Особенности ипотеки на землю и строительство дома

Строитель делает кирпичную кладку

С целью улучшения жилищных условий разных категорий граждан многие программы ипотечного кредитования получили государственную поддержку. Набирает популярность ипотека на землю и строительство дома, которая, по сравнению с другими, является новинкой в сфере ипотечного кредитования. Условия для её оформления несколько жёстче, чем у привычной стандартной ипотеки на благоустроенное городское жильё, что связано с такими особенностями, как:

  • сложность адекватной оценки «плавающей» стоимости земельных участков;
  • дополнительное предоставление, кроме пакета документов, необходимых для покупки жилого строения, аналогичного пакета на приобретение земельного надела с соблюдением законодательных положений Земельного кодекса РФ.

Особые условия

Если принято решение воспользоваться такой программой, нужно учесть, что кредит выдаётся только на земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), разрешение на которое не будет получено, когда участок по распределению относится к землям, имеющим другое целевое назначение.

Для успешного оформления такого кредита необходимо наличие готового жилого помещения на участке или факт начальной стадии его строительства. Банк выделяет средства на покупку земли и имеющегося на ней объекта или на приобретение материалов для завершения начатого строительного проекта. В этом случае земля и объект, находящийся на участке, остаются в залоге до полного погашения задолженности по кредиту. Если речь идёт о голом земельном наделе, то безусловным обязательством, прописанным в ипотечном договоре, будет возведение жилого дома на приобретаемом участке. Также потребуются документы, разрешающие строительство на приобретаемой земле и подтверждающие намерение постройки жилого дома (план, смета). Денежные средства выдаются на индивидуальное жилищное строение – ипотека под ИЖС, и обеспечением кредита выступает только земельный участок, на котором будет осуществляться строительство.

Условия финансовых организаций продиктованы положениями Земельного кодекса РФ. Разрешение на строительство жилья на землях соответствующего назначения выдаётся государственными или муниципальными органами и в ряде случаев бывает отозвано, если по истечении пяти лет на участке не возведено здание или не запущен строительный проект.

Учитывая новизну и неликвидность земельного рынка, для банка имеется риск неполного возврата выданной ссуды при реализации залоговой земли, если по каким-то причинам заёмщиком не будет погашена задолженность по ипотечному договору. Те же риски в подобной ситуации влечёт незаконченный проект возводимого на участке здания. Для страхования таких рисков в качестве дополнительного обеспечения кредита на землю под ИЖС банк может потребовать другое имеющееся движимое или недвижимое имущество.

Чертежи дома, линейка, ручка

Также стоит отметить и другие обстоятельства, которые учитываются банками при выдаче кредитных средств на строительство жилья, такие как само отсутствие дома в натуральном виде и возможное возникновение пожара или аварии при возведении здания. Учитывая дополнительные риски, финансовые корпорации выставляют условие о страховании, кроме будущего объекта недвижимости, жизни и здоровья заёмщика.

Преимущества

Господдержка ипотечных программ является несомненным преимуществом для граждан, особенно если денежного капитала для единовременной покупки недостаточно. При оформлении ипотеки процентные ставки по платежам ниже, чем при финансовом кредитном договоре другого характера. Рассрочка для полного погашения задолженности по ипотеке возможна до 30 лет, что разрешает доступную невысокую сумму ежемесячного платежа.

Также существуют определённые категории населения, такие как молодые семьи или военные, для которых государством предусмотрены дополнительные льготы. Кроме того, понижение процентной ставки гарантировано всем гражданам в банках, которые перечисляют им заработную плату. В связи с этим оформление кредитных договоров для таких клиентов более упрощено.

Касательно кредитования на покупку земли под ИЖС, Сбербанк России расширил спектр государственных привилегий, предоставляя ипотеку на приобретение или строительство жилого дома (коттеджа, особняка) за чертой города, а также на объекты нежилого потребительского строения, например, дачу. Отличие такой ипотечной программы заключается в том, что другие банки выдают средства только на строительство жилых зданий, а это подразумевает под собой наличие коммуникаций (водопровод, канализация, отопление).

Виды ипотеки на землю

В разных финансовых организациях кредитные программы, условия их оформления, требования к заёмщикам и залоговому имуществу имеют свои отличия. Общий же перечень существующих программ земельной ипотеки, по которым в различных банках выдаются денежные средства, таков:

  • на приобретение участка и жилого дома на нём;
  • на покупку земли с недостроенным жилым строением;
  • на земельный участок под ИЖС;
  • на строительство дачи.

Требования к участку

Требования к ипотечным земельным участкам в каждом банке могут иметь свои незначительные отличия, но стандартный перечень соответствия таков:

  1. Приобретаемый земельный участок должен быть зарегистрирован в государственных органах и являться частной собственностью владельца, который её продаёт. Арендная государственная или муниципальная земля не принимается банками в качестве залога.
  2. Участок по распределению должен относиться к землям под ИЖС, на землях сельскохозяйственного назначения строительство жилых объектов не разрешено.
  3. Земельный надел должен находиться в территориальных пределах, установленных банком.

Отказ в ипотеке

В первую очередь стоит отметить, что отказ в выдаче ипотечного кредита невыгоден банку так же, как и потенциальному заёмщику. Именно поэтому между банками наблюдаются различия в условиях оформления ипотеки. Финансовые организации ищут наиболее гибкие подходы, позволяющие охватить как можно большую часть населения, тем не менее случаи, когда ипотека на землю выдана не будет, следующие:

  • расположенное на приобретаемом участке строение не является жилым, то есть не имеет необходимых для проживания коммуникаций (Жилищный кодекс РФ);
  • аварийное состояние здания или его несоответствие строительным нормам;
  • отсутствие разрешения на строительство здания или отсутствие государственной регистрации прав на него;
  • строение расположено на земле нецелевого назначения;
  • земельный участок находится за пределами кредитуемой банком территории.

Нелишним будет знать, что разрешение на строительство жилого дома без затруднений можно получить в департаменте архитектуры муниципального образования, в ведомости которого находится земля под ИЖС. По закону Градостроительного кодекса РФ возведение здания для одной семьи, не превышающего трёх уровней, не требует предоставления строительного проекта для получения разрешения на его строительство.

Требования к заёмщику и перечень документов

В соответствии с условиями ипотечной программы, по которой кредитуется заёмщик, банк потребует предоставить необходимый перечень документов, но в каждом индивидуальном случае могут потребоваться дополнительные сведения. Стандартный пакет необходимой документации можно разделить на несколько категорий:

  • документы заёмщика (паспорт, справка о доходах, регистрация по месту жительства, свидетельство о заключении брака, заявление и прочее);
  • аналогичный перечень для поручителей или созаёмщиков (при их наличии);
  • документы на приобретаемое имущество (устанавливающие право собственности на землю и объект, разрешение на строительство, государственная регистрация прав);
  • оценка на покупаемую землю и объект на ней;
  • документы, подтверждающие принадлежность к льготной категории граждан (в соответствующих случаях), например, ипотека для молодой семьи или под материнский капитал.

Общие условия

Условия, на которых банки выдают земельные ипотечные кредиты, индивидуальны. В таблице приведены критерии, действующие в Сбербанке России, как наиболее выгодные в финансовом выражении.

  • первоначальный взнос — от 25%;
  • процентная ставка — от 12%;
  • длительность рассрочки — до 30 лет;
  • возраст заёмщика — 21 год и старше;
  • возраст до полного погашения задолженности — 65 лет (с дополнительным залогом до 75 лет);
  • стаж трудовой деятельности — 1 год (непрерывный – 6 месяцев).

Экскаватор равняет землю

Алгоритм действий:

Пошаговая инструкция для оформления ипотеки на землю и строительство жилого дома такова:

  1. Определиться в выборе банка. Наилучшим вариантом для заёмщика станет обращение в финансовое учреждение, через которое выдаётся заработная плата. Подтверждение дохода при выдаче кредита имеет большое значение для успешного оформления ипотечного договора, что в таком случае избавит от дополнительных хлопот и сэкономит время. Те же самые привилегии можно получить в том банке, в котором уже был одобрен предыдущий кредит.
  2. Подать заявку на ипотеку. Предоставить базовый пакет документов для рассмотрения заявки комиссией банка. На этом этапе определяется платёжеспособность клиента, поэтому, если по условиям ипотечной программы предусмотрены созаёмщики или поручители, предоставить необходимые документы и на них. Рассмотрение заявки длится в течение 3–5 дней, после чего в случае одобрения можно приступить к следующему этапу.
  3. Поиск залогового имущества. Заявка после одобрения действует три месяца, хотя о сроках следует проконсультироваться у менеджера, потому что в разных банках и конкретных случаях они могут отличаться. За это время нужно определиться с объектом покупки. Если это земельный участок с готовым жилым домом или начатой его стройкой, после проверки на соответствие правоустанавливающих документов можно заключать предварительный договор купли-продажи. Если земля не имеет строений, необходимо получить разрешение на строительство в местных муниципальных органах, заключить предварительный договор с подрядчиком и составить смету.
  4. Подать в банк документы на залоговое имущество. В случае если приобретается готовое жильё, подаются правоустанавливающие документы, выписка об отсутствии арестов и долгов. Когда речь идёт об ИЖС, подаются разрешение на строительство, договор с подрядчиком и его лицензия. Банк рассматривает залоговое имущество, определяет его стоимость, и в случае одобрения можно переходить к следующему шагу.
  5. Подписать основной договор купли-продажи с продавцом отчуждаемого имущества или окончательный договор на строительство с подрядчиком. Договор подлежит регистрации в государственных органах, после чего снова должен быть предоставлен в банк.
  6. Заключение ипотечного договора с банком. Собственно, заключительный этап ипотечной программы. Зарегистрированный договор, подтверждающий переход прав собственности к заёмщику, остаётся в банке после подписания между ними залогового ипотечного договора. На приобретённое имущество налагается обременение. После оплаты заёмщиком страховых полисов, оговорённых условиями договора, на счёт продавца или строительной фирмы банк перечисляет положенную сумму, и сделка считается завершённой.

Зеленый газон перед коттеджем

Специфика договора

Ипотечный договор содержит условия, на которых банк предоставляет заёмщику средства. До его фактического подписания все пункты оговариваются сторонами, неясные моменты должны быть разъяснены менеджером банка. Предоставляется визуальный график гашения полной суммы по кредиту, длительность рассрочки и размер платежей, сумма переплаты по договору, которые высчитываются при помощи кредитного калькулятора банка.

Путь оформления кредитного договора по ипотечной программе достаточно сложен, для успешного заключения сделки нужно следовать точным инструкциям менеджера и соблюдать законодательные положения РФ. Консультации в полномочных органах или у специалистов на всех этапах помогут избежать множества ошибок и финансовых потерь.

Ссылка на основную публикацию