего объекта природы. В частности, необходимо учитывать наличие тех или иных капитальных строений, коммуникаций, а также климатические характеристики и условия регионального расположения площадей, продуктивные показатели почв для использования в сельскохозяйственных целях.
Условия проведения сделок с землей
Особое внимание необходимо обратить на общие и особые условия осуществления правовых действий с природными богатствами. В законодательном порядке государственной властью установлены требования к сделкам подобного рода, соответствие им приводит к ожидаемым последствиям, на которые и направлена та или иная юридическая процедура. В общих чертах установлен круг условий:
- В первую очередь – дееспособность и правоспособность каждого участника совершаемой сделки. Необходимость подтвердить легитимность участия субъектов права в равной мере относится к юридическим и физическим лицам. Юридические лица любого рода обладают специфической правоспособностью, которая зафиксирована в учредительных документах, как и сфера распространения правоспособности организации. Филиал или структурное подразделение не может самостоятельно заключать сделки, а только на основании доверенности от головного предприятия.
- Соответствие содержания сделки и особых юридических требований к ней букве закона. Если эти условия нарушены, ожидаемые правовые результаты получены не будут. В этой части юристу следует проконтролировать возможность полноценного осуществления сделки, то есть наличие реальной возможности сторон вступить в собственность, использовать свои права и выполнить возложенные обязательства.
- Необходимость нотариального утверждения всех необходимых документов, требующихся при сделке. Нотариально проводится проверка законности документации, обоснованность проводимой процедуры, компетенции сторон – участников.
- Обязательная государственная регистрация земельных договоров в Росреестре. Только после проведения документов через органы Юстиции, юридический акт признается законным, а собственники получают возможность реализации предоставленных им полномочий. Без таковой процедура считается незаконной.
Важная особенность. На основании норм ФЗ № 122 – закона прямого действия регламентирована не только необходимость регистрации имущественного права, но и органы, которые проводят его регистрацию. В отношении земельных участков передача, смена владельца, ограничение и снятие вещного права осуществляется органом службы юстиции по месту дислокации участка. ГК РФ предусматривает особые ситуации, когда, помимо этого, необходимо удостоверять сделку нотариусом.
Виды сделок с земельными площадями
Анализируя положения и нормы соответствующих документов России, в частности, ГК, юристы выделяют несколько видов операций с недвижимостью данного характера:
- Договора, по которым проводится продажа, покупка, продажа участков, наделов, доли или пая земли.
- Совершение передачи земли от муниципалитетов в пользу приватизированных государственных или муниципальных предприятий оговоренной площади за фиксированную сумму оплаты. Подобная процедура осуществляется в случае расширения, укрупнения, дополнительной застройки в пользу граждан, объединениям предпринимателей, общественным формированиям на основании законов РФ.
- Операции по продаже, передаче земли в аренду, подлежащих процедуре в результате тендеров.
- Продажа муниципальных земель с полным правом на долю или пай муниципальной власти.
- Осуществление залога.
- Процедура передачи и вступления в наследство.
- Обмен наделами.
- Перевод пая в виде подарка – дарение надела или доли.
- Вклад в Уставной фонд организаций различных сфер деятельности.
- Рента или пожизненное содержание владельца надела.
- Прочие правовые процедуры, расположенные в современном правовом поле РФ, и не противоречат ему.
То есть существуют две характеристики процедуры. Связанные с отчуждением и не направленные на отчуждение земель.
Особо следует отметить, что собственник, несмотря на то что это юридическое или физическое лицо наделено возможностью проведения различных процедур с принадлежащей ему землей, как и в правах оформить добровольный отказ от недвижимости в пользу государства.
Форма сделок
В новой редакции статьи 158 ГК РФ форму осуществления сделок с земельными участками рассматривают в двух видах. Они заключаются на основании достижения устного соглашения или подписания документа в письменном виде в простом (двустороннем) формате с нотариальным заверением заключенного договора.
Устное заключение сделки считается свершившимся фактом, если поведение сторон – участников свидетельствует об их доброй воле. В юридической практике сопровождается доведением согласия по всем аспектам сделки до третьих лиц, конклюдентные, активные действия инициатора процедуры в отношении визави.
В данном контексте молчание трактуется законом как положительный ответ на волеизъявление другой стороны, когда подобное предусмотрено действующим законодательством или по соглашению сторон. Обычно это:
- Ст. 1161 ГК – что считается подтверждением факта отказа от наследственных прав на землю.
- Ст. 621, п. 2 ГК – продление арендных отношений относительно недвижимого имущества.
Способы и порядок оформления
Для того чтобы сделки в отношении земельных наделов были легитимны и не подлежали обжалованию судебными инстанциями, следует точно выполнить все необходимые законодательные требования и нормы. Порядок оформления достаточно прост и заключается в следующем:
- Сделки заключаются в письменном виде относительно недвижимого имущества. Госрегистрация – обязательный момент, ее основная особенность – публичность, то есть возможность получения информации о праве на тот или иной объект недвижимого имущества, при отказе подается жалоба в инстанции суда.
- Запрет на право приобретателя изменять цели применения, зафиксированные условиями договора.
- Предмет соглашения – надел различного качества и площади.
- В случае отсутствия ограничения состава, количества, цены единицы и общей стоимости предмет имеет исключительно заранее определенные размеры.
- Новый владелец является получателем всей совокупности полномочий от предыдущего собственника, а также ограничения, аресты и обременения.
- При заключении любого вида сделок все здания и сооружения, находящиеся на участке, обязательно переходят к следующему собственнику.
Особо следует помнить, что сделки отвечают исключительно всем требованиям природоохранного законодательства и нормативов по экологической безопасности.
Документы, которые необходимы для оформления сделки с наделом земли
Чтобы совершить все необходимые процедуры в правовом поле, в госорганах требуют предоставить достаточно объемный пакет документов:
- паспорта и справки – кода ИНН: оригинал и 2 копии всех страниц паспорта, копия ИНН;
- пакет учредительных документов – Устав, Протоколы, Учредительный договор: оригиналы, нотариально заверенные копии;
- свидетельство о правах собственности на надел: оригинал, две копии, заверенные органом, выдавшим или у нотариуса;
- техническая документация: приложение к Свидетельству, оригиналы и копии;
- акт ФНС об отсутствии долгов перед бюджетом и других обременений на участок: оригинал;
- документ БТИ, подтверждающий отсутствие или наличие зданий, сооружений, коммуникаций на участке, подлежащем отчуждению или приобретению: оригинал;
- справка из кадастра с указанием дислокации, размера, цели использования надела: оригинал, две копии.
Главные особенности осуществления сделок с участками земли
По аналогии с любым иным объектом недвижимости к сделкам с землей применяются общие правила, оговоренные действующими законодательными актами РФ. Особенности данных мероприятий в следующем:
- ст. 3 ФЗ 101 ограничивает субъектный состав участников, то есть иностранцы и лица без гражданства, а также зарубежные юридические лица могут претендовать только на аренду;
- ст. 3 п. 2 ФЗ Об обороте… Площадь надела в единоличном владении собственника в одном административном районе достигает объемов 10% общих угодий, предназначенных для ведения с/х в данной муниципальной единице;
- по действующим нормам у субъекта Федерации происходит возникновение приоритетного права выкупа наделов перед иными участниками по цене продажи кроме реализации на аукционах.
Важный момент. Благодаря постоянному совершенствованию законодательных норм в земельных вопросах государственные регуляторные механизмы становятся все более цивилизованными и современными. Несмотря на это, порядок далек от идеала, в нормативных актах присутствуют положения с двояким толкованием и неясными формулировками. Для законодателей открывается огромное поле деятельности в области унификации правового режима для каждого конкретного земельного надела.