Управляющая компания – что это такое

Фото 1

В наше время часто у жителей многоэтажных домов возникают вопросы, касающиеся отопления, водоснабжения. Приобретая квартиру в новом здании, не все жильцы знают даже контакты УК. Часть граждан задается вопросом, что такое управляющая компания в сфере ЖКХ. Собственникам квартир хочется четко представлять функции, которые выполняет УК, ее предназначение, а также отличие от ТСЖ.

Управляющая компания – это специальная организация, которая призвана осуществлять надзор за эксплуатацией многоэтажных домов. Бывает, когда она является также акционерным обществом. Собственники квартир оформляют с фирмой соглашение о сотрудничестве. Стоит подробнее рассмотреть деятельность компании.

Законодательные документы, регламентирующие деятельность УК

Управляющей компанией считается юридическое лицо. Оно выполняет должные функции по контролю за коммуникациями жилых домов на договорной основе. Владельцы квартир платят определенную сумму данной фирме за ведение общего хозяйства дома. Такие выплаты поступают ежемесячно вместе с квартплатой.

В законодательстве Российской Федерации моменты, касающиеся УК, регламентируются Жилищным кодексом РФ. Его берут за основу органы власти, составляют указы. Законодательные акты не должны идти в противовес кодексу.

Также регулирует деятельность управляющих компаний Постановления Правительства. К ним относятся 491 и 354 указы. В Гражданском кодексе присутствуют статьи, касающиеся регулирования деятельности управляющих организаций.

Существует закон «Об управляющих компаниях в сфере ЖКХ». Он является нормативным документом.

Закон со временем был изменен. В 2011 году внесли определенные поправки:

  1. На государственном управлении числился ЖЭК. Было принято решение о его ликвидации.
  2. Произошло разделение на управляющие компании и товарищества. Деятельность таких организаций стала осуществляться только на коммерческой основе. Должно регулярно происходить общее собрание жильцов, которые сами выбирают себе УК, согласовывают все условия. Если жильцы не могут прийти к единогласному решению при выборе организации, проводится внутреннее голосование. Побеждает компания, за которую проголосовало больше 50% жильцов.

Основные понятия остались неизменными.

Власти Российской Федерации периодически проводят конкурсы между управляющими компаниями.

Фото 2

Существует система штрафов. Она описывается в Законе РФ. Документ сокращенно именуется КОАП РФ. Если компания не соблюдает договорные условия с заказчиком, она несет ответственность за нарушения. Санитарные нормы подъездов относятся к пунктам, входящим в проверку работы УК. Если выявляются нарушения, то фирма выплачивает жильцам компенсацию. Минимальный штраф возможен в размере 10000 рублей. Были зафиксированы случаи штрафных санкций на 100000 рублей и больше.

Если компания не соблюдает нормы, то руководителя по решению суда могут лишить занимаемой должности, а также права работать на аналогичных местах на определенное количество времени. У некоторых забирают лицензию на год, при серьезных нарушениях на три года. Руководить фирмой назначают нового человека.

Что такое управляющая компания, суть, цель и назначение

Чтобы осуществлять контроль за хозяйственной деятельностью многоквартирных домов, были созданы управляющие компании. Они призваны своевременно устранять поломки, проводить проверочные работы. Собственники имущества сами выбирают подходящую им организацию на собрании жильцов. Если люди не хотят сами заниматься данным вопросом, то местные власти проводят конкурс на лучшую УК для конкретного дома.

Владельцы квартир составляют договор с выбранной фирмой, подписывают его с двух сторон. УК несет ответственность за оказания всех видов услуг, перечисленных в договоре. Законодательство РФ определяет основной перечень работ. Граждане могут добавлять в договор свои пункты. Расценки выбранной фирмы можно посмотреть на ее сайте. Они не должны выходить за общепринятые рамки

Структура управляющей компании

Так как данные организации принято считать юридическими лицами, у них должна иметься своя организационная структура. Штатное расписание дополняет список обязательных документов.

Структура фирмы напрямую связано с ее размером. Существует общая модель, но ее можно менять исходя из того, сколько домов заключает договора с УК.

Директор должен осуществлять общее руководство компанией, предлагать методы оптимизации работы. Если компания считается крупной, и у нее есть филиалы, то должно быть несколько заместителей директора на местах. Иногда их обозначают, как начальники подразделений или участков. За каждой территорией закрепляется диспетчер и аварийная экстренная служба.

Руководители участков должны контактировать с владельцами квартир, выяснять возможные неполадки, принимать пожелания. Обязательным пунктом в их должностной инструкции идет соблюдение техники безопасности, а также соблюдение норм охраны труда. Немаловажная задача – контроль над служащими, находящимися на этом участке. Сотрудничество с властями также подразумевается в функциях руководителя участка.

Штатное расписание компании закрепляет все обязанности по каждой из должностей. Также оно распределяет трудовую нагрузку, соблюдение рабочего времени. В нем содержится информация об окладах работников, возможных премиях и надбавках.

Фото 3

В структуре УК должен быть ряд подразделений, которые отвечают за определенные функции:

  1. Обеспечение технического надзора. Диспетчер – прием заявок от жителей дома о проблемах; сантехник – контроль и исправление возможных неполадок в тепловой системе, а также водоснабжения; электрик – обеспечение исправной работы электросети, обеспечение безопасности, ремонт поломок; дворник – поддержание двора в чистоте
  2. Финансовые вопросы. Экономист – проводит расчеты по использованию ресурсов, устанавливает общую стоимость ремонтных услуг; бухгалтер – ведет базу данных, составляет отчетные документы внутренние, а также для налоговой инспекции.
  3. Правовые вопросы: юрист – контролирует работу со сторонними организациями, решает вопросы по должникам, проверяет правильность оформления договоров. В его обязанности входит консультация жителей по возникающим правовым вопросам.

В функции технического надзора входят также:

  1. Анализ проведенных работ по техническим поломкам.
  2. Планирование будущих обязательных работ, например, сезонных.
  3. Прием и учет заявок жителей домов.
  4. Внутренняя проверка качества оказываемых услуг.
  5. Ведение документации.

Обычно принимают на должность главного инженера человека, который грамотно разбирается в технических моментах. Ему поручают контроль за отделом.

Задачи для финансового отдела:

  1. Полный анализ финансовых вопросов компании.
  2. Расчет тарифов на услуги жильцам.
  3. Работа с лицами, имеющими долг за услуги.
  4. Начисление зарплаты работника.
  5. Привлечение инвесторов, а также создание счетов для граждан, проживающих в доме.

Юридический отдел ведет работу с договорами, проверяет правильность заполнения. Он должен вовремя выявлять нарушения, защищать интересы жильцов. В его функции входит работа с судебными исками, жалобами жителей дома. Управлять компанией без помощи грамотного консультанта по правовым вопросам сложно.

Чаще всего управляющая компания не принимает на работу юриста, ей проще заключить договор на работу с квалифицированной юридической фирмой.

Делопроизводством занимается в УК обычно помощник директора.

Паспортный стол – еще одна ветвь управляющей организации. В ее работу входит замена паспортов жителей дома. Сотрудники готовят пакеты документов на прописку новых граждан, покупающих квартиры в доме, а также новорожденных детей. Работник должен выдавать бумаги с информацией домовой книги.

Права и обязанности

Основные обязанности управляющей организации – содержание общего имущества в целостности, а также обеспечение своевременного ремонта.

Существуют дополнительные обязательства. К ним можно отнести:

  1. Другие работы по эксплуатации жилого знания.
  2. Ремонт и замена отопительных систем, вентиляционных.
  3. Поддержание общего имущества в надлежащем виде.
  4. Обеспечение безопасных условий для жильцов, создания комфорта.
  5. Выполнение услуг должно быть качественным, работы следует проводить в нужном объеме. Обязательно соблюдать все нормы.
  6. Ценовая политика не должна быть завышенной. Следует искать пути оптимизации цен.

Фото 4

За свою работу фирма получает денежное вознаграждение. Оно регламентируется в договоре с заказчиком.

Какие виды и типы УК бывают

УК делятся по форме своего правления:

  1. Жилищные.
  2. Частные компании.
  3. Государственные, они делятся на ГУП и ДЕЗ.
  4. Собственники сами осуществляют управление.

Специализация управляющей фирмы зависит от решения владельцев. Одни только осуществляют контроль и управление, другие фирмы оказывают услуги по обслуживанию домов. В наше время чаще встречаются фирмы, которые осуществляют сразу две функции: управление и ремонт. Собственникам недвижимости гораздо удобнее иметь дела с фирмой, которая оказывает все услуги по содержанию домов в надлежащем виде.

Что должна делать УК: заключение договора с собственниками, предоставление отчета

Не должны взиматься отдельная плата за:

  1. Контроль за состоянием здания. Фирма должна ремонтировать возникающие трещины и заделывать швы.
  2. Должны очищаться дворы, чиститься снег и лед. В обязанности УК входит уборка подъездов (мытье окон, стен и лифта).
  3. Каждодневная уборка мусора со двора, полив лужаек.
  4. Ремонт общих коммуникаций; не должна начисляться доплата к коммунальным платежам.
  5. При аварийном случае бесплатная помощь жильцам.

При заключении договора с жильцами дома УК должна опираться на 162 статью ЖК РФ.

Должны быть пункты, отражающие:

  • общее имущество дома, что в него входит;
  • список работ, которые следует выполнять на постоянной основе;
  • размер платы за услуги, не должны постоянно повышаться тарифы;
  • стороны несут ответственность;
  • периоды отчетности.

Актуальным пунктом является цена услуг. Заказчик и УК должны прийти к цене, устраивающую обе стороны.

В отчете должны отражаться основные моменты деятельности компании, список ремонтных работ, а также чеки на оплату.

Разъяснение важных моментов, можно ли сменить УК

Важным моментом является вопрос о смене управляющей компании. По закону ее можно заменить при условии, что она нарушает договор. Несоблюдение условий – это грубое нарушение. За него полагаются штрафные санкции. Подробнее разъясняет этот вопрос Жилищный кодекс РФ.

Сменить компанию можно по решению собрания жителей дома. Если большинство на голосовании поддерживают данную идею, то она принята. Следует оформить решение письменно с указанием причин. Не позднее чем 5 дней после собрания следует отправить бумагу в управляющую компанию, а также в органы исполнительной власти в вашем городе.

Фото 5

В заявлении указывается полное название организации, ее фактический адрес. Также следует указать подробно причину отказа от услуг данной фирмы. Важно написать название новой фирмы, ее контактные данные. Через месяц управляющая компания должна передать дела выбранной жильцами организации.

Если жильцы сразу с жалобой обращаются к местным властям, то не позднее чем 5 дней высылается проверка на несоответствие занимаемой должности к директору компании. Досконально проверяются отчетности, выявляются нарушения.

УК в некоторых случаях является внегосударственным пенсионным фондом. Она имеет возможность принимать перечисления для накопительной части пенсии граждан, быть посредником между гражданами и государством. Пенсионерам предоставляются скидки на обслуживания квартир. Фондовые отчисления идут в казну государства.

Некоторые крупные управляющие компании организовывают бизнес по строительству. Существуют инвестиционные фонды, управляемые такими компаниями.

Ссылка на основную публикацию