Обязанности и права управляющей компании

Фото 1

Часто проживающие в общежитии, многоквартирных домах и прочих жилых помещениях сталкиваются с проблемами, касающимися содержания жилья. Какие обязанности управляющей компании по ремонту и обслуживанию зданий закреплены законодательством, и на что можно рассчитывать жильцам? Важно знать, какие претензии можно предъявить УК, чтобы решить возникающие вопросы законным способом и пробудить ответственность управляющей компании.

Понятие управляющей компании, чем регламентируется работа

Управляющая компания, занимающаяся предоставлением услуг по регулированию работы многоквартирных домов, общежитий, негосударственных пенсионных фондов, коттеджных поселков и т. д. оформляется в виде юридического лица. Его цели сводятся к сохранению общедомовой собственности, регулярному предоставлению необходимых материалов и оборудования, а также соответствию всем необходимым техническим и санитарным нормам и правилам.

Компании по управлению жилыми домами бывают:

  • управляющие;
  • гибридные;
  • эксплуатационные.
  1. Управляющие. В обязанности указанного вида организации входит руководство общедомовым имуществом, содержание, а также осуществление его постоянного или временного хранения. Следование необходимым санитарным и техническим нормам, а также оказание коммунальных услуг проживающим в доме ведется наемными организациями, с которыми управляющая компания заключает договор.
  2. Гибридные. Компании-гибриды ведут самостоятельную деятельность по использованию, регулированию и соответствию всем необходимым санитарным и техническим правилам, оказанию услуг ЖКХ и др.
  3. Эксплуатационные. Занимаются своей деятельностью, основываясь на соглашении о подрядных работах, которое было заключено с владельцами жилых помещений или с представителями центра ТСЖ. Они предоставляют эксплуатационные услуги, а также ведут поддержание технического и санитарного состояния МКД.

Правосознание деятельности управляющей компании регламентируется следующими актами:

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Высший документ, который регулирует работу УК;
  2. Федеральное законодательство: Федеральный закон №210-ФЗ от 30.12.2004, содержащий в себе систему управления тарифами управляющей компании;
  3. Постановление правительства: Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 о регулировании процесса снабжения коммунальными услугами жильцов МКД;
  4. Постановление Государственного комитета Российской Федерации: Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 27.09.2003 о правилах и нормах технического использования фонда жилых помещений.

Организация работы УК

В настоящее время управляющие компании используют 2 разновидности формирования мероприятий по уходу и контролю над многоквартирным домом:

  1. Первый вариант предусматривает решение руководящих и организационных моментов, а также борьбу с возникающими мелкими проблемами. Управляющая компания, работающая по такому принципу, состоит из руководящего состава (на должности директора, действующего на основании доверенности) и отдела делопроизводителей. Работы по ремонту, уборке, уходу за имуществом дома ведут привлекаемые со стороны фирмы, заключившие договор с УК. Но несет ответственность перед проживающими в жилом доме за обеспеченные ЖКХ услуги со стороны подрядчиков непосредственно управляющая организация.
  2. Второй способ – это выполнение полностью всех работ по управлению, эксплуатации и предоставлению коммунальных услуг многоквартирному дому самой управляющей компанией. Указанный вариант деятельности подразумевает наличие у УК большого количества работников, которые выполняют возникающие коммунальные проблемы и задачи. Для успешного ведения своей работы они имеют в собственности соответствующее оборудование.

Фото 2

Из этого следует, что УК, работающие по такому принципу, обеспечивают практически всеми необходимыми услугами жильцов и ведут контроль над их выполнением и качеством.

Ведение контроля со стороны жильцов за УК

Желание со стороны жильцов МКД контролировать работу и качество предоставляемых услуг управляющей компанией, с которой был заключен договор, является вполне ожидаемым и регламентируется Жилищным кодексом РФ.

Проживающие в квартирах могут вести контроль над следующим:

  1. Над соответствием срокам выполнения определенных работ и предоставления услуг, указанным в договоре, а также соблюдением необходимого качества.
  2. Над полным объемом необходимых выполняемых работ.
  3. Над всем списком нужных мероприятий и их исполнением.

Возможность контролировать работу УК предоставил Федеральный закон №237-ФЗ от 27 июля 2010 года. Согласно указанному нормативному акту управляющие компании должны предоставлять жильцам все необходимые сведения о финансовом и хозяйственном положении организации, произведении эксплуатационных и ремонтных работ по отношению к общедомовой собственности, разработке тарифов на коммунальные услуги и их подтверждении, а также о системе предоставления услуг.

Положения ЖК РФ в строгом порядке предусматривает ведение отчетных мероприятий перед собственниками квартир МКД со стороны управляющей организации. Отчет должен предоставляться каждый год до конца 1 квартала, который следует за рассматриваемым годовым периодом. Но договор на оказание услуг управляющим органом может предусматривать другие сроки и порядок ведения деятельности.

Отчитываться необходимо комплексно, предоставляя в полном объеме всеохватывающую информацию. Отчет содержит сведения обо всех показателях, характеризующих эксплуатацию жилого помещения за весь год. Обязательно должны быть разработаны плановые работы на следующий отчетный годовой период, нацеленные на повышение качества оказываемых услуг и порядка на территории.

Подготовленный отчет подается на собрании жильцов МКД и рассматривается для дальнейшего утверждения.

Также существует государственная информационная система ЖКХ, которая содержит все сведения, характеризующие условия содержания любой УК. Она позволяет жильцам МКД контролировать работу управленцев, имея доступ к системе совершенно бесплатно.

Какие обязательства у управленцев

Ниже рассмотрим обязанности управляющей организации, основанные на денежных вложениях со стороны жильцов МКД на ремонтные и эксплуатационные работы жилого помещения. Что должны делать управленцы:

  1. Обязанности, касающиеся ведения порядка в жилом здании.
  2. Вести уборочные работы на территории подъездов и других помещений, которыми пользуются все жители.
  3. Убираться на территории около жилого дома, участка земли, располагающегося под строением (в случае наличия деревьев на территории земельного участка их обрезка и уничтожение может входить в обязанности управляющей организации). Если по причине обвала дерева пострадает человек или какое-либо имущество, можно обратиться в суд с исковым заявлением в адрес УК за возмещением компенсации.
  4. Соблюдать чистоту на фасаде здания и контролировать его соответствующее положение. Исключать наличие рекламных брошюр и листовок от торговых точек.
  5. В случае засора общедомовой канализации организовать ее очищение.
  6. Проводить подготовительные работы к осенне-зимнему времени. Промывать и проводить опрессовку отопительных конструкций, поверять счетчики, которые ведут учет показателей всех жильцов в совокупности.
  7. Чистить кровель от снежных и ледовых покрытий зимой.
  8. Вести работу с диспетчерскими и аварийными службами.
  9. Если есть лифт, действовать в совокупности с компаниями, обслуживающими подъемные машины.
  10. Дезинфицировать подвалы и территории, находящиеся рядом с домом, например, от насекомых.
  11. Обязанности, касающиеся ремонтных работ жилого дома.
  12. При возникновении повреждений на запасном этаже, в оконных рамах и застеклении в целом проводить ремонт появляющихся нарушений.
  13. Обязательно должно быть предусмотрено освещение, покраска и побелка подъездов.
  14. При протечке кровли ремонт также в компетенции УК.
  15. Другие виды капитального и текущего ремонтов общедомового хозяйства, которое связано с обеспечением услуг ЖКХ (горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализационные стояки, электроснабжение).

Фото 3

III. Обязанности, касающиеся обеспечения коммунальными услугами.

  1. Непрекословное предоставление услуг ЖКХ жильцам дома. Основывается это благодаря заключению соглашения между управляющей компанией и поставщиком энергетических ресурсов (свет, газ, тепло). Но в то же время ответственность за надлежащую работу технических систем жилого дома должен отвечать управляющий орган, даже если возникают какие-либо неполадки со стороны энергоснабжающей организации. УК обязана выполнить необходимые условия и мероприятия по устранению негативных последствий и выявленных нарушений.
  2. Обеспечение коммунальными услугами ведется на основе собранных денежных средств, которые будут направлены на предоставление необходимых ресурсов. Сдавать деньги на ведение деятельности управляющего органа жильцы дома должны в обязательном порядке.
  3. Заключив договор на вывоз мусора, необходимо следить за регулярным устранением бытовых отходов.

Если управляющей организации необходимы денежные средства, превышающие установленный тариф, то возможно рассмотреть этот вопрос на собрании всех жильцов, но требовать деньги без предварительного договора запрещается.

В случае отсутствия вышеперечисленных услуг необходимо обратиться за помощью в Жилищную инспекцию РФ для передачи своей жалобы.

Права управляющего органа

Помимо обязательств перед жильцами, существуют и полномочия управляющей компании многоквартирных домов.

  1. К одной из главных функций можно отнести требовательное поведение по отношению к владельцам квартир, чтобы добиться совершения оплаты за предоставленные коммунальные услуги в полном объеме и в оговоренные сроки, ведь бесплатных услуг УК практически не оказывают. В случае отклонения от установленных правил возможно начисление санкций.
  2. Если необходим ремонт технических устройств или в целях планового защитного осмотра, могут потребовать заранее от проживающих в доме обеспечить посещение их квартир для проведения техосмотра и исследования оборудования со стороны аварийных служб.
  3. Вести проверку раз в 6 месяцев правильность входящих от жителей показаний счетчиков.
  4. При необходимости официально приостанавливать подачу энергетических ресурсов жильцам, не противоречить при этом законам России.
  5. Согласно Закону о защите персональных данных вправе использовать в качестве помощников при необходимости формирования платежей, печатания квитанций, распространения по квартирам организаций со стороны.
  6. Информировать соответствующие организации о проведении перепланировок помещений на незаконных основаниях со стороны жильцов дома.
  7. Информировать уполномоченные органы о незаконной эксплуатации общедомовой собственности.
  8. Возможно осуществление уплаты денежных средств, которые не предоставили должники, по предоставляемым услугам сторонними фирмами, используя запасные финансы. И другие права, предусмотренные настоящими законами.

Фото 4

Ответственность управляющей организации

Правила предоставления коммунальных услуг отражают прямые обязанности управляющей фирмы. Они определяют ответственность организаций ЖКХ за низкокачественное обеспечение услуг коммунального хозяйства и несоблюдение порученных им работ согласно договору и законам Российской Федерации.

  1. В случае установления нарушений со стороны управляющей фирмы в зависимости от их вида может взиматься штраф: pа нарушение содержания собственности — около 50 000 рублей, за нарушение норм предоставления необходимых ресурсов жителям дома — около 10 000 рублей
  2. При возникших разрушениях общедомовой собственности вследствие невыполнения нужных действий или работ, выполненных не в полном объеме со стороны ответственных лиц, по статье 44 Гражданского кодекса РФ виновные лица могут понести наказание. Весь ущерб, нанесенный жильцам, компенсируется управляющей организацией.
  3. При прекращении обеспечения жизненно важными ресурсами жителей дома грозит уголовная ответственность.
  4. При выявленных нарушениях пожарной безопасности грозит административная ответственность и штраф в размере до 200 000 рублей.

Спорные ситуации

На практике показано, что не исключены такие ситуации, когда проживающие в том или ином доме недовольны деятельностью организации, которая управляет их жилым домом. Ведь УК могут на самом деле небрежно относиться к своей работе и выполнять свои обязанности ненадлежащим образом.

Спорные ситуации с компанией могут возникать по различным причинам. К примеру, непредоставление услуг, которые были указаны в договоре, или непроведение ремонтных работ.

Если спор возник, то необходимо предварительно решить возникшую проблему мирным путем, обратившись к руководящему составу организации за пояснениями.

В случае игнорирования руководства УК или неустранения возникших неполадок можно прибегнуть к помощи организаций с высшими полномочиями:

  • Роспотребнадзор;
  • Жилищная инспекция;
  • суд.

Предварительно необходимо составить жалобу в письменном виде на имя управляющей компании, где указывается подробное пояснение неосуществленных мероприятий либо неподобающее совершение своей деятельности.

Фото 5

Письменное заявление очень важно для ведения дальнейшего выяснения дела. Ответ на него может быть причиной для обращения в главенствующие органы.

Обращаться в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию необходимо только на основании бездействия по письменному заявлению. Указанные органы уполномочены разбирать споры, которые связаны с содержанием жилого дома.

При ведении дела и решении спорных моментов, более крупных нарушений в техническом обслуживании и эксплуатационных мероприятиях относительно жилого дома следует обращаться в прокуратуру либо в суд. Для этого следует составить заявление с претензиями на управляющую организацию, для которого нет определенного образца.

Совсем нелегкая работа – управлять и следить за собственностью многоквартирного дома. Следует более детально относиться к выполнению своих обязанностей.

Чтобы управляющая фирма в полной мере смогла обеспечить владельцев жилья необходимыми услугами, жильцы должны ясно понимать всю процедуру и систему ведения содержания и управления дома.

Оглавление мероприятий, которые должны выполнять управленцы, слишком велико. Чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций с проживающими в доме, с организациями, предоставляющими услуги в сфере ЖКХ, следует их изучить.

Ссылка на основную публикацию