В чем разница между техническим планом и техническим паспортом

Фасад дома, балкончики

При манипуляциях с недвижимым имуществом, заключении сделок и постановке на регистрационный учет требуется предоставить определенный перечень документов. Людям, далеким от терминологической казуистики, сложно уловить принципиальное отличие техпаспорта от технического плана на недвижимое имущество, т. к. по сути оба документа взаимосвязаны с кадастром. Но при схожести сведений техпаспорт и техплан обладают функциональными различиями.

Понятие и назначение техпаспорта

Тот, кто совершал какие-либо действия с объектами недвижимости (квартира, дом, гараж) наверняка сталкивался с множеством изменений и поправок в существующем Кадастровом Законодательстве России.

Так, до 01.01.13 года для регистрации объекта капитального строительства – как жилого, так и нежилого фонда, на кадастровый учет достаточно было техпаспорта здания. Отныне по законодательству процедура требует предъявления технического плана.

Если техпаспорт оформлен до 01.01.2013 года, то на его основании можно подготовить техплан.

Состав и функции

До вышеуказанной даты технический паспорт выполнял следующие задачи:

  1. Зафиксированные в техпаспорте параметры служили основанием для исчисления налоговой базы.
  2. Проводилась оценка и расчет коммунальных платежей при наличии центральных коммуникаций в доме.
  3. Осуществлялось оформление разрешительных документов на перепланировочные работы и подсоединение новых (преимущественно газовых) коммуникаций.

Как свидетельство, согласно которого недвижимое имущество вносилось в Государственный кадастр, паспорт был разработан в 1997 году. Форма документа согласно Приказу Минэкономразвития №244 от 17.08.2006 года неизменна по настоящее время.

Особенность техпаспорта заключается в том, что он составляется на начальном этапе инвентаризации при вводе жилья в эксплуатацию. Процедура получения документа ложится на плечи владельца помещения. Паспорт содержит следующие сведения о жилье:

  1. Поэтажный план квартиры.
  2. Инвентаризационная (оценочная) стоимость жилья.
  3. Перечень строительных материалов, из которых возводились стеновые и потолочные перекрытия.
  4. Технические свойства фундамента и внутрикомнатных перекрытий.
  5. Дата постройки недвижимости.
  6. Количество жилых и вспомогательных комнат с указанием метража.
  7. Информация о коммуникациях.
  8. Информация о собственнике(ах).

Лоджии в многоэтажном доме

Кроме того, технический паспорт содержит сведения геолокационного характера: адрес квартиры с пояснением (экспликацией) к архитектурному плану.

Что касается индивидуального строительства, то до придания юридической силы изменениям в ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О госкадастре недвижимого имущества», техпаспорт служил единственным гарантом факта жилого дома на участке земли. Ныне эта функция возложена на кадастровый паспорт.

В каких случаях не обойтись без технического паспорта

Хотя во многих ситуациях техпаспорт утратил юридическую силу, все же в определенных ситуациях наличие акта обязательно. Необходимость в получении документа сохраняется при решении спорных ситуаций и обращении в органы власти.

  1. Для решения спора с застройщиками в случае отличий между фактическими параметрами жилья и проектом понадобится техническая документация с последними замерами.
  2. Размер госпошлины при подаче судебного иска напрямую зависит от инвентаризационной стоимости, указанной в техпаспорте.
  3. Договоры дарения, наследства и отчуждения жилья нотариально заверяются при наличии указанного акта. Пошлина тоже рассчитывается исходя из величины оценки.
  4. В пакет документов для ипотечного кредитования в обязательном порядке включается технический паспорт.
  5. Для получения разрешения на капитальный ремонт, смену планировки квартиры не обойтись без документальной составляющей недвижимости. Аналогичные требования предъявляются при переводе помещения из жилищного фонда в нежилой и наоборот.

Для защиты прав собственника и во избежание последующих недоразумений все новшества, появившиеся после ремонта, отмечаются в техпаспорте.

До введения кадастрового учета законодательно устанавливались нормы повторной инвентаризации каждые 5 лет. На практике это правило не соблюдалось и в настоящий момент упразднено. Следует знать, что заказывать технический паспорт необходимо непосредственно перед юридически важной сделкой. Процедуру оформления документа осуществляет Бюро Технической Инвентаризации с обязательной аккредитацией.

Понятие и назначение технического плана

Согласно ФЗ № 218 с 2013 года любой объект капитального строительства, возведенный на землях индивидуального жилищного строительства или личных подсобных хозяйств (вплоть до садовых домиков, пригодных для проживания), подлежит постановке на кадастровый учет. Процедура завершается оформлением кадастрового паспорта, разработка которого невозможна без тех. плана.

Норма распространяется также на «недострой». То есть, начав строительство и решив продать, к примеру, участок с фундаментом, человек не совершит сделку без технического плана.

Информационная составляющая плана

Содержание тех. плана перекликается по многим пунктам с содержанием техпаспорта. Одни и те же сведения фиксируются в обоих документах – потому часто возникает путаница. Технический план и технический паспорт, в чем разница?

В паспорте основной упор делается на производственные параметры объекта с мельчайшими инженерными подробностями строения. В задачу плана входит подготовка строения к постановке на регистрационный учет, то есть не столь важен инженерно-архитектурный аспект, сколь информация о жилье с точки зрения кадастрового объекта.

Наряду с бумажной версией нормативного акта, правомочна электронная копия (формат xml), заверенная цифровой подписью исполнителя (кадастрового инженера).

В описательной (семантической) части тех.плана содержится оценка дома, практически полностью совпадающая с информацией в техпаспорте:

  1. Данные о заказчике.
  2. Полное досье кадастрового инженера-исполнителя.
  3. Перечень измерительных приборов.
  4. Исходная информация, на базе которой выполнен тех. план.
  5. Инженерные и конструктивные параметры помещения – описание строительных материалов, площадь, назначение, этажность.
  6. Степень готовности «недостроя».
  7. Полный адрес ОКС (объекта капитального строительства).

Основная разница между актами заключена во втором разделе. В графической (второй) части плана делается перевод описания текста в схематическое изображение. Последнее нововведение, после ратификации закона № 577 от 14 октября 11 года, гласит, что все объекты КС должны быть привязаны к земельному наделу, на котором возводилось сооружение. Соответственно схематическая часть плана пополнилась координатами границ объекта.

В документе, состоящем из восьми страниц, отображается координатная привязка здания к местности, а также помещения в пределах одного этажа. С апреля 12 года тех. план дополнен фотографией спутникового образца.

Обратите внимание! Если за время проживания квартира не подвергалась перепланировке, не сносились перегородки, то при совершении имущественной сделки на недвижимость или передаче прав на собственность следует предъявить только тех. паспорт, не содержащий координатной привязки к местности.

Принципиальные различия между техпаспортом и техпланом

Несмотря на то, что оба документа отличаются друг от друга, и люди, несведущие в геодезических тонкостях, по привычке план именуют паспортом – обе нормативные составляющие относятся к кадастровому учету.

Ниже представлена таблица с характеристиками официальных бумаг, в которой наглядно продемонстрировано, чем отличается технический паспорт от технического плана:

Тех паспорт
ОписаниеДо 13 года именно паспорт служил базой для регистрации недвижимого имущества в Государственный российский кадастр. Ныне документ в регистрационных целях не используется, а применяется для решения узкоспециализированных задач. Основное предназначение: учет технических параметров и фиксация оценочной стоимости объекта
Актуальность●        при смене статуса недвижимости (перевод из жилого в нежилой фонд);

●        для получения разрешительных документов на перепланировочные работы;

●        при рассмотрении дел в судебном порядке;

●        для планирования внутридомовых работ управляющими компаниями
Организация-исполнительИсключительная прерогатива БТИ
Когда вступил в законную силуС 01.10.1997 года обрел вид, в котором существует и сейчас
Срок годностиДокумент бессрочен. Для предъявления по требованию действует правило – давность паспорта должна быть не более года, поэтому проект обновляется непосредственно перед совершением процесса. Но действие правомочно, если в помещении не производились конструктивные изменения
Взаимодействие с другими официальными бумагамиДокумент, выданный до 01.01.2013 года, служил основанием для получения кадастрового паспорта, а ныне – это база для регистрации тех. плана
Техплан
ОписаниеОсновная документация для регистрации и постановки на учет в госкадастр новых домовладений, вводимых в эксплуатацию ОКС или при изменении ранее возведенных зданий. Принципиальное различие с техпаспортом – наличие точных координат поворотных и других контрольных точек, указывающих положение сооружения на местности или помещения по отношению к зданию. Сведения получают после геодезических замеров
Актуальность●        при сдаче объекта в эксплуатацию;

●        для регистрации/снятия с кадастра;

●        при рассмотрении дел в судебном порядке;

●        при внесении изменений после реконструкций
Организация-исполнительПосле 2014 года только кадастровые инженеры. Специалисты могут работать в составе БТИ, геодезических организаций либо действовать как ИП
Когда вступил в законную силуС 01.01.2012 года. Заменяет ранее действовавший техпаспорт для кадастровой регистрации
Срок годности:Бессрочен. Но законы меняются столь часто, что после получения тех. плана не стоит затягивать с включением объекта в Росреестр

На письменном столе лежат документы, телефоны

Что касается индивидуального строительства, то первичным в кадастровом учете будет надел земли. Затем технический план привязывает объект к данной территории. Кроме того, техпаспорт входит в состав тех. плана.

Сроки подготовительного этапа при регистрации

С появлением тех. плана сроки подготовки документов возросли, что не упростило и не улучшило процедуру регистрации после проведения реформы. Так, ранее предъявитель техпаспорта мог рассчитывать на регистрацию прав собственности в течение полутора месяцев. Сейчас срок возрос вдвое. Всю процедуру можно разбить на три этапа.

  1. Проведение геодезических замеров кадастровыми инженерами. Итог – изготовление технического плана, на который отводится 3 недели.
  2. Тех. план после выдачи на руки заказчику относится в органы кадастрового учета. В течение восемнадцати рабочих дней после подачи заявления, готовят кадастровый паспорт.
  3. Готовый документ передают для регистрации в отделение Росреестра, на что отведен месячный срок.

Таким образом, весь процесс по оформлению прав на недвижимое имущество составляет 3 месяца, что невыгодно отличает процедуру регистрации в новой редакции.

В заключение

Резюмируя, можно выделить несколько ключевых аспектов:

  1. Новый техплан, в отличие от прежнего техпаспорта, позволяет геолокационно определять положение участка или строения на местности. Официальная бумага состоит из текста и графических изображений. Полная версия содержит 8 страниц, из которых три отведены на изображение. Одновременно с бумажным вариантом создается электронный формат, являющийся основанием для постановки на кадастровый учет.
  2. Техплан нужен для регистрации вновь возведенного объекта. Владельцы квартир, проживающие в МКД, состоящем на учете в Кадастровой палате, вправе рассчитывать на получение паспорта. Главное условие – отсутствие реконструкций и перепланировок в квартире.
  3. Для нотариальных манипуляций и других сделок с жильем старого фонда заказывать тех. план не нужно. Достаточно получить кадастровый паспорт, за основу которого принимают ранее выданный техпаспорт.

Письменный стол, настольная лампа

При выборе организации и кадастрового инженера эксперты рекомендуют обращать внимание на ряд нюансов. Специалист, согласно ФЗ РФ «О кадастре и картографии», должен быть экзаменован и наделен квалификационным аттестатом. Все изготовленные документы заверяются личной печатью инженера, а электронные версии усиливаются цифровой электронной подписью.

Все работы, относящиеся к коммерческой деятельности, производятся на основании публичного договора-подряда. В нем прописываются сроки и цена. Выбор исполнителя по заявленным критериям убережет заказчика от недобросовестной работы.

Ссылка на основную публикацию