Особенности договора об аренде земельного участка: нюансы оформления

Деревянные постройки на дачном участке

Чтобы урегулировать отношения между участниками сделки аренды, принят типовой договор аренды земельного участка. Актуальная версия документа действительна на 2017–2018 год. Какие нюансы необходимо учитывать при подписании, чтобы интересы двух лиц были обязательно соблюдены?

Основа и порядок заключения сделки

Существует определенный администрацией шаблон, на основе которого обязательно указывать для того, чтобы договор начал действовать:

  • предмет договора;
  • определенная цена, установленная по соглашению двух сторон.

Необходимо прописывать развернутую информацию о предмете аренды. Это должен быть полный адрес, размер площади и присвоенный номер кадастра. Кроме того, следует указать категорию территории и разрешенное назначение земли (СНТ, КФХ, жилье либо нежилая постройка). Если информация не полностью отражает объект, то соглашение официально не сможет вступить в силу. Если в аренду сдается, например, сельскохозяйственный или другой пустой земельный участок, то для оформления придется прикрепить план межевания либо выписку о регистрации из Росреестра с подробной информации о предмете собственности. Использовать план территории без пометок границ нельзя. Чтобы оформление договоренности прошло успешно, необходимо указывать границы, только удостоверенные правовым актом.

Для грамотного заполнения информации о цене рекомендуется заранее договориться о конкретной сумме, которая прописывается в бланке. Если соглашение заключается на долгосрочный период, то есть возможность прописать фиксированную выплату за каждый период. Учитывать возможность, что стоимость аренды изменится в зависимости от каких-либо других показателей, отдельно не нужно.

Объект договора в виде части земельного участка

Земельный участок, как и любая недвижимость, может подвергаться аренде, но только при условии определения четких границ. Также в аренду разрешено сдавать различные природные комплексы, но также при условии фиксированных границ. Кроме того, арендовать можно только определенную долю всего участка.

Теплица на огороде

Чтобы подать заявление о землепользовании конкретной части территории, существует несколько поправок, но в целом порядок остается тот же.

  1. Чтобы иметь полную уверенность в том, что договор составлен правильно, рекомендуется добавить к приложениям соглашение о ситуационном плане и акт замера. Данные заключений обязательно должны иметь подпись обеих сторон.
  2. Более простым вариантом будет графическая схема кадастрового плана, на котором будет выделена часть, передаваемая в аренду по договору.

Если соглашение об аренде заключается на длительный срок (более года), то обязательно заносить информацию в Госреестр.

При занесении данных о предмете соглашения необходимо предоставить форму межевого плана территории, иначе в заключении договора будет отказано.

Условия оформления договора между субъектами: физическими, юридическими

В законодательстве Российской Федерации особых условий заполнения бланка для различных субъектов не прописано. Главное условие для физлица в роли арендатора – наличие Российского гражданства.

Для физических и юридических лиц, выступающих в роли арендодателя, подразделения нет. Здесь, главное, учитывать, что участок или частный дом, который является предметом согласования, обязательно должен быть в законной собственности. Для оформления достаточно будет даже нотариально заверенной доверенности.

Однако если в договоре фигурирует юрлицо, то на основе государственного закона договор обязательно должен быть в письменной форме. Даже в ситуациях с краткосрочными сделками.

В преамбуле документа должны указываться полные наименования лиц, участвующих в процессе. Далее в тексте можно пользоваться сокращениями.

  1. Физическое лицо: для подтверждения личности достаточно паспортных данных.
  2. Юридическое лицо: должна указываться доверенность от организации, а конкретно номер и дата выдачи. Либо реквизиты заключения, которое выступает в качестве основания.

Заключение предварительной договоренности

Бывают ситуации, когда все условия уже оговорены и согласованы обеими сторонами, но типовой договор заключить не получается по определенным условиям. Пример: желание продумать более конкретные детали или нерешительность какой-либо стороны, а также нежелание идти на уступки. Часто предметами договора являются объекты, которые еще находятся в стадии строительства. На земельном участке может возводиться особняк или другое здание, которое в будущем будет сдаваться в аренду. В таком случае заключить любое официальное соглашение о готовом помещении можно будет только по завершении процесса стройки на основании следующих условий:

  1. Невозможно указать заверенные данные об объекте, когда он еще не закончен. То есть по документам его просто нет. Срок аренды также находится в неопределенном состоянии.
  2. Для заключения соглашения о сдаче в аренду обязательно наличие прав собственности. Оформить недвижимость по образцу, установленному законодательством, разрешено только тогда, когда торговое или жилое помещение полностью достроено, занесено в Государственный реестр и сдано в эксплуатацию.

Из этого всего можно сделать вывод, что заключить и заверить образец заявления о сдаче в аренду объекта, строительство которого еще не закончено, нельзя.

Именно в таких ситуациях существует возможность оформления предварительного письменного заключения. На его основе в муниципальном порядке оба лица обязуются после окончания работ подать идентичный договор. В судебной статистике такой вариант активно используется не только для аренды, но и для других назначений. Например, при согласовании ипотеки, продажи, выкупа, дарения и др. Однако стоит учесть, что если не соблюдать все формальности при заполнении, то официальную силу договор иметь не будет. Таким приемом зачастую пользуются нерадивые арендаторы или арендодатели, чтобы в случае чего без лишней бумажной работы расторгнуть заключение в одностороннем порядке. Поэтому рекомендуется отнестись к предварительному бланку с особой внимательностью.

В каких целях используются сроки предварительного договора

Очень важной деталью предварительного оформления аренды является срок, по истечении которого оба лица в обязательном порядке должны осуществить перезаключение на основную форму. Именно от сроков, прописанных в заявке, будет зависеть возможность расторжения арендодателем соглашения.

Если сроки были не указаны, то стандартное правило дает обеспечение предварительному договору один год. По истечении этого времени письменная форма теряет свою силу.

Для примера можно рассмотреть ситуацию, когда арендодателю предложили более выгодные условия. Конечно, у него появится желание расторгнуть все договоренности с предыдущим арендатором и переключиться на другую сделку, которая принесет больше прибыли. Однако если ранее был оформлен предварительный документ, то арендодатель не сможет так быстро снять с себя все обязательства. Для отказа есть два варианта:

  1. Обе стороны соглашаются на расторжение и мирно расходятся. Это бывает крайне редко, так как у арендатора нет желания искать другие варианты, когда уже все детали были оговорены и утверждены.
  2. Прекращение действия соглашения по истечении срока. То есть если прошел указанный период времени, а официальный договор не был перезаключен на основной, то предварительное заявление полностью теряет свою силу, и арендодатель спокойно может заключать сделку с другим партнером.

Проселочная дорога между домами

Поэтому рекомендуется прописывать все предварительные условия, а также по возможности внести залог, который обязательно указывается в договоре.

Ограничение сроков, пролонгация и расторжение

Что касается срока действия договора, то указывать этот аспект в постоянном договоре необязательно. Тогда документ будет действовать до разрыва соглашения между лицами. Но чтобы без последствий осуществить разрыв, необходимо предупредить оппонента не позднее чем за 3 месяца. Во время составления заявления можно прописать другие условия расторжения.

Есть определенные случаи, когда точный срок все же прописывается. Например, когда объектом является пустой земельный участок, который используется для сельского хозяйства. И при этом входит в собственность РФ либо муниципалитета, а также обладает сроком не более 49 лет. Если в таком договоре конкретный срок аренды не был прописан, его действие распространяется на максимальный возможный период.

Договор обязательно необходимо зарегистрировать в реестре Российской Федерации. При условии, что минимальный срок действия 1 год, данные заносятся в ЕГРН. Если же предельный срок соглашения до года, регистрацию в базе можно обойти.

Условия пролонгации

Что такое пролонгация? Это продление сделки между арендодателем и арендатором. Когда в документе указан точный срок окончания действия, то достаточно заключить дополнительное соглашение о пролонгации. При этом в дополнительном заявлении обязательно указать конкретный период либо изменить показатель на неопределённый. Не рекомендуется использовать словосочетания, такие как «на тот же срок». Это поможет избежать лишних недопониманий. Так, например, большинство считают, что, если старый показатель был 11 месяцев, можно прописать установку «на такой же срок», и это продлит сделку до аналогичной даты следующего года.

Если арендодатель и арендатор считают, что в будущем необходимо будет продлить сделку, то в договор можно сразу прописать пункт об автоматической пролонгации. Это позволяет сделать соглашение бесплатно, не оплачивая госпошлину.

Арендодателю необходимо подать письменную форму с предложением о пролонгации. По желанию позволяется внести изменения в условия сделки. Стоит учитывать, что, если арендатор оказался добросовестным, у него появляется ряд преимуществ. Бывают случаи, когда арендодатель сам отказывается продлевать договор, несмотря на то, что арендатор не нарушал условий. Тогда соглашение расторгается. Однако арендодатель будет ограничен в заключении сделок об аренде установленного земельного участка другим лицам на 12 месяцев. Если арендодатель отказывается соблюдать это правило, арендатор имеет право подать иск в суд о возмещении убытков.

Поэтому заключение договора об аренде выгодно, в первую, очередь, арендатору.

Овощи с грядки

Как расторгнуть

Чтобы досрочно разорвать договоренность без последствий, рекомендуется знать конкретные правила:

  1. Расторгнуть сделку имеет право одно из лиц, когда оппонент не соблюдал условия, прописанные в документе.
  2. Если в заявлении во время оформления не указывался срок расторжения, то для досрочного разрыва обязательно необходимо отправить уведомление другому участнику не позднее чем за 3 месяца.
  3. Если установленный срок действия был завершен, а пролонгация не проведена, то все права и обязанности с участников снимаются.
  4. Договор аренды дома с земельным участком между физическими или юридическими лицами можно расторгнуть по особым правилам. Так, например, если договор был заключен более чем на 5 лет, но арендодатель проявил инициативу о расторжении, он имеет право подать иск в суд. Как доказательства он обязан предоставить материалы, которые будут подтверждать несоблюдение условий соглашения. Иначе дело рассматриваться не будет. Арендатор, в свою очередь, имеет право за отведенный срок устранить предписанные нарушения, после чего вопрос о расторжении снимается.

Нюансы заполнения типового договора

Если договор об аренде земельного участка заключается между физическими лицами, то в соглашении должны прописываться:

  1. Площадь территории, сдаваемой в аренду.
  2. Описание сооружений на участке в словесной форме.
  3. Схематичное изображение границ площади.
  4. Кадастровый номер. Желательно приложить паспорт.

Составление договора аренды земельного участка между юридическими лицами, образец которого можно скачать в интернете, принципиально не отличается от аналогичного между частными лицами, но указывается не только наименование организации, но и данные её представителя.

Ссылка на основную публикацию