Порядок регистрации сделок с недвижимостью

Заключение сделки купли-продажи дома

Участники гражданского оборота неизбежно вступают в правоотношения по поводу недвижимого имущества. Мотивом такого поведения становится желание изменить свои возможности в отношении таких объектов. Играя значимую роль как для государства, так и отдельных лиц, недвижимость приобретает особый статус: законодателем предусмотрена регистрация сделок с недвижимостью и прав на неё.

Что же понимают под сделкой с недвижимостью? Это ситуация, когда лицо действует в рамках закона с целью приобрести, изменить или прекратить свои права и обязанности по отношению к недвижимому имуществу. Его действия могут носить односторонний характер (дарение) или включать в себя взаимодействие с другими лицами (купля-продажа, аренда и т. д.). Главное — совершать сделки действительные (без пороков), соблюдая требования закона, придерживаться правил о форме сделки, её содержании и необходимости регистрации, когда это предписано законом.

Государственный орган, который уполномочен регистрировать сделки, определён законом. Его сокращённое название — Росреестр. Он единственный проводит эту процедуру.

Цель регистрации – систематизировать данные о недвижимости, расположенной на территории России. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) становится достоверным источником информации о правообладателях недвижимости, основаниях получения ими таких прав и их обременений. Сама же регистрация – это государственное подтверждение возникшего, изменённого, перешедшего или прекратившегося права на недвижимость, в том числе и его ограничения.

Законодательная основа регистрации сделок с объектами недвижимости

Всю нормативную базу государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом можно разбить на два блока.

В первом блоке можно найти ответы на следующие вопросы:

  • относится ли вещь к недвижимой;
  • какова форма сделки (нотариальная или просто письменная);
  • необходима ли регистрация сделки или только факта перехода прав по ней.

Базовым среди них является Гражданский кодекс. В нём определены правила оборота недвижимости, виды договоров и возможностей собственников по передаче своих прав другим лицам. Некоторые нормы содержатся в лесном и земельном кодексах.

Сюда же относится законодательство о залоге (ипотеке) недвижимости, об ООО и т. д.

Второй блок посвящён самой процедуре регистрации:

  • как подавать;
  • куда подавать;
  • какие документы приложить;
  • как проходит процедура;
  • причины для отказа.

Мужчина делает записи в книжке, рядом стоит ноутбук

Эти нормативные документы содержат правила поведения как лиц, регистрирующих соглашение, так и лиц, проводящих регистрацию. Основным документом является закон федерального уровня «О государственной регистрации недвижимости». Принят в 2015 году (13 июля) под номером 218-ФЗ.

Ознакомление с базой документов по регистрации сделок позволит избежать неприятностей, возникающих при нарушении процедуры (например, при уклонении от регистрации).

Недвижимость и сделки с ней: разнообразие форм

Видов недвижимости много. Определяющим признаком принадлежности вещи к недвижимой является её тесная взаимосвязь с землёй. Перемещение такой вещи в пространстве, т. е. отрыв от земельного участка приведёт к огромному ущербу такому объекту, включая утрату им своей функциональности. Недвижимость включает в себя:

  • участки земли;
  • предприятия;
  • различные сооружения (например, садовые домики, гаражи);
  • здания;
  • дома жилого назначения, квартиры и их части, дачи;
  • машиноместа.

Столь же много и соглашений, которых можно достичь в отношении такого имущества. Их многообразие можно разделить на три части.

  1. Соглашения, в результате которых собственник недвижимости передаёт три своих правомочия:
  • возможность обладать вещью на физическом уровне;
  • возможность пользоваться её полезными свойствами (проживать в квартире, например);
  • возможность решать правовую судьбу вещи.

К ним относится купля и продажа недвижимости, когда приобретается или прекращается право собственности на неё. Или, например, мена, когда одно лицо передаёт своё право собственности на один объект и становится собственником другого объекта. К этой группе сделок относится и договор дарения, ренты и аренды с последующим выкупом.

  1. Сделки, по которым собственник передаёт только одно или два правомочия. Ярким примером этой группы сделок служит аренда, когда собственник — распорядитель правовой судьбы вещи, а арендатор обладает лишь возможностью владеть и пользоваться ею. Обременение залогом, так называемая ипотека недвижимости, предполагает временное ограничение права собственника распоряжаться недвижимостью. Например, продать её в период залога станет невозможно, а вот владеть и пользоваться – запросто.
  2. Серия соглашений, цель которых – изменить или дополнить сделку, совершённую и зарегистрированную ранее. Так переводят долги с одного лица на другое, уступают свои требования по договору третьим лицам, изменяют и расторгают зарегистрированные договора.

Что регистрировать обязательно, а что — нет

Госрегистрация соглашения сторон нужна только при прямом указании закона. Из всего объёма сделок с недвижимостью лишь малая часть из них регистрируется, а именно:

Вид сделки, подлежащей регистрацииОсобенностиПравовая основа
статьязакон
Долгосрочная аренда (длительностью от 12 месяцев) в отношенииземельных участков609ГК РФ
зданий и различных сооружений651
жилых помещений609
лесных участков
машиномест
Договор аренды на любой период, если предметом выступаетпредприятие658
Субарендапо тем же принципам, что и аренда615
Аренда с последующим выкупомпо тем же принципам, что и аренда624
Ипотека (залог)любого объекта недвижимости339.1
Уступка требованиядолжны быть основаны на регистрируемой сделке389
Перевод долга391
Договорённость об изменении условий или прекращениисделки, уже зарегистрированной в Росреестре452
Новацияпрекращение зарегистрированной сделки путём соглашения414
Договор участияв строительстве, носящем долевой характер4N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

Такие сделки считаются заключёнными и приобретают действительность только после регистрации.

Деньги, план квартиры, домик

Следовательно, права и обязанности по ним возникают тоже только после проведения такой процедуры. Поэтому завизированный сторонами договор и даже нотариально удостоверенный, но не прошедший регистрацию, считается незаключенным. По нему возникает только одна обязанность сторон – пройти регистрацию в Росреестре. До этого момента это лишь обещание передать права на недвижимость.

Все остальные сделки регистрации не подлежат. Они становятся действительными, когда заключены по всем правилам законодательства в отношении таких договоров. Эти договоры считаются заключёнными в момент подписания и нотариального удостоверения, если оно необходимо. Регистрации при их совершении подвергается сам факт перехода прав на объект недвижимости.

Первый этап: подготовка документов

Все регистрируемые сделки должны быть как минимум письменными. Поэтому, достигнув согласия, стороны оформляют свои отношения на бумаге. Если нужно нотариальное удостоверение документа, идут к нотариусу и заверяют его. Экземпляров должно хватить на всех участников договора плюс ещё один для Росреестра или его заверенная копия. Если составной частью договора является акт приёма-передачи недвижимости, его тоже включают в общий комплект.

Далее участники готовят документы, по которым их можно идентифицировать. Граждане берут паспорта, руководитель организации представляет документы, из которых следует его право совершать сделку от имени юридического лица. Если регистрировать сделку будут не её участники, а представители, то оформляют их полномочия путём выдачи доверенности. В то же время доверенность не нужна опекунам и родителям в отношении детей до 14 лет, если они намерены представлять интересы своих подопечных по сделке с недвижимостью.

Чтобы подтвердить право лица, заключающего сделку, на распоряжение недвижимостью, формируют комплект документов на сам предмет договора. Например, при регистрации аренды прикладывают кадастровый и/или технический паспорт.

Если производится сделка одним из супругов, согласие второго заверяется нотариально и прикладывается к остальным документам.

Оплачивают госпошлину. Стоимость представлена в таблице

Вид сделкиСтоимость в рублях (физ. лицо/юрид. лицо)
Аренда2000/22000
Субаренда2000/22000
Доп. соглашение к аренде350/1000
Переход долга или прав (уступка), кроме ипотечного договора2000/22000
Ипотека1000/4000
Видоизменение ипотеки или её прекращение200/600
Смена залогодержателя, когда требования по ипотеке переданы1600/1600
Договор участия в строительстве, носящем долевой характер350/6000

Если за регистрацией обращаются обе стороны, то во всех случаях, кроме ипотеки, сумма делится на количество участников договора. Например, в сделке участвует 1 физическое лицо и два юридических. Оплата первым составит 666,6 р.(2000/3), а остальными – 7333,3 р.(22000/3). Предоставление квитанции необязательно.

Второй этап: обращение в Росреестре

На этом этапе участники сделки выбирают удобный для себя способ подачи документов для регистрации сделки.

  1. Лично пишут заявление в офисе Росреестра в своём регионе, не смотря на местонахождение недвижимости. Бланк заявления заполняют в присутствии работника этой организации, предварительно предъявив удостоверяющие личность документы. Или доверенности, если это представители участника соглашения. Для сокращения срока простаивания в очередях заявители, выбрав для себя удобную дату и время, могут записаться на приём на сайте Росреестра. Такая онлайн-регистрация бесплатна, данные отражает на текущий момент. Подобная услуга удобна тем, что выбрав регион, район и пункт своего проживания, пользователь на экран выводит информацию об офисах Росреестра в данной местности.
  2. Обращаются за регистрацией в МФЦ. Данные центры многофункциональные, оказывают комплекс услуг, не только регистрацию. Принцип подачи заявления аналогичен подаче в офисы Росреестра.
  3. Отправляют документы через почтовую службу. В пакет придётся вложить само заявление и все собранные документы. Перед отправкой стороны отправляются к нотариусу для заверки своих подписей на заявлении и самого договора. Там же заверяют и доверенности (если заявление пишет представитель). Дополнительно вкладывают ксероксы персонализирующих их документов (паспортов и т. д.). Такое письмо оформляется описью всех вложенных документов и отправляется с уведомлением о вручении.
  4. Используют для отправки не простую почту, а электронную. Особенность такой подачи – подписание заявление подписью, носящей название «усиленная квалификационная». Формат документа может быть XML или PDF. Для формирования электронного документа на сайте Росреестра заполняют соответствующую форму и подписывают ЭП. Или формируют электронный образ в формате PDF, когда договор удостоверяется нотариально. Тогда такой ЭП подписывается нотариус. К заявлению прикрепляют остальные документы. Минус такой отправки – надо иметь доступ к интернету и цифровую подпись.
  5. Инвалиды первых двух групп и участники ВОВ могут бесплатно воспользоваться выездным способом отправки. В этом случае к ним на дом приедут сотрудники Росреестра и примут документы на месте. Все остальные лица за такую услугу будут платить.

Приём документов оформляется распиской от сотрудников Росреестра с указанием времени и даты. В ней перечисляются все полученные документы и их реквизиты. Если документы пересланы по почте, то расписка высылается на почтовый адрес отправителя. На электронную почту расписку высылают при соответствующей подаче заявления. Получив расписку, стоит сразу её проверить, ведь она доказательство перечня сданных документов. Их утеря чревата потерей времени и денег на восстановление.

Девушка отдает за столом ключи мужчине

Возврат документов в период подачи возможен, если:

  • заявление не подписано;
  • электронные документы не в том формате;
  • бумажные документы имеют недостатки: написаны с помощью стираемых средств (например, карандашом), сделаны незаверенные исправления или приписки, есть физические повреждения, в результате которых документ нечитабелен;
  • нет данных, что уплачена госпошлина (не принёс заявитель, и в течение пяти дней не получены данные от соответствующей структуры);
  • есть запись о невозможности регистрации, и заявление подано не собственником.

Третий этап: рассмотрение документов

Перед проведением регистрации сделки регистратор проверит:

  • условия сделки и её форму на соответствие закону;
  • идентичность сведений из заявления и договора о её предмете – недвижимости, тем данным, которые есть в ЕГРН;
  • есть ли у заявителя право совершать такую сделку;
  • печати, подписи, нотариальное удостоверение (при необходимости);
  • согласие третьих лиц (супругов, родителей и т. д.);
  • нет ли залога на недвижимость, иных ограничений (ареста и пр.)

Регистрация сделки с недвижимостью в Росреестре проходит в определённые сроки. Все рассматриваемые договоры, кроме ипотеки жилья, рассматриваются при подаче в офисе Росреестра в пределах семи дней, в МФЦ – девяти дней. Ипотека жилого помещения в офисе – пять дней, через МФЦ – семь дней. При подаче через электронную почту – одни рабочие сутки.

Четвёртый этап: отказ или регистрация

По результатам проверки принимается решение:

  • приостановить регистрацию (не все документы собраны, у стороны сделки нет полномочий, есть противоречия и т. д.);
  • произвести регистрацию;
  • отказать в регистрации, если в течение срока приостановления регистрации не устранены причины, которые препятствуют регистрации.

Если с документами все в порядке, проводится регистрация сделки – делается запись в ЕГРН, а на самом договоре проставляется регистрационная надпись. Электронную регистрацию сделок с недвижимостью также заканчивают записью в ЕГРН и надписью на электронном документе, которая подписывается усиленной ЭП и отправляется заявителю по электронной почте.

Разбираемся в сложных моментах

Требование о регистрации прописывать в договоре не нужно. Оно уже указано законодателем. Нельзя зарегистрировать сделку в Росреестре, если эта регистрация не требуется. Даже если стороны и хотели бы этого.

Любое лицо может ограничить возможность регистрации сделки со своей недвижимостью. Для этого он пишет заявление в Росреестр о приёме документов только от него лично. Такое заявление может быть связано с регистрацией конкретного договора или в целом касаться регистрации любых изменений его прав на недвижимость. Последствия – документы сотрудниками Росреестра будут приниматься только от него. Срок внесения записи о невозможности регистрации в ЕГРН – 5 рабочих дней. Отменить такую запись может сам собственник, направив отказ (отзыв) в Росреестр, или работник этой организации на основании судебного акта.

Оформление документов клиента в офисе фирмы

Учредительные документы юридического лица как стороны договора и документы о его регистрации можно представить по желанию, так как при их отсутствии Росреестр сам сделает запрос в соответствующий орган.

Результатом регистрации сделки станет занесение в ЕРГН следующих сведений:

  • реквизитов сделки, её существенных условий (важно – не все условия, а только существенные);
  • кем и когда было подано заявление о регистрации (очень актуально при возникновении споров, так как один и тот же объект недвижимости может стать предметом нескольких сделок одновременно);
  • факта регистрации оспоримой сделки. Законом выделен ряд сделок, заключение которых возможно только при наличии согласия лиц, в сделке не участвующих. Например, залог квартиры человеком, который ограничен судом в дееспособности из-за злоупотребления спиртным или наркотиками. Хоть он и собственник, но совершить такую ипотеку может только с согласия попечителя. Однако недействительной она может стать только после обращения попечителя в суд с иском о признании её таковой. Другой пример – согласие органов опеки и попечительства на сделку в отношении имущества приёмных детей.

В заключение следует подчеркнуть, что отменена регистрация таких договоров, как покупка недвижимости, её продажа, оформление в дар, продажа на рентных условиях. В этих случаях регистрируется переход права, а сами договоры действительны с момента подписания.

Ссылка на основную публикацию