Основания для приостановки процедуры регистрации права собственности на недвижимое имущество

Входная дверь, окно

Главным этапом процесса оформления прав собственности на недвижимость (в том числе и на участок), его логическим завершением становится государственная регистрация права, и внесение записи об этом в единую базу данных ЕГРН. Именно в этот момент участник сделки становится из покупателя, одариваемого или претендента на наследство полноправным владельцем дома, квартиры или участка земли.

В таком серьезном деле, как права на недвижимость, любая, на первый взгляд, незначительная деталь, может оказаться критически важной, став источников нескончаемых проблем, судебных тяжб и прочих малоприятных занятий. Поэтому вполне естественно, что законодательство максимально подробно описывает все аспекты процесса, регламентируя комплекты необходимых документов для каждого случая, требования к самому объекту недвижимости и этапы делопроизводства. Одним из таких аспектов, которому следует уделить самое пристальное внимание, может стать приостановка регистрации права собственности на недвижимое имущество.

У обычного гражданина, которому в повседневной жизни нечасто приходится сталкиваться с деятельностью государственных органов, уведомление о приостановке вполне может вызвать испуг и раздражение. Но, во-первых, мы уже упоминали о том, насколько важна корректность всех подаваемых для регистрации сведений. И, во-вторых, необходимо помнить, что приостановка — это не отказ в регистрации. Это, по сути, просто время, данное гражданину на устранение всех недочетов в подаваемых документах. Ниже рассмотрим как причины и основания приостановки регистрации права собственности, так и необходимые действия граждан в подобных случаях.

Основания и причины

Итак, когда же сотрудник Росреестра имеет право приостановить регистрацию? Закон о госрегистрации считает достаточными такие основания:

  • лицо, считающееся собственником недвижимости, на самом деле не имеет на нее прав владения;
  • с просьбой о регистрации обращается гражданин или организация, не уполномоченные это делать;
  • заявляемые права на объект противоречат уже имеющимся;
  • права на конкретный объект не могут быть зарегистрированы в силу требований российского законодательства;
  • в орган регистрации подан неполный пакет необходимых документов;
  • поданные документы не подлинны, недостоверны, не соответствуют законным требованиям, подписаны лицами, не имеющими права их подписывать;
  • еще не получены из других ведомств сами документы или сведения из них, затребованные Росреестром, или установлено отсутствие таких документов в этих ведомствах;
  • для регистрации права на конкретный объект документы уже подавались ранее, и никакого решения по ним пока принято не было;
  • правоустанавливающие документы для данного объекта отсутствуют или были ранее признаны судом недействительными или ничтожными;
  • объект недвижимости, права на который требуется регистрировать, на самом деле таким объектом не является;
  • выясняется, что недвижимость арестована по суду или имеет другие ограничения;
  • в отношении объекта в настоящее время ведется спор в суде.

Коттеджи

Существуют еще несколько десятков причин для приостановки. В основном речь идет о земельных участках с неверно указанными размерами, границами, состоящих из земель разных категорий или не предназначенных для конкретного типа пользования. Но поскольку многие юристы подчеркивают уникальность каждого конкретного случая в процессе установления и регистрации прав на недвижимость, то и мы считаем более правильным ознакомиться со всеми возможными причинами приостановки непосредственно в первоисточнике, т. е., в ФЗ-218, его 3 главе, 26 статье.

Помимо перечисленных причин, есть и еще один случай остановки – инициатива заявителя-собственника. Чаще всего правообладатели обращаются в регистрирующий орган с подобным запросом, если до момента регистрации не сумели уладить возникших разногласий с другой стороной сделки.

Процедура приостановки достаточна проста – нужно подать заявление с указанным в нем основанием. Самая популярная причина в таких заявлениях – неверно оформленные документы. Почти всегда заявления от правообладателя достаточно для предоставления отсрочки в регистрации, единственным исключением может стать сделка с участием ипотеки. Для ее приостановки инициатива должна принадлежать обоим участникам сделки.

Сроки приостановления

Представим, как это ни грустно, что одна из перечисленных причин все-таки обнаружилась при проверке представленных документов. Что из этого следует? Сотрудник Росреестра, отвечающий за процесс, в тот же день обязан подготовить документ, в котором укажет на сам факт приостановления, и причины его возникновения. Этот документ должен быть отправлен просителю сразу или на следующий день.

Срок приостановки может быть разным, в зависимости от конкретного случая. Федеральный закон устанавливает такие общие требования:

  1. Регистрация может быть приостановлена до тех пор, пока не будут устранены причины, вызвавшие приостановление, но не больше чем на 3 месяца. Практика показывает, что обычно на сбор недостающих документов или исправление неточностей заявителю выделяется один месяц.
  2. На получение информации из других ведомств по запросу регистрирующего органа законом отводится один месяц.
  3. Если регистрируемая недвижимость является предметом судебного спора, арестована по суду или имеет другие ограничения, приостановка регистрации длится до окончания спора или снятия ограничений.
  4. Приостановке регистрации по просьбе заявителя в федеральном законе отведена отдельная статья. Она извещает о том, что в подобных случаях регистрацию можно приостановить один раз и не более чем на полгода, т. е. на 6 календарных месяцев. Конкретный срок должен быть указан в поданном заявлении. Если такое указание в заявлении отсутствует, то регистрация приостанавливается на 6 месяцев по умолчанию.

Если все установленные сроки прошли, а недостатки так и не были устранены, регистратор вправе отказать просителям в государственной регистрации объекта недвижимости.

Как действовать при приостановлении государственной регистрации права

Продолжим наш мысленный эксперимент и постараемся разобраться, что должен делать заявитель, получив бумажное или электронное уведомление о приостановке регистрации. Прежде всего стоит внимательно изучить причину, изложенную в уведомлении, или связаться с регистратором для уточнения деталей. Все дальнейшие действия необходимо планировать исходя из этой информации.

Если регистрация остановлена из-за некорректного оформления документов (например, неточностей или исправлений в заявлении), неполного пакета необходимых бумаг и тому подобных ошибок по невнимательности, требуется устранить их в течение месяца, предварительно взвесив, реально ли уложиться в отведенный законом срок. Если устранение неточностей по каким-то причинам не может быть выполнено за месяц, имеет смысл обратиться в регистрирующий орган с заявлением о продлении приостановки на более длительный срок.

Те случаи, когда заминка вызвана ожиданием сведений из других ведомств, для заявителя являются самыми простыми. Никаких действий от него не требуется. Единственное, что можно (и нужно) сделать, это осведомиться у регистратора, получены ли необходимые сведения. В случае положительного ответа, следует уточнить, достаточно ли этих сведений для устранения причины приостановки. Если нет, то необходимо будет начинать действия по предыдущему алгоритму, т. е. просить приостановки по собственной инициативе и пытаться устранить причину самостоятельно.

Если причиной стал арест недвижимости, наложенный из-за неуплаты налогов или долгов, можно попытаться устранить повод для ареста, погасив задолженность. Судебный арест будет снят, и регистрация возобновится.

Нелишне будет упомянуть об одном приеме, позволяющем немного сэкономить. Госпошлина, уплачиваемая при регистрации, в случае отказа заявителю не возвращается. Поэтому, если срок приостановления подходит к концу, а решить проблему так и не удалось, можно написать заявление о возврате документов и потребовать прекращения регистрации. Вместе с документами заявителю будет возвращена половина стоимости госпошлины.

Сроки возобновления государственной регистрации

Но вот, предположим, все рифы и подводные камни удалось преодолеть, необходимые документы собраны и тщательно проверены на предмет ошибок и помарок, и радостный заявитель спешит в Росреестр, чтобы возобновить процедуру регистрации. Когда же по закону он может рассчитывать на удачное завершение процесса? В большинстве случаев – сразу после устранения причины приостановки. Как только необходимые бумаги попадают в руки государственного регистратора, отведенное на регистрацию время (а оно составляет, напомним, 10 рабочих дней) начинает отсчитываться с того момента, когда оно было остановлено. Дата прибытия недостающего документа отражается в расписке о приеме и становится стартовой точкой возобновления процесса регистрации. Закон подчеркивает, что больше чем на три месяца задержать процесс нельзя.

Зимний лес, изба

Если же Росреестр приостанавливал регистрацию по просьбе заявителя, то от инициатора потребуются дополнительные действия для рестарта процедуры. Необходимо будет написать еще одно заявление, на этот раз с просьбой о возобновлении процесса регистрации, и отсчет времени пойдет уже с момента приема этого заявления.

В тех случаях, когда регистратору потребовалось проверить поданную информацию в других ведомствах, от заявителя ничего не зависит, и никаких действий не требуется. Возобновление произойдет автоматически, как только нужные сведения попадут в регистрирующий орган и не позже чем через месяц.

Как мы уже упоминали, приостановление регистрации, вызванное текущей судебной тяжбой по конкретному объекту недвижимости, откладывается до принятия судом какого-либо решения. Повлиять на сроки не могут ни заявитель, ни регистрирующий орган, поэтому участнику сделки остается только запастись терпением и дождаться решения суда.

 Особенности приостановления государственной регистрации ипотеки

За последние 15–20 лет ипотека стала одним из самых широко распространенных инструментов решения вопросов с жильем. Все больше семей и одиноких граждан улучшают свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита. Как в любом другом случае, здесь имеются свои нюансы, поэтому и мы остановимся чуть подробнее на возможном приостановлении регистрации недвижимости, взятой в ипотеку. Как уже отмечалось, это единственный случай приостановки, для которого требуется инициатива обеих сторон сделки. Срок приостановления стандартный – не более одного месяца.

В качестве повода, помимо заявления сторон, могут выступать:

  • текущий спор о правах на имущество в суде;
  • арест, наложенный судом на имущество;
  • отсутствие в поданных документах подлинника и копии ипотечного договора;
  • необходимость проверки подлинности документов;
  • одной из сторон ипотечной сделки всегда выступает финансовая организация. Если эта организация переживает не лучшие времена и находится под управлением временной администрации, все регистрации сделок с ее участием тоже должны быть приостановлены.

Мельница, поля, сельское хозяйство

Чем может грозить участникам сделки купли-продажи квартиры приостановка регистрации

Стоит рассмотреть еще один достаточно распространенный казус, которым чревата приостановка регистрации при купле-продаже квартиры. Как правило, оплата при таких сделках производится наличными деньгами. И чтобы свести к минимуму все риски, многие граждане для передачи денег используют банковские ячейки с определенным сторонами сроком доступа. Традиционно этот срок зависит от даты регистрации. Таким образом, сдвиг из-за приостановления даты регистрации может грозить продавцу тем, что доступа к деньгам он не получит. Как быть в подобных случаях? Если продавец квартиры видит, что вовремя возобновить процедуру не удается, ему необходимо вместе с покупателем посетить отделение банка и перезаключить соглашение о пользовании ячейкой на более долгий срок.

Представления о порядочности и законности у каждого свои, и покупатель может отказаться продлять доступ к ячейке. Тогда продавцу необходимо, во-первых, подать заявление о приостановлении, чтобы выиграть время, и привести сотрудникам Росреестра исчерпывающие доказательства того, что регистрация сделки вообще не должна совершаться. Затем продавец получит назад свои документы и займется поиском нового, более порядочного, покупателя.

Практика подсказывает, что процесс государственной регистрации права несложен, хотя достаточно трудоёмок. Главное и необходимое условие, позволяющее избежать приостановления, — это тщательная подготовка и проверка всех требующихся документов. Позволим себе высказать мнение, что при проведении сделок такого рода следует довериться специалистам, т. е. юристам – профессионалам. Чтобы участнику сделки, как писал классик, не было мучительно больно за бесцельно потраченные время, силы и деньги.

Ссылка на основную публикацию