Аренда земли на 49 лет по закону

На траве лежит фигурка дома, кальлкуятор

Спустя 15 лет после внесения поправок по получению имущества от государства, законодательство кардинально изменилось. Оно стало более прозрачным, от чего появилось множество новых вопросов. Найти участок для собственной дачи становится гораздо труднее, но никто не сказал, что взять в аренду землю на 49 лет по закону невозможно. Существует множество нераспределенных объектов имущества, которое государство может предоставить гражданам страны.

Правовая база

Стоит помнить, что регулированием земельных участков занимается Земельный кодекс Российской Федерации. Имея достаточно терпения, можно без проблем оформить имущество. Рекомендуется изначально ознакомиться с правовой базой вопроса, воспользовавшись словарем определений и анализом судебной практики.

Согласно официальным источникам СМИ процедура передачи имущества стала проще. С 2015 года государство обязуется передавать нераспределенные земельные наделы физическим лицам в долгосрочную аренду.

Было введено правило торгов, которое гласит:

Выиграет тот, кто предложит наиболее привлекательную цену за аренду участка.

Однако существуют обстоятельства, исключающие проведение торгов. Список правил, когда не требуется проводить аукционную систему, представлен ниже:

  • среди участников имеются льготники;
  • если постройки на наделе принадлежат собственнику;
  • цель участия – сельскохозяйственная деятельность;
  • земельное имущество достается вместо изъятой у гражданина недвижимости.

Согласно новому положению теперь муниципальный или государственный орган устанавливает наибольший период аренды в зависимости от назначения использования. Если лицо хочет заняться строительством жилого комплекса или разведением сельского (подсобного) хозяйства, то период не может быть больше 20 лет.

Долгосрочная аренда – это возможность применения участка от 5 до 49 лет.

Чтобы получить земельный надел на долгий срок, придется потратить очень много сил на предоставление технических и правовых документов. Как получить землю в аренду у государства на 49 лет по закону, посмотрим ниже.

Плюсы аренды на длительный срок

Получая в аренду аграрное имущество, гражданин приобретает плюсы:

  • имеется возможность выкупить надел перед завершением арендного срока;
  • сдача в субаренду (понадобится согласие арендодателя);
  • постройка зданий и других личных сооружений после разрешения (обращаться в ИЖС);
  • использовать полезные ископаемые по своему усмотрению.

В чемодане дом, земельный участок, автомобиль

Также арендатор имеет право на расторжение договора в любой момент.

Одним из приятных бонусов после передачи недвижимости является полная легальность сделки. Тогда при выкупе участка расторжение договора возможно крайне редко.

Однако существует ряд обстоятельств, когда государству приходится расторгать соглашение аренды. Приведем несколько примеров:

  • нахождение стратегически важных образований;
  • расторжение договора из-за несоблюдения правил;
  • ошибка при передаче недвижимости.

Условия долгосрочной аренды

Заключать договор на максимальный срок – 49 лет имеет право ограниченная группа лиц. Рассмотрим правила, позволяющие оформлять долгосрочную аренду у государственных органов:

  • сооружения внутри участка уже были возведены гражданином ранее;
  • если лицо хочет использовать надел в качестве сельскохозяйственного производственного цеха;
  • арендатор планирует разместить объекты линейного назначения (система газопровода, телефонная вышка и т. п.);
  • отдельные случаи, рассматриваемые законом.

Исключение из правил – строительство домов. То есть постройка ЖК не даст права на прокат сроком 49 лет. Нормы разрешают лишь на 20 лет.

Особенности для фермеров

Как правило, оформление на максимальное количество лет необходимо для создания сельскохозяйственных образований. Однако имеются исключения.

Лицо, которое собирается заниматься кошением сена, разведением животных или обустройством огорода, получает право на аренду сроком до 3-х лет.

Как показывает судебная практика, государство всегда интересуется развитием сельскохозяйственного дела, поэтому фермеры получают дополнительные преимущества, участвуя в отборе претендентов.

Стоит помнить, что юридические лица или представители аграрных сообществ получают право аренды без проведения торгов.

Лицо, желающее получить имущество – заявитель, может выбрать площадь участка по своему усмотрению. Все зависит от целей граждан. Также заявитель не обязан возделывать надел – он может передать дело специализированной аграрной компании.

В случае создания бизнеса нужно помнить, что все возведенные образования находятся под охраной муниципальных органов. Любое нарушение правил ведет к автоматическому расторжению договора аренды.

Топ ошибок

Согласно практике большинство граждан нарушают следующие правила:

  • уничтожают почвенный слой, что не позволяет выращивать зерновые и прочие культуры;
  • загрязняют участки, превращая их в свалки;
  • занимаются самостроем.

Чтобы не совершать подобных ошибок, рекомендуется просмотреть пошаговую инструкцию по ведению сельскохозяйственного бизнеса на арендованном участке.

Секрет успеха долгосрочной аренды у государства

Чтобы упростить жизнь будущим заявителям, нужно предоставить конкретный план действий по прокату земли у государства.

Сначала необходимо найти свободное земельное имущество. Для этого достаточно зайти на официальный сайт Росреестра. Затем включите кадастровую карту. Уточнять информацию о статусе земли рекомендуется через местные органы управления.

Заявка на проведение аукциона формируется государством или физическим лицом.

Заявителю необходимо предоставить несколько документов:

  1. Заявление на аренду земельного надела. Образец можно посмотреть в интернете.
  2. Выписка из ЕГРИП (ЕГРЮЛ), если имеется.
  3. Квитанции об уплате задатка (первоначального платежа).
  4. Копия первой страницы паспорта.

Как говорилось выше, победитель конкурса (тот, кто сможет арендовать землю) – лицо, предложившее наиболее высокую сумму. От того, насколько будет цена высока, зависит шанс на выигрыш.

Кроме документов, следует помнить о наличии дополнительных затрат, а именно:

  • участнику придется отдельно заказывать кадастровый паспорт для уточнения информации о земле;
  • обязательно наличие плана надела;
  • если заявитель имеет уже построенные сооружения, то нужно подтверждать факт владения (необходимо оформляться в Росреестре).

После сбора и оформления документов остается только отнести их государственному органу на рассмотрение. Согласно законодательству обзор заявления проводится около 30 дней. Если претензий нет, то победитель оглашается после проверки всех заявлений.

Участвуя на конкурсной основе, стоить помнить, что желательно не превышать среднерыночных цен более чем на 15% от базовой ставки. В таком случае лучше переуступить и не продолжать участие, потому что сделка будет невыгодной.

Важный нюанс: чтобы получить больший шанс на выигрыш, требуется подать заявление как можно раньше.

Подтверждением победы становится подписание договора.

Особенности аренды

Даже после выигрыша не стоит сильно радоваться, поскольку государство имеет право вписывать в договор собственные пункты и обязательства для того, чтобы снизить выгоду заявителя и повысить свою. Разберемся с подводными камнями ниже.

Ограничения напрямую зависят от назначения и типа участка. Как правило, скорее всего, государство запретит обустраивать ограждения и прочие меры защиты, если неподалеку находятся линии электропередач, водоемы и прочие связанные объекты.

Структура договора

Аренда земли на 49 лет имеет стандартную структуру:

  1. Предмет договора. Конкретное земельное имущество.
  2. Обременение. Ограничения, наложенные на участок земли.
  3. Срок договора. Количество месяцев, которое разрешено для использования предмета договора.
  4. Плата. Стоимость аренды надела за установленный период (измеряется в руб./месяц).
  5. Права и обязанности сторон. Список дозволенных и обязательных действий после получения имущества.
  6. Изменение и прекращение. Дополнительные условия, способные повлиять на процесс проката участка.
  7. Ответственность сторон. Список правил, обязательных к исполнению. Написаны для двух сторон.
  8. Заключительные положения. Дополнительные условия в случае чрезвычайных или любых других ситуаций.
  9. Реквизиты. Место проживания обеих сторон, сведения о банковских счетах и прочая информация каждой стороны.

Обратите особое внимание при подписании на предмет. Описание земельного участка, которое сдается в пользование, должно полностью соответствовать действительности, иначе сделка считается недействительной.

Не стоит забывать, что такой договор аренды является переуступкой. Это значит, что он обязательно подлежит регистрации, поскольку вторая сторона является государственным органом. Оформление происходит в ЕГРП. Гражданин получает выписку, подтверждающую действительность сделки.

Выкуп земли – решение всех проблем

Получая землю в аренду, есть смысл задуматься о выкупе участка. Это станет оптимальным вариантом при нехватке денежных средств. Чаще всего к таким методам приходят пенсионеры, у которых сильно ощущается дефицит денег. Получать возможность выкупа – рационально.

Чтобы выкупить землю, потребуется строгое условие – постройка сооружения или недостроенное образование.

Земли сельскохозяйственного назначения

Также не стоит надеяться на покупку по низкой стоимости. После 2012 года это правило было отменено, и цена земли складывается из рыночной и инвентаризационной стоимости. Как правило, разница показателей не составляет более 1–2%.

Разберем на примере аренды участка от ГСК, как происходит выкуп надела.

Первым делом сдаются документы:

  1. Паспорт арендатора.
  2. Квитанция об уплате государственной пошлины.
  3. Договор, утвержденный ГСК.

Затем необходимо подтвердить факт покупки (зарегистрировать собственность) через Росреестр. Для этого понадобится:

  1. Договор купли-продажи имущества.
  2. Документ, подтверждающий право собственности.
  3. Квитанции о полной оплате участка и госпошлины.
  4. Письменное постановление от ГСК.
  5. Письмо, представляющее расчеты рыночной и кадастровой стоимости земли.

Стоимость аренды

Рассчитать предполагаемую цену имущества можно несколькими способами:

  1. Из среднерыночной цены. Тогда необходимо обращаться к статистике рынка недвижимости. Взять ее можно из официальных публикаций землепользования Росреестра.
  2. Согласно кадастровой стоимости, которую определяет государство.
  3. Из предложенных цен аукциона. Ценообразование считается от высшего предложения к низшему.
  4. Ставка арендной платы исходя из прошлых лет.

Каждый метод индивидуально выбирается в зависимости от количества участников и категории земельного участка. Чем больше спрос, тем выше будет устанавливаться цена. Сначала государство предлагает сравнить предложенные цены участников, а затем происходит перерасчет по отношению к рыночной цене.

Фермер стоит в поле

Если разница превышает 10%, то цены будут выставляться из среднерыночных ставок арендной платы.

Также во внимание стоит учесть несколько показателей при расчете стоимости:

  1. Базовая ставка арендной платы зависит напрямую от регионального расположения. Московская область имеет более высокую цену по сравнению с Хабаровским краем.
  2. Зональный коэффициент – значение прямых затрат участка.
  3. Изменяемые значения – это коэффициенты, отвечающие за тип и назначение надела. Например, количество уступок от участка означает снижение будущей цены на этот вид имущества.
  4. Площадь недвижимости – показатель, измеряемый в гектарах. Чем выше площадь, тем сильнее возрастает цена. Компании, занимающиеся сметами, производят перевод единиц измерения для получения соответствий.

После расчетов производится оценка и выставляются официальные цены на сайтах государственных органов. Последующая стоимость недвижимости будет размещаться каждый год.

С годами земельный участок теряет часть стоимости, однако, разница не будет превышать 3% от ценовой базы.

Налог

Размер налога определяется, исходя от дохода собственника. Чем качественнее происходит работа на участке, тем сильнее будет налоговая нагрузка. Когда земельный надел используется под сельскохозяйственный бизнес, то ставка налога не превышает 0,3%.

На примере супругов Х приведем подсчеты налогов:

  1. Стоимость надела – 2 400 000 рублей.
  2. Базовая ставка не превышает 0,3%.
  3. Соответственно, нужно уплатить 7200 рублей.

Заключительно стоит сказать, что процедура оформления земельных участков в аренду заставляет потратить много времени. Теперь каждый знает, как пошагово получить шанс на выигрыш торгов за землю.

Ссылка на основную публикацию