Составление договора купли-продажи земельного участка

Облачное небо, травка зеленая

Рынок недвижимости активно развивается. Государство старается контролировать совершаемые на нем сделки и требует документального сопровождения для каждой. Например, договор купли-продажи, где земельный участок или иная собственность выступает предметом отчуждения. Почему так важен этот документ, когда составляется, есть ли подводные камни? Стоит разобраться подробнее.

Как заключить договор

Купля-продажа — это вид сделки, совершаемой с объектом недвижимости. Процедура отчуждения и передачи, когда один гражданин передает собственность другому. Притом вся процедура сопровождается оформлением специальных бумаг.

Когда две стороны собираются произвести сделку, договор не заключается сразу. Существует целая процедура:

  • покупатель, изучавший предложения, выбирает понравившийся земельный участок (или иной предмет недвижимости);
  • он связывается с автором размещенного объявления, стороны встречаются и обговаривают условия;
  • кстати, покупатель вправе проверить принадлежность участка продавцу, для этого достаточно отправить заявку (онлайн или лично) в Росреестр;
  • придет выписка, где будет ясно видно, кому в действительности принадлежит земля, ее характеристики;
  • когда все спорные моменты выяснены, стороны составляют первый, предварительный договор (авансовое соглашение или другой похожий документ);
  • специалисты считают его наиболее важным, ведь там стороны письменно озвучивают все желательные условия будущей сделки, активно участвуя в составлении данной бумаги.

Важно: все существенные условия описываются там, позднее стороны смогут изменить что-то, если оба согласны.

Предварительное соглашение впоследствии станет основой для написания договора, а после его подписания последует сама покупка недвижимости и взаимные расчеты.

Согласно законодательству участники сделки вправе самостоятельно составлять деловые соглашения, выбирать тип и порядок взаимных расчетов. Обязательным условием станет лишь регистрация прошедшей сделки через Росреестр, где новый владелец закрепит себя как нового владельца.

Дачный дом, клумбы, огород

Юристы советуют привлекать к проведению сделки специалиста, чтобы он показал образец типового соглашения или помог составить индивидуальное, разъяснил сторонам сложные моменты. И вообще, сопровождал сделку. Тогда уменьшается риск.

Стороны договора, предмет соглашения, права и обязанности сторон

В тексте соглашения будут четко указаны все участники. При подобной сделке стороны две:

  • продавец – владелец собственности, желающий реализовать ее;
  • покупатель – гражданин, решивший приобрести данный объект.

Иногда в сделке участвуют и другие лица. Например, нотариус, отвечающий за заполнение и проверку документов.

Участники вписывают основные данные:

  • свои Ф. И. О. (полностью);
  • паспортные данные (это серия, индивидуальный номер, наименование органа, выдавшего его, дата выдачи);
  • адрес прописки (постоянной).

Если участники сделки – юридические лица:

  • наименование организации, плюс ее форма образования (это ТОО, ООО или нечто другое);
  • Ф. И. О. лица – представителя, кто участвует в данном оформлении;
  • юридический адрес;
  • ИНН/КПП;
  • банковские реквизиты.

Даже когда участники сделки – родственники, юристы советуют проводить стандартное согласование и оформлять все необходимые документы. Чтобы потом не осталось правовых недоговоренностей.

Предметы договора:

  • земельный участок (если он имеет четкие границы, зарегистрирован);
  • дом, квартира, гараж или иное строение (когда на земле расположены постройки, они все указываются).

Важно, чтобы лицо, планирующее реализацию собственности, действительно являлось полноправным владельцем. Проверить это поможет Росреестр или МФЦ. Они предоставляют выписку, где, кроме характеристики объекта, приложены данные хозяина. Назначение участка (если реализуется земля), было ли проведено своевременно межевание. Также сельхозназначение земли. Стоит помнить, что любой участок имеет четко определенное назначение, и новый владелец (покупатель) будет обязан следовать ему. Например, если указано, что участок приусадебный, и там можно разбить сад или огород, то заниматься хозяйством.

Более того, в выписке будут данные об обременении постройки (если имеется), вид владения (долевое или полное, в залоге или нет). Возможно, владелец только выплатил ипотеку.

Если недвижимость неприватизирована (муниципальная), ее, конечно, продать невозможно.

Нюансов достаточно, поэтому важно перед сделкой основательно изучить объект реализации, его свойства и статус владельца.

Права и обязанности сторон

Оговариваются подробно, их полномочия идут отдельными пунктами в тексте заключаемого соглашения.

ПродавецПокупатель
Обязуется совершить передачу требуемого товара (здесь недвижимости) как полагается, со всеми необходимыми документамиПринять товар (участок), проверить соответствие фактических данных с заявленными ранее характеристиками
Товар полностью соответствует заявленным характеристикам – его количество, внешний вид, размеры, сельскохозяйственное назначениеОбязан после проверки участвовать в написании акта, расписаться там, указав, что имеет/не имеет претензии
Срок осуществления передачи будет согласно написанному в тексте договора, любые изменения оговариваются дополнительноПроизвести оплату, причем тип и порядок расчетов будет подробно описан в тексте договора. Например, сначала покупатель выдает задаток, после чего в рассрочку равными платежами выплачивает полную стоимость. Или же единовременный платеж
Факт передачи обязательно сопровождается передаточным актом, где отражены подробности действия, присутствующие лицаПодписав соглашение, автоматически согласен с предлагаемой продавцом ценой
Полноправный владелец, имеющий все права для осуществления сделки.Обязуется зарегистрировать совершенную сделку, посетив с продавцом Росреестр (или МФЦ), что позволит ему закрепить свое приобретение законодательно
Обязуется с покупателем вместе провести регистрацию совершаемой сделки
Фактическая стоимость реализуемой земли будет соответствовать написанному в соглашении

Важно: любые спорные моменты можно разрешить, если стороны, предварительно встретившись, обговорят нюансы.

Требования к форме и содержанию

В принципе земля продается как любой физический объект. Есть только три условия:

  • обязательное межевание – измерительные работы;
  • указать форму землепользования (зачем приобретается);
  • проведение регистрации.

Причем земельный надел, как правило, продается со всем, что фактически находится там. Будь то жилой дом, пара сараев или недостроенный гараж. Важно указать в тексте заключаемого соглашения все это, наряду с характеристикой участка.

Форма договора:

  • в законодательстве нет разработанного бланка или специальной бумаги для подобных документов. На ДКП берется обычный А4 белый лист;
  • допускаются рукописный или машинописный вариант, но лучше второй, иначе могут возникнуть какие-то сложности из-за почерка;
  • деловое обращение, без личных и нецензурных выражений;
  • данные сторон, обязательно в подробностях (имена, адреса);
  • правильно и подробно описать порядок, вид расчетов;
  • излагать только правдивые, полные сведения;
  • без помарок, исправлений, дописок;
  • составляется два одинаковых экземпляра.

С виду он во многом напоминает предварительный договор о купле-продаже дома плюс с земельным участком. Неудивительно, ведь зачастую первичные соглашения становятся основными. Стороны меняют лишь часть содержания.

Трактор собирает урожай злаковых культур

Чтобы деловая бумага получилась ровной, смогла охватывать все возможные условия предстоящей сделки, потребуется небольшая подготовка. Можно изучить шаблоны стандартных ДКП, провести несколько дополнительных встреч сторон, чтобы составить его вместе. Или привлечь юриста.

Содержание ДКП:

  1. Указание сторон (полная правдивая информация об участниках заключаемой сделки). Если вместо них присутствуют доверенные лица, то данные доверенностей. Стоит помнить, что, когда сам владелец почему-то не может лично осуществлять реализацию недвижимости, требуется не обычная, а генеральная доверенность (некоторые случаи).
  2. Детальное описание конкретного предмета сделки (включая правоустанавливающий документ, например, договор дарения или завещание, как изначально земля попала к продавцу). Сведения касаются характеристики участка, в частности, кадастровый номер, площадь, место расположения, физические данные, категория. Имеются ли какие-то здания или строения на нем.
  3. Перечисление всех прав и обязательств сторон, желательно подробно, кроме стандартной фразы о необходимости передачи (отчуждения).
  4. Информация об имеющихся обременениях (в залоге, сейчас в аренде и пр.). Если подобного пункта в тексте нет, гражданин может отказаться покупать такой участок, ведь торговое предложение будет считаться неполным.
  5. Порядок расчетов, передачи участка, согласно написанному и подписанному сторонами приемопередаточному акту.

Важно: содержание бумаги должно оставаться ясным, понятным, без двусмысленных или туманных фраз.

Какие документы нужны для продажи земельного участка

Их предоставляет продавец:

  1. Правоустанавливающие документы (бумага, ставшая основанием приобретения земли): либо акт – разрешение выделения земли (когда муниципальный фонд дает гражданину надел), либо свидетельство наследника, либо имущественное соглашение.
  2. Свидетельство о праве собственности.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Выписка ЕГРН.

Важно: если изначально продавец получил свою землю через дарственную или имеет лишь долю участка, потребуется разрешение (письменное) остальных собственников. А дарственную стоит изучить нотариально, возможно, она лишь предполагает использование земли под ИЖС или СНТ, без реализации. Тогда покупатель вправе без уведомления расторгнуть сделку.

Обязательно межевание. Конечно, Регпалата может регистрировать сделки так, без измерительных процедур. Но покупателю самому будет странно брать землю, не зная ее границ. Процедура межевания проводится специалистом не бесплатно, расходы покрывает продавец.

Образец документа

Его особенность – предмет соглашения. Когда у собственника фактически имеется не вся земля, а доля, он вправе реализовать ее. Оформление сделки будет стандартным, только в тексте самого соглашения нужно подробно указать: размер доли, количество их. И важно удостовериться в наличии письменного согласия остальных дольщиков.

Образец типового договора о купле-продаже на земельный участок можно посмотреть у юриста или онлайн на специализированных сайтах.

Девушка подписывает ручкой документы

Стоимость оформления и сроки

Если стороны проводят все этапы сделки самостоятельно, то оформление бумаг бесплатное. Когда для помощи привлекается юрист, он устанавливает индивидуальные цены. Составление договора, проверка бумаг, сопровождение сделки. Впрочем, он может оформить внесение задатка, послужить гарантом.

Как правило, сроки оговариваются заранее. Каждая сделка проходит эксклюзивно, два фактора, влияющих на сроки, это: оформление документов и проведение расчетов. Получается, когда бумаги все собраны и в порядке, а покупатель готов платить, процедуру отчуждения можно проводить в любой удобный для сторон день.

Иногда требуется одобрение какого-нибудь банка, тогда процедура затягивается. Впрочем, это несложно установить заранее.

Нюансы по тексту договора

Можно ли избежать возникновения сложностей и спорных моментов? Конечно, «гладких» сделок в природе не бывает. Любое соглашение сопровождается индивидуальными особенностями. Здесь важна степень открытости сторон, их способность договариваться.

ДКП служит важнейшей основой проводимой сделки. Поэтому нужно тщательно прорабатывать текст, учитывать возможные осложнения, особенности предмета соглашения, рынка недвижимости и другие факторы.

Самые «проблемные» места любого договора:

  • сроки оплаты;
  • порядок расчетов;
  • требуемые документы;
  • порядок оформления.

Имеет значение полнота сведений, предоставляемых продавцом о реализуемом им участке. Например, если человек ищет землю под садоводничество, ему стоит подобрать максимально подходящий вариант.

Ссылка на основную публикацию