Как проверить документы земельного участка при покупке

Фото 1

При покупке земельного участка, так же как и любого другого объекта недвижимости, необходимо требовать все документы, подтверждающие законность существования самого объекта и прав продавца на надел. И многие задаются вопросом о том, как проверить земельный участок при покупке.

Для чего нужна проверка

Купить надел земли – очень хлопотное занятие. Поэтому прежде чем отправляться с продавцом к нотариусу, желательно проверить сам надел. Лучший период года для осмотра земли – это весна, лето или осень. Объект покупается для определенных целей, но подходит ли выбранная земля под задуманное? Если участок смотрят весной или осенью, когда много дождей, и вода плохо впитывается, то сразу будет понятно, есть ли на участке овраги, где будет вода, что именно находится на наделе. Все эти факторы рассматриваются с особой тщательностью, чтобы потом не расстраиваться.

После фактического осмотра надела можно отправляться и оформлять бумаги. Здесь начинается непонятная бумажная волокита и встает вопрос: что нужно проверить при покупке земельного участка.

Земельный надел, так же как и квартира, имеет удостоверение и паспорт, которые хранятся в Едином государственном реестре недвижимости. При покупке надела необходимо узнать главное:

  • не находится ли объект в залоге, не наложен ли на него арест – все ли нормально с правоустанавливающими документами;
  • можно ли на нем поставить строения;
  • регистрация участка в ЕГРН;
  • установлены ли границы надела официально;
  • насколько реально подвести к будущему дому коммуникационные сети.

Проверка правоустанавливающих источников включает в себя предоставление от продавца всех необходимых документов:

  • кадастровый план или карта, на котором подробно указаны площадь границы объекта. Бумагу должны подписать инженер, выполнивший работу и владельцы прилегающих участков;
  • кадастровая выписка – подтверждение присвоенного наделу кадастрового номера;
  • акты, заверяющие законность владения землей. Может предоставляться и договор о купле-продаже, дарственная, документ, подтверждающий наследование земли;
  • бумага, указывающая, к какой категории земель относится участок, который хотят приобрести. Здесь есть свой нюанс. Когда приобретается земля с целью строительства на нем дома и прописки в нем, то необходимо проконтролировать категорию земель, она должна быть ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. На практике перенести одну категорию земель в другую очень сложно и не на всех ставят штамп о прописке;
  • подтверждающая бумага о том, что надел не ограничен в действиях, не отдан под залог, и нет обременений;
  • если существует совладелец приобретаемого надела, необходимо от него получить в письменном виде согласие на продажу.

Фото 2

Документы предоставляются в оригиналах и копиях.

Как проверить участок земли: способы и параметры контроля

Проверку достоверности информации можно сделать тремя доступными способами: по интернету, по телефону, личное обращение.

В онлайн-режиме можно проверить на интернет-ресурсе Росреестра кадастровый номер надела, размеры, положение.

Во время личного обращения можно подать заявление на получение выписки из ЕГРН по данному объекту.

По телефону: один звонок в Росреестр и информация по участку уже на руках, при условии, что эти руки принадлежат нынешнему владельцу надела.

Необходимо проверить очень тщательно предоставленные продавцом данные. В таблице указаны все акты, которые оформляются перед продажей или покупкой земельной недвижимости.

ДокументКто получаетВажностьЧто указывается в источнике
Выписка и ЕГРНВыдается любому человекуОбязательноУказывается имя нынешнего владельца участка, когда проходила регистрация, есть ли обременения на надел, категорию приобретаемого участка
Расширенная выпискаВыдается любому желающемуОбязательноИстория смены владельцев
Справка об инвалидахТолько собственникДля физических лицНе является ли один из совладельцев надела недееспособным
Справка ЕГРН о вопросах касательно объектаПолучить может только собственник продаваемого участка земли или его доверенное лицоПо желанию покупателяКто интересовался приобретением данного объекта
Справка о содержании правоустанавливающих документовСобственник или действующий по его доверенностиРешение за покупателемИнформация, содержащая данные об участке, полученном на праве собственности

На что стоит обратить внимание

При проверке бумажных носителей, предоставленных продавцом, необходимо обратить внимание на следующие источники и надписи в них:

  1. Главный документ – это паспорт, должен быть только оригинал. Если предоставляется ксерокопия, то лучше сразу отказаться от сделки, есть вероятность, что продавец мошенник.
  2. Проверить свидетельство о браке. В этом документе смотрят дату заключения брака, чтобы понимать, имеет ли супруга право на вторую половину.
  3. Если существуют совладельцы, то должны быть предоставлены бумаги с нотариально заверенной подписью второго хозяина.
  4. Справки из наркологического и психоневрологического диспансера о состоянии второго совладельца. Документы, подтверждающие ненахождение продавца в этих учреждениях.
  5. Доверенность на отчуждение. Если процесс продажи проходит через доверенное лицо, то тщательно проверять даты, и указано ли право подписи.
  6. Копия паспорта от доверенного лица. В обязательном порядке проверяется подлинность подписи.
  7. Можно попросить военный билет, водительские права. Чтобы информация была полной.

Фото 3

Осмотр документов

Если продавец не мошенник, то он не будет против предоставления документов в оригинальном виде. Паспорт, где написаны данные о регистрации и места проживания того, кто продает.

Необходимо проверить и сами документы на недвижимость. Проверяется, вся ли информация о земельном участке предоставлена: кадастровый номер, основания для права собственности, кадастровый номер надела, бумага, подтверждающая отсутствие арестов и обременений, документ с указанием действительной площади надела.

Продающий недвижимость обязан предъявить подтверждение о государственной регистрации участка с наличием всех мокрых печатей и оригиналов подписей. В этом свидетельстве покупатель сможет получить для себя сведения о принадлежности земли, категории. Например, в документе указали, что земля предназначена для сельхозназначения, значит, строительство любых домов, коттеджей запрещено.

В век цифровых технологий можно немного упростить проверку. Вместо перекладывания целого вороха бумаг, достаточно просто войти в интернет на страничку Росреестра. Здесь хранятся все данные, предоставлявшиеся по причине изменений участка, смена владельцев и пр. На сайте можно полностью просмотреть информацию, предоставленную кадастровой выпиской.

Личность продавца

Проверка личности хозяина участка – тоже немаловажный фактор при покупке земельного надела. Обязательный документ, который может удостоверить, что сделка честна — паспорт того, кто продает надел. Это должен быть исключительно оригинал. Визуально сравнивается фото в документе с человеком.

Если в сделке участвует не владелец лично, а его доверенное лицо, то в обязательном порядке необходимо проверить даты в доверенности, подписи и паспорт поручителя.

При приобретении участка стоит учесть одну особенность земельных наделов. Они все имеют изъяны, которые невозможно обнаружить в момент совершения сделки.

Обременения

Встречаются продавцы, выставившие земельный объект на продажу уже после того, как он был арестован. Сделка не будет аннулирована, но только если покупатель докажет, что он не знал о наличии ареста.

Но если сделка совершена с нарушениями, то покупатель может остаться без надела. Ситуацию может спасти кадастровая выписка из единого государственного реестра недвижимости. Чтобы получить справку, нужно обратиться с заявлением в МФЦ и заплатить госпошлину 200 рублей. Через пять дней справка будет на руках, и приобретатель будет уверен в чистоте сделки.

Если земля обременена сервитутом, то это не станет ограничением для оформления договора. Главное, проследить, чтобы сервитут переоформили правильно на покупателя, когда будут регистрировать права на недвижимость.

Если земля обременена публичным сервитутом, то стоимость ее будет намного дешевле, если просто приобретать.

Возможные тайны

Первичный земельный рынок России не так сильно развит, как вторичный. Но если нужно приобрести надел земли, принадлежащий государству, то необходимо собрать разрешения с местных и государственных органов.

При получении разрешения будет предложено несколько возможностей приобретения:

  1. Торги. Участие в торгах – обязательное условие приобретения государственной собственности. Для этого подается заявление в администрацию того района, где находится участок. Указывается, для какой цели будут покупать надел. Если предполагается новостройка, то лучше оформить аренду с возможностью выкупа после окончания строительства. В этом случае получится сэкономить денежные средства: земля будет приобретена не по рыночной стоимости, а по кадастровой.
  2. Стать на учет в обществе дачников.
  3. Указать в заявлении, что объект приобретается с целью ведения на нем приусадебного участка и занятия личным хозяйством. При отказе решение можно обжаловать в суде.

Фото 4

До момента заключения основного договора купли-продажи необходимо составить договор задатка. Это убедит продавца в серьезности намерений покупателя, а сам покупатель, в свою очередь, будет спокоен, что участок достанется именно ему. Указанная в договоре физическая сумма задатка будет считаться залоговой и вычитается из общей суммы за землю, закрепленной в договоре купли-продажи.

Как проверить историю земельного участка при покупке

Главные документы, которые смогут рассказать что-то об участке – это справка, подтверждающая право владения, обычная выписка из госреестра и расширенная выписка из ЕГРН.

В роли источников, подтверждающих право на землепользования наделом, выступают:

  • акт о выделении земли (выдают местные государственные органы власти);
  • договор о купле-продаже;
  • документ, свидетельствующий о наследовании;
  • решение судебной инстанции и др.

Виды документов были расположены в подобном избирательном порядке не зря. Чем меньше земельный объект имел хозяев, тем меньше вероятность того, что в последующем всплывут сделки, совершенные незаконно.

Если продавец предоставил договор для совершения действий, покупателю необходимо проверить юридическую историю приобретаемого земельного надела. Для этого необходимо воспользоваться специальным документом, называющимся «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». К обычной выписке эта бумага не имеет никакого отношения. Еще одно название вышеуказанного документа — «расширенная выписка». Получить ее можно в МФЦ, но есть одно условие – получателем может быть только нынешний владелец участка или его доверенное лицо. Стоимость пошлины за госуслугу 400 рублей. При заказе через интернет — 250 рублей.

Бесплатно выписку из госреестра могут получить: сотрудники полиции, прокуратуры, суды, нотариусы в рамках дела, которое они ведут.

Искомая выписка содержит фамилию, имя, отчество каждого из владельцев участка с 1998 года с разбивкой по годам и в хронологическом порядке, с датами регистрации сделок, и каким правом собственности обладал каждый из них.

Пригодится и обычная выписка из кадастра ЕГРН. В этом документе особое внимание стоит обратить на разделы, в которых расписаны обременения прав, требования, предъявленные в судебных инстанциях. Может содержаться информация об оспаривании наследования.

С 1 января 2017 года кадастровая выписка из ЕГРН становится единственным документом, подтверждающим права собственности на землю.

Способы обезопасить сделку

У каждого стоит нужный вопрос о том, как заключить договор купли-продажи, но при этом чувствовать себя защищенным и не бояться остаться без денег и участка.

В последние годы увеличилось количество заключенных договоров по купле-продаже земельных участков с использование поддельных документов.

Фото 5

Безопасность соглашения может гарантировать достоверность предоставляемых сведений. Покупателю нужно тщательно проверять подлинность каждого документа, участвующего в сделке. Сравнить информацию в бумагах продавца с данными госучреждений.

Нужно требовать от продавца весь набор документов, перед тем как заключить договор. Прежде чем подписывать бланк сделки, покупатель пусть изучит его на предмет внесения дополнительных пунктов и всех тонкостей. Если на участке лежит любой вид обременений прав пользования, то все нужно указать в бланке договора.

Еще раз посмотреть паспорт продавца, его второй половины. В паспорте проверить прописку, адрес проживания, семейное положение. Нотариус должен предоставить нотариально заверенное разрешение второго совладельца участка о непрепятствовании продаже.

Ссылка на основную публикацию