Особенности сделок с землей юридического характера

Земля и ее недра, водные ресурсы и даже воздух, которым мы дышим – все это составляет категорию невосполнимых естественных ресурсов человечества. Именно поэтому государственная система в наши дни ориентирована на контроль всех процессов, связанных с различными мероприятиями в отношении того или иного ресурса. Сделки с землей и их государственное регулирование – важнейший институт современного права. В сферу компетенций входят:

• земельный кадастр его формирование, контроль соответствия данных и ведение документации о границах наделов;
• составление планов и утверждение проектов по использованию земель различного назначения, их реализация, надзор и осуществление контрольных мероприятий, подведение итогов;
• землеустроительные работы, межевание, осуществление государственного наблюдения за их проведением.

В современном законодательстве Российской Федерации земельные богатства и любые правовые манипуляции с ними рассматриваются как процедуры с недвижимостью. Определение права сделок с землей в правовом поле, изучение нормативной базы, рассмотрение видов сделок и их проведения, другие важные моменты подлежат детальному рассмотрению.

Понятие сделки в земельном праве

Пожалуй, трудно найти более актуальную проблему для каждого отдельно взятого россиянина, чем вопросы оборота земельных ресурсов. Любое действие в отношении этого уникального природного богатства в нынешнем правовом поле трактуется как сделка. Что представляет собой этот юридический механизм?

Под понятием процедур с землей подразумевают большой объем регулируемых нормами действий, осуществляемых субъектами земельного права. В сферу действий входят:

1. Процедуры, которые связаны с возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей в отношении природного ресурса как имущества.
2. Все мероприятия подлежат четкому регулированию нормативными актами государства, учитывая положения действующих Земельного, Водного, Лесного кодексов РФ.
3. При осуществлении процедур с данным видом недвижимости крайне важно учитывать законодательство о природных запасах, недрах, законодательные документы об охране окружающей среды и научные данные.

Важно. Почва, все, что находится на ней и под ней по праву считается главным достоянием любого государства. Особенности данной категории недвижимости требуют особо точного и правильного проведения сделок как с огромными площадями, так и с небольшим дачным наделом.

Ведение любых манипуляций в отношении участков основывается на регуляторах:

1. Основной закон страны – Конституция РФ.
2. Положения, прописанные в Земельном и Гражданском кодексах РФ.
3. ФЗ № 101 «Об обороте земель с/х назначения», зарегистрированный от 24 июля 2002 года.
4. ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав…» от 21 июля, 97 год.
5. Законодательство относительно заключения операций ипотечного типа и предоставления недвижимости в залог, в частности, ФЗ № 102 «Об ипотеке…» от 16 июля 98 года.

Подобная широта законодательных норм установлена в связи с многообразием правового статуса земли – как в качестве объекта недвижимости в сфере имущественного оборота, так и ценнейшего объекта природы. В частности, необходимо учитывать наличие тех или иных капитальных строений, коммуникаций, а также климатические характеристики и условия регионального расположения площадей, продуктивные показатели почв для использования в сельскохозяйственных целях.

Условия проведения сделок с землей

Особое внимание необходимо обратить на общие и особые условия осуществления правовых действий с природными богатствами. В законодательном порядке государственной властью установлены требования к сделкам подобного рода, соответствие им приводит к ожидаемым последствиям, на которые и направлена та или иная юридическая процедура. В общих чертах установлен круг условий:

1. В первую очередь – дееспособность и правоспособность каждого участника совершаемой сделки. Необходимость подтвердить легитимность участия субъектов права в равной мере относится к юридическим и физическим лицам. Юридические лица любого рода обладают специфической правоспособностью, которая зафиксирована в учредительных документах, как и сфера распространения правоспособности организации. Филиал или структурное подразделение не может самостоятельно заключать сделки, а только на основании доверенности от головного предприятия.
2. Соответствие содержания сделки и особых юридических требований к ней букве закона. Если эти условия нарушены, ожидаемые правовые результаты получены не будут. В этой части юристу следует проконтролировать возможность полноценного осуществления сделки, то есть наличие реальной возможности сторон вступить в собственность, использовать свои права и выполнить возложенные обязательства.
3. Необходимость нотариального утверждения всех необходимых документов, требующихся при сделке. Нотариально проводится проверка законности документации, обоснованность проводимой процедуры, компетенции сторон – участников.
4. Обязательная государственная регистрация земельных договоров в Росреестре. Только после проведения документов через органы Юстиции, юридический акт признается законным, а собственники получают возможность реализации предоставленных им полномочий. Без таковой процедура считается незаконной.

Важная особенность. На основании норм ФЗ № 122 – закона прямого действия регламентирована не только необходимость регистрации имущественного права, но и органы, которые проводят его регистрацию. В отношении земельных участков передача, смена владельца, ограничение и снятие вещного права осуществляется органом службы юстиции по месту дислокации участка. ГК РФ предусматривает особые ситуации, когда, помимо этого, необходимо удостоверять сделку нотариусом.

Виды сделок с земельными площадями

Анализируя положения и нормы соответствующих документов России, в частности, ГК, юристы выделяют несколько видов операций с недвижимостью данного характера:

1. Договора, по которым проводится продажа, покупка, продажа участков, наделов, доли или пая земли.
2. Совершение передачи земли от муниципалитетов в пользу приватизированных государственных или муниципальных предприятий оговоренной площади за фиксированную сумму оплаты. Подобная процедура осуществляется в случае расширения, укрупнения, дополнительной застройки в пользу граждан, объединениям предпринимателей, общественным формированиям на основании законов РФ.
3. Операции по продаже, передаче земли в аренду, подлежащих процедуре в результате тендеров.
4. Продажа муниципальных земель с полным правом на долю или пай муниципальной власти.
5. Осуществление залога.
6. Процедура передачи и вступления в наследство.
7. Обмен наделами.
8. Перевод пая в виде подарка – дарение надела или доли.
9. Вклад в Уставной фонд организаций различных сфер деятельности.
10. Рента или пожизненное содержание владельца надела.
11. Прочие правовые процедуры, расположенные в современном правовом поле РФ, и не противоречат ему.

То есть существуют две характеристики процедуры. Связанные с отчуждением и не направленные на отчуждение земель.

Особо следует отметить, что собственник, несмотря на то что это юридическое или физическое лицо наделено возможностью проведения различных процедур с принадлежащей ему землей, как и в правах оформить добровольный отказ от недвижимости в пользу государства.

Форма сделок

В новой редакции статьи 158 ГК РФ форму осуществления сделок с земельными участками рассматривают в двух видах. Они заключаются на основании достижения устного соглашения или подписания документа в письменном виде в простом (двустороннем) формате с нотариальным заверением заключенного договора.

Устное заключение сделки считается свершившимся фактом, если поведение сторон – участников свидетельствует об их доброй воле. В юридической практике сопровождается доведением согласия по всем аспектам сделки до третьих лиц, конклюдентные, активные действия инициатора процедуры в отношении визави.

В данном контексте молчание трактуется законом как положительный ответ на волеизъявление другой стороны, когда подобное предусмотрено действующим законодательством или по соглашению сторон. Обычно это:

1. Ст. 1161 ГК – что считается подтверждением факта отказа от наследственных прав на землю.
2. Ст. 621, п. 2 ГК – продление арендных отношений относительно недвижимого имущества.

Способы и порядок оформления

Для того чтобы сделки в отношении земельных наделов были легитимны и не подлежали обжалованию судебными инстанциями, следует точно выполнить все необходимые законодательные требования и нормы. Порядок оформления достаточно прост и заключается в следующем:

1. Сделки заключаются в письменном виде относительно недвижимого имущества. Госрегистрация – обязательный момент, ее основная особенность – публичность, то есть возможность получения информации о праве на тот или иной объект недвижимого имущества, при отказе подается жалоба в инстанции суда.
2. Запрет на право приобретателя изменять цели применения, зафиксированные условиями договора.
3. Предмет соглашения – надел различного качества и площади.
4. В случае отсутствия ограничения состава, количества, цены единицы и общей стоимости предмет имеет исключительно заранее определенные размеры.
5. Новый владелец является получателем всей совокупности полномочий от предыдущего собственника, а также ограничения, аресты и обременения.
6. При заключении любого вида сделок все здания и сооружения, находящиеся на участке, обязательно переходят к следующему собственнику.

Особо следует помнить, что сделки отвечают исключительно всем требованиям природоохранного законодательства и нормативов по экологической безопасности.

Документы, которые необходимы для оформления сделки с наделом земли

Чтобы совершить все необходимые процедуры в правовом поле, в госорганах требуют предоставить достаточно объемный пакет документов:

• паспорта и справки – кода ИНН: оригинал и 2 копии всех страниц паспорта, копия ИНН;
• пакет учредительных документов – Устав, Протоколы, Учредительный договор: оригиналы, нотариально заверенные копии;
• свидетельство о правах собственности на надел: оригинал, две копии, заверенные органом, выдавшим или у нотариуса;
• техническая документация: приложение к Свидетельству, оригиналы и копии;
• акт ФНС об отсутствии долгов перед бюджетом и других обременений на участок: оригинал;
• документ БТИ, подтверждающий отсутствие или наличие зданий, сооружений, коммуникаций на участке, подлежащем отчуждению или приобретению: оригинал;
• справка из кадастра с указанием дислокации, размера, цели использования надела: оригинал, две копии.

Главные особенности осуществления сделок с участками земли

По аналогии с любым иным объектом недвижимости к сделкам с землей применяются общие правила, оговоренные действующими законодательными актами РФ. Особенности данных мероприятий в следующем:

• ст. 3 ФЗ 101 ограничивает субъектный состав участников, то есть иностранцы и лица без гражданства, а также зарубежные юридические лица могут претендовать только на аренду;
• ст. 3 п. 2 ФЗ Об обороте… Площадь надела в единоличном владении собственника в одном административном районе достигает объемов 10% общих угодий, предназначенных для ведения с/х в данной муниципальной единице;
• по действующим нормам у субъекта Федерации происходит возникновение приоритетного права выкупа наделов перед иными участниками по цене продажи кроме реализации на аукционах.

Важный момент. Благодаря постоянному совершенствованию законодательных норм в земельных вопросах государственные регуляторные механизмы становятся все более цивилизованными и современными. Несмотря на это, порядок далек от идеала, в нормативных актах присутствуют положения с двояким толкованием и неясными формулировками. Для законодателей открывается огромное поле деятельности в области унификации правового режима для каждого конкретного земельного надела.