В чем разница между ТСЖ и ТСН

Входные деревянные двери в подъезд

В последние годы возросли случаи объединения владельцев недвижимого имущества в МКД. Переход с управляющей компании на товарищество собственников недвижимости указывает на сознательное отношение владельцев к общедомовому имуществу в сфере эксплуатации и ремонтных работ дома. При планировании такого перехода юристы рекомендуют разобраться, чем отличается ТСН от ТСЖ.

Преобразование ТСЖ в ТСН

Согласно вступившим в юридическую силу изменений в Жилищном законодательстве все ТСЖ преобразуются в формат ТСН. Таким образом, на территории страны будут иметь законную силу исключительно ТСН. Более того, принятое обновление относится и к юр.лицам, где существует разграничение на три типа – унитарные организации, единоначальные и объединения на уровне кооператива. Также пополнился список норм и требований в отношении коммерческих и некоммерческих организаций.

С 1 мая 15 года Жилищный кодекс утверждает переход всех компаний, занятых в области ведения хозяйственно-коммунальной деятельности, на лицензирование. При отсутствии лицензии компания, в т. ч. ЖСК, не вправе проводить управленческую деятельность в отношении общедомового имущества многоквартирных зданий.

Касаемо плюсов внесенных поправок эксперты отмечают корректировку в уставной части и подключение инстанций по надзору и исполнению. Такая структура позволяет наладить отношения владельцев жилья с ЖКХ. Минусом выступает тот факт, что все решения утверждаются не собственниками жилых помещений, а их представителями в лице членов товарищества.

Терминология товарищеских объединений собственников квартир в МКД

Термин ТСЖ означает Товарищество собственников жилья. При этом под жилой недвижимостью имеются в виду квартиры, расположенные в многоэтажном доме. За строение и прилегающей к дому землей следует ухаживать, обеспечивать бесперебойную работу коммунальных линий, а также заниматься благоустройством имущества.

За участком вокруг дома и находящимися объектами на территории, а также за такими элементами, как оконные и дверные блоки, мусоропровод или контейнеры, вентиляционной системой призвана следить ТСЖ. Деятельность формы управления регламентируется рядом статей ЖК России.

Существует четыре вида управления многоквартирным домом, за счет которых происходит регулирование благоустройства. Такие действия имеют законную подоплеку и отражаются в ЖК России, в частности статье №161 ч.№2:

  • забота жильцов о доме;
  • формирование ТСЖ во главе с председателем;
  • создание кооператива;
  • выбор УК.

Общий коридор в доме

ТСЖ и управляющая компания обладают единой спецификой, заключающейся в системном планировании собраний и ведении протоколов с вынесенными решениями, а также оплатой взносов. Такие заседания формируются на основании утвержденного в статье №161 части 3 ЖК России порядка.

Единой целью является деятельность по совместному управлению. Ввиду этого работа таких организаций признана коммерческой согласно Гражданскому кодексу России (статья №50 п.№3, пп.№4) и ЖК России (статья №135 ч.№1).

В свою очередь, ТСН представляет Товарищество собственников недвижимости. В январе 14 г. такой вид правления собственным многоквартирным имуществом был внесен в Законодательство РФ как новая форма управления недвижимостью на некоммерческой основе. Отражено это в ФЗ №99 от 5 мая 2014 года.

ТСН формируется на добровольной основе владельцами недвижимости. Примечательно, что это могут быть как квартиры, так и:

  • частное домовладение;
  • гаражный кооператив;
  • склады;
  • земельные наделы;
  • сады, фермы и огороды;
  • торговые площади.

Создание такой формы правления преследует цель – максимально обеспечить благоустройство помещений и придомовой территории, а также оказать правовую защиту собственности. ТСН формируется добровольно, а имущество становиться общим, включая все объекты, прилегающие к недвижимости.

Актуальность создания Товарищества собственников недвижимости возникает в тех случаях, когда владельцы и их собственность расположены на одном участке. Иными словами, когда имущество обеспечивается едиными линиями электропередачи и другими ЖКХ элементами, а общество будет следить за корректной и постоянной работой коммуникаций. Таким образом, ТСН рентабельно образовывать в кооперационных целях для снижения расходов на уход за землей, дачей или гаражом. Примечательно, что для ИЖС существуют другие законодательные нормы.

Плюсы и минусы ТСЖ

Положительными факторами, относящиеся к формированию ТСЖ, являются:

  1. Владельцы недвижимости могут влиять на работу УК. Обусловлено это тем, что решения принимаются общим собранием, состоящим из собственников квартир. В случае неодобрения решения УК, например, о ремонтных работах крыши с использованием некачественных материалов, такие средства не будут применены в данном виде работ.
  2. Свобода выбора УК. Иными словами, собрание товарищества вправе отказаться от услуг сторонних организаций, а также привлекать к благоустройству имущества работников соответствующей квалификации. В дальнейшем ТСЖ сможет формировать список эксплуатационных компаний, что дает возможность получать дополнительные доходы.
  3. Придомовая территория находится на соответствующем благоустроенном уровне. Как правило, владельцы собственности благосклонно смотрят на вклад финансов в приведение порядка на территории собственного обитания.

К минусам относятся:

  1. Повышаются платежи на эксплуатацию. К примеру, из-за того, что решения принимаются на общем собрании, есть вероятность использования дорогостоящих материалов для благоустройства придомовой территории.
  2. Низкий уровень поддержки со стороны законодательства РФ. Отрицательным фактором выступает то, что недобросовестные владельцы задерживаются с оплатой услуг по платежам за коммунальное обслуживание. В связи с этим есть вероятность злоупотребления положением, основываясь на том, что ТСЖ не вправе взыскивать задолженность в оперативные сроки. Помимо этого, лица со льготами будут оплачивать платежи в аналогичном объеме, что и другие жильцы.
  3. Низкая инициатива собственников жилья. Часто из-за некорректного понимания мероприятий ТСЖ и других факторов владельцы либо не поддерживают перспективные решения, либо игнорируют участие в управление общедомовым имуществом.

Положительные и отрицательные стороны ТСН

Неоспоримыми преимуществами образования Товарищества собственников недвижимого имущества как вида юридического лица являются:

  1. Общедомовое имущество. В сравнении с ТСЖ, ТСН осуществляет уход не только за хозяйственными подсобками, подъездами и т. п., но и за землей, чердаком и подвалом. Более того, в его ведомство включено управление иным имуществом. Так, отличие руководящего состава ТСН от ТСЖ заключается в эффективном распоряжении помещениями нежилого характера.
  2. Общность, что является важным в высотках и жилищных комплексах новостроек, когда ряд домов имеют один двор.

Минусами выступают такие утверждения, как:

  1. Неприменима организация ТСН в старых домовладениях, т. к. собрать финансы на проведение ремонтных работ затруднительно. В связи с этим дом может стать аварийным.
  2. В силу того, что такая форма управления фактически выступает юр. лицом, существует вероятность банкротства. Из этого следует, что жильцам не гарантирован возврат денег.
  3. Такой вид управления обладает правом распоряжаться вверенным фондом. Ввиду этого могут приниматься решения, идущие вразрез с интересами собственников квартир.

Примечательно, что ТСЖ и ТСН имеют общий недостаток, как норма – низкая правовая поддержка.

Принципиальные различия между ТСЖ и ТСН, и что лучше выбрать

Целью формирования ТСН является обеспечение благоустройства и поддержка общедомового имущества в соответствующем виде и состоянии. При этом члены кооператива обладают на это правом, прописанном в законодательстве РФ. На основании этгоо члены общества регулируют вопросы по использованию и содержанию недвижимости. Деятельность организации основывается на Уставе. Способ управления равнозначен корпоративному виду.

ТСЖ занимается регуляцией вопросов по работе, связанной с обслуживанием и использованием общей собственности. Целью создания такого товарищества является корректное применение имущества.

На основании этого, эксперты отмечают, что разница в функционале незначимая. Иными словами, управление через ТСЖ в основном затрагивает использование общедомового имущества. ТСН будет отличаться тем, что больше акцентирует внимание на распоряжение, в т. ч. предоставление помещений в аренду.

ТСЖ в ТСН, в чем же разница? Главное различие между этими формами – допускается членство в ТСН физ.лиц и юр.лиц, а в состав ТСЖ могут входить исключительно гражданское население.

Фасад дома

Перевод ТСЖ в ТСН

На основании ФЗ №99 в силу вступили поправки, при которых ТСЖ становится неактуальным, а ТСН автоматически приобретает право. При этом на законодательном уровне разрешено переименовать форму с внесением соответствующих корректировок в учредительную документацию.

Примечательно, что лицензию не нужно обновлять или получать новую, т.к. в ст.№192 указаны, что они относятся только к деятельности УК, а ТСЖ и ТСН не входят в эту категорию, и для многих это уже не новость.

В 2017 году в отношении таких видов управления общедомовым имуществом внесены изменения, которые затронули ряд пунктов.

Корректировки, необходимые для перехода из ТСЖ в ТСН:

  1. Устав. Внесение корректировок согласно нормам и требованиям ТСН.
  2. Регламент взаимоотношений с УК в сфере управления и применения общей собственности. Внести в договорные отношения изменения в соответствии с действующим Законодательством России.
  3. Права и обязанности лиц, входящих в состав ТСЖ. Согласно нововведению все лица в самостоятельном порядке, т. е. на общих собраниях решают, как управлять домом.

Иные пункты в отношении обязательств ТСЖ и процедура назначения органов исполнительной власти не претерпели обновления.

Товарищество избирает председателя и уполномоченных лиц, в ответственность которых включено управление, использование и реализация деятельности относительно недвижимости. Такое объединение позволяет тесно сотрудничать собственникам с ЖКХ. Безусловно, без подводных камней не обошлось, т. к. владельцы несут риски по неадекватным решениям, принятым советом товарищества. Иными словами, хозяин квартиры отдает бразды правления многоквартирным домом группе лиц и самостоятельно принимать решения не вправе.

Вход в бизнес-центр

Разъяснение юридических аспектов

Дополнительно юридические специалисты отмечают, что в ГК России (статьи №123.12-123.14) предусматриваются нормы ТСН и содержатся общие сведения и положения. Однако это нововведение не касается формы ТСЖ.

В уставе ТСН в обязательном порядке прописывается информация о наименовании, включая формулировку «Товарищество собственников недвижимости» (статья №123.12 п.№2 Гражданского кодекса России). Но организационная форма не всегда может указываться в наименовании учреждения. Если ситуация касается формирования юридического лица, то в названии допускается слово ТСЖ, согласно ГК России (статья №54 пункт 1).

Основываясь на том, что ТСЖ как форма утратило актуальность, в наименовании это указание ТСН не требуется. Как правило, в названии прописывается только тип управления. Так, при государственной регистрации уполномоченное лицо заполняет заявления или вносит соответствующие изменения в информацию о юридическом лице на основании ЕГРЮЛ. Поэтому для регистрирующего органа указывается полная расшифровка – «товарищество собственником жилья». Это обусловлено письмом от Минстроя РФ №1367-ЕС/04 от 22 января 16 года.

Ссылка на основную публикацию