Особенности заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Пшеничное поле, лес

Стоимость земли не позволяет каждому желающему заниматься сельским хозяйством на собственном участке. Во многих случаях остается один путь – взять земельный надел в аренду. Как обезопасить себя, заключая договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения? Очень просто – досконально изучить особенности таких отношений до заключения сделки, а не тогда, когда начался судебный процесс. Рассмотрим особенности и подводные камни такой схемы использования земельных территорий.

Правовая база и терминология

Земли, используемые для сельскохозяйственных целей, можно получить в аренду, руководствуясь несколькими базовыми законами:

  1. Гражданский кодекс дает понятие земельного участка, относя его к категории недвижимого имущества (ст. №130) и находящиеся в обороте (п.3 ст. №129). Поэтому, если нет особых обстоятельств (например, закрытая зона), сельхозземлю можно взять в аренду по правилам статьи №607 ГК РФ и главы 34 в целом.
  2. Земельный кодекс (ст. №22) конкретизирует специфику арендных отношений с учетом значимости земельного фонда для государства и проживающих в нем граждан. Особо выделены особенности аренды государственных и муниципальных земельных наделов (ст. №39.8).
  3. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 (в ред. от 29.12.2017 г.) посвящен правилам использования таких земель и совершения с ними сделок. Неприменим к сельхозземлям огородного и садового характера, а также расположенных наделов под недвижимостью, подсобными и гаражными постройками. В данном случае их аренда регламентируется ЗК РФ.

Земля сельхозназначения – это участки, используемые для ведения сельского хозяйства и расположенные за пределами населенных пунктов (ст.77 ЗК РФ).

Аренда – письменное соглашение по временной передаче участка земли в пользование за определенное вознаграждение.

Арендодатель – собственник, передающий право пользования и владения на определенный срок за вознаграждение.

Арендатор – лицо, извлекающее пользу из участка на основе правомочий пользования и владения, переданных ему арендодателем.

Цветочные поля

Общая характеристика арендного соглашения

В договоре аренды участвуют две стороны, а его основа – возмездность, т. е. оплата предоставленной возможности использования земельного участка. Задача арендодателя и арендатора – достичь соглашения по всем значимым условиям, без которых контракт будет признан недействительным.

Арендодателем может быть любая организация или частное лицо, обладающее правом собственности на землю сельскохозяйственного назначения. В данном статусе могут выступать государство и местные власти в лице администрации, накладывая отпечаток на содержание арендного договора.

Сдавая в аренду, арендодатель оставляет за собой право распоряжения участком. Два оставшихся правомочия (владения и использования) переходят к арендатору. Арендовать землю вправе как частники (включая КФХ), так и юридические лица.

Важно! Ответственность за ухудшение свойств земли несет арендатор как непосредственный владелец земельного участка.

Предмет сделки

Предметом договоренности в арендной сделке является конкретный (физически обособленный) участок земли сельскохозяйственного назначения. Деление земельного фонда на разные типовые категории необходимо, чтобы обеспечить требуемую защиту. Каждая категория влияет не только на варианты предназначения земли, но и на ее способность участвовать в гражданском обороте, т. е. возможность переходить в собственность от одного лица к другому.

Плодородность земель определяет возможность производства на такой территории сельскохозяйственной продукции. Отсюда и значимость таких наделов для края, особый режим передачи в аренду. Предметом аренды выступают только те территории, которые прошли кадастровый учет. Поэтому нужно внимательно отнестись к проверке данных земельного участка. Их можно получить в Росреестре или из тех документов, которые есть на руках у арендодателя. Согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» факт кадастрового учета подтверждается выпиской из ЕГРН.

Помимо кадастрового номера, участок должен быть размежеван, т. е. четко определены его текущие границы. Отсутствие межевого плана должно насторожить арендатора. Пунктом 6 ст.9 ФЗ № 101-ФЗ предусмотрено, что площадь земли, которая может быть взята в аренду, не ограничена. Следовательно, арендатор может быть участником неограниченного количества арендных договоров. Главное, чтобы он был в силах выполнять свои обязанности по соглашениям.

На таких землях арендатор может вырастить зерновые культуры, растения, используемые для корма скота. Может содержать на них животных и птиц, соорудить искусственные водоемы для разведения рыбы. Или развести сад, посадить огородные культуры и т. д. Возведение капитальных построек не допускается.

Права и обязанности участников аренды

Права арендатора и арендодателя зеркально соотносятся с их обязанностями. Возможности обеих сторон представлены в таблице:

АрендодательАрендатор
Права
Разорвать контракт, если арендатор не выполняет обязательстваРеализовывать на практике владение и пользование наделом, занимаясь на нем сельским хозяйством
Получать оплату переданного права использования землиСдавать участок в повторную аренду при согласии арендодателя
Получить возмещение ущерба, который причинен земле действиями арендатораЗаключать договор залога в отношении своих арендных прав
Контролировать, как арендатор относится к использованию участка (рациональны ли его действия)Если иные правила не предусмотрены соглашением, то арендатор может продлить договор в последующем
Отказать арендатору в праве субарендыПолучить в собственность все, что произведет
Защищать свои права всеми законными способами
Передать предмет сделки, включая необходимые документыВовремя оплачивать аренду, не задерживая выплаты без форс-мажорных причин
Не препятствовать использованию участка, если оно не противоречит условиям соглашенияВести деятельность на участке только теми способами и в тех целях, что согласованы в тексте арендного договора
Продать участок арендатору после аренды, если такое условие было предусмотрено изначальноВернуть землю после окончания аренды или оформить ее выкуп по условиям заключенного арендного соглашения
В своих действиях руководствоваться разумностью и справедливостью

Важно! Арендатор не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть контракт при смене арендодателя.

Сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения

Сроки использования публичных сельхозземель закреплены в ФЗ № 101-ФЗ:

  1. Минимальный – 3 года.
  2. Максимальный – 49 лет.
  3. Исключение – максимум три года при выпасе скота и культивировании сенокосных трав.

Початок кукурузы

Частные сельскохозяйственные земли арендуются на тот период, что устроят обе стороны. Правда, максимум сохраняется и здесь (49 лет).

Существенное условие – арендная плата

П.12 ст.22 ЗК РФ устанавливает необходимость определения арендной цены в самом договоре. Это значит, что отсутствие размера арендных платежей в тексте подписанного документа приведет к недействительности всей сделки.

Платить можно по-разному. Раз в месяц, в квартал или раз в год. Все зависит от желания арендодателя и достигнутой договоренности. Просрочка оплаты влечет за собой дополнительные расходы для арендатора в виде неустойки или пени. Злостное уклонение от платежей приведет к досрочному разрыву контракта с таким арендатором.

Правила составления договора

Для составления договора аренды земельного участка сельхозназначения образец лучше брать у юриста или на официальных ресурсах. А потом дополнить его с учетом особенностей конкретной ситуации.

Качественное арендное соглашение включает в себя:

  1. Данные об участниках.
  2. Информацию о предмете, где прописывается расположение участка, кадастровый номер, границы и площадь.
  3. Целевой характер землепользования, т. е. для чего будет использоваться.
  4. Срок действия договора.
  5. Стоимость аренды, включая график платежей.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Последствия нарушения сделки (неустойки, штрафы, прекращение).

Дополнительно к шаблону можно предусмотреть:

  1. Право арендатора купить участок после окончания аренды.
  2. Возможность сдачи в субаренду.
  3. Зачет в стоимость платы тех материальных затрат, что произведены арендатором для улучшения качества земельного надела.

Порядок заключения сделки

Аренда относится к простым письменным сделкам, требующим государственной регистрации при сроке договора более одного года (ст. 26 ЗК РФ). Следовательно, к нотариусу обращаться не надо. Все, что требуется, это грамотно составить договор, подписать его и обратиться в Росреестр для закрепления перехода права владения и пользования участком.

Готовясь к регистрации, необходимо иметь на руках такие бумаги, как:

  1. Два идентично заполненных и подписанных договора.
  2. Паспорта субъектов соглашения или их представителей с доверенностями.
  3. Учредительные документы, если участник – юридическое лицо.
  4. Документы, из которых следует право собственности на участок в требуемой форме.
  5. Квитанцию об оплате налога за проведение процедуры.

Далее написать заявление и передать в Росреестр, используя современные возможности доступа к услугам данной организации. Можно прийти самому, отправить документы через почту (включая электронную) или заказать выезд специалиста на дом.

Важно! Заключая договор на срок менее года, можно избежать процедуры регистрации сделки.

Расторжение договора

Прекращение отношений арендатора и арендодателя возможно добровольно или принудительно. Окончание срока аренды или смерть одной из сторон – объективные причины окончания аренды. Второй вариант – это согласие сторон, что значительно облегчает жизнь обоим в ситуации существенного изменения обстоятельств.

Люди и сельхозтехника убирают урожай

Однако чаще всего расторжение контракта носит одностороннюю направленность. Речь идет о ситуации нарушения условий соглашения, в результате которой вторая сторона больше не заинтересована в сохранении аренды земельных участков сельскохозяйственных назначений. Принудительное расторжение осуществляется через судебные органы, которым придется доказывать факт имеющегося нарушения.

Основные причины разрыва контракта:

  1. Использование земли не по назначению.
  2. Нанесение большого вреда плодородности участка.
  3. Задержка платежей.

Прекращение или изменение условий договора также регистрируются в Росреестре.

Возникающие нюансы

При всей свободе условий договора, нельзя изменить условия землепользования. Юридический статус «сельскохозяйственности» использования не позволяет строить на таких землях никаких посторонних строений, даже если собственник не против таких действий.

Бесплатной аренды не бывает. Всегда должна быть предусмотрена компенсация.

Взять в аренду публичную землю можно только через торги. Бланк соглашения стандартный (типовой) для всех участников этого мероприятия. Их задача как арендаторов – предложить наиболее выгодные условия, т. е. доказать свою способность соблюдать условия сделки наилучшим образом.

Учитывая жесткие последствия для земли от неправильных действий арендатора, следует задуматься над теми условиями договора, которые максимально обеспечат их компенсацию. Арендатору, в свою очередь, рекомендуется не преувеличивать своих возможностей (торговых, финансовых и физических), чтобы не быть втянутым в бесконечные судебные тяжбы по сформировавшимся долгам.

Ссылка на основную публикацию