Порядок пользования жилыми помещениями в долевой собственности

Фото 1

Существуют разные процессы, такие как развод, приватизация, наследование (есть еще немало других), в ходе которых жилью случается превращаться в объект права нескольких граждан одновременно. И это немедленно порождает споры, связанные с совместным использованием общего жилого помещения. На языке юристов об этом говорят как о долевой собственности. К тому же у участников ее (у каждого из них) есть возможность получить в пользование и владеть собственной частью недвижимости. Если же установить сопоставимую долю иначе не получается, появляется другое право – выступить с требованием к остальным, кто владеет и пользуется этой собственностью, о денежной компенсации.

Аналогичные споры, что то и дело возникают на этой почве в реальной жизни, не редкость, а последствия их оказываются плачевными. А все потому, что люди совсем плохо знакомы с собственными жилищными правами.

Более того, кардинально различаются требования, касающиеся выделения доли одному участнику или рассчитанное на установленный порядок пользования жилым помещением в долевой собственности, которое поступило в распоряжение нескольких граждан одновременно.

Если говорить о частном доме, то сделать это становится гораздо более проблематично.

Порядок использования жилого помещения

Регулирование правовых отношений, что появляются у собственников, когда определяется порядок пользования жильем, относится, прежде всего, к сфере влияния и регулируется статьями Гражданского кодекса.

Законодатель установил, что только по взаимной договоренности и согласию участники смогут владеть и пользоваться той недвижимостью, которая остается в совместном пользовании. Но если таковой уговор между ними не состоялся, определение права пользования данной квартирой при долевой собственности станет делом суда.

СтатьяПунктСодержание
Конституция РФ
40Никого нельзя лишить жилища произвольно, только по суду
Гражданский кодекс России
2442Если имущество пребывает в общей собственности, возможно как определить долю каждого из владельцев (долевая соб-ть), так и не делать этого (совместная)
2471Владеют и пользуются недвижимостью в долевой собственности все участники согласно достигнутому соглашению. Если договоренность не достигнута, порядок определит суд
304В случае нарушения прав владельца недвижимости он вправе потребовать устранения этих нарушений
2091Собственнику предоставлено право владеть собственной недвижимостью, пользоваться ею и распоряжаться по своему разумению

Фото 2

Тот, кто владеет в собственности некоей долей, наделяется правом пользоваться также и общим имуществом, но лишь в той части, что сопоставима с его владениями. И тогда истцу будет передана конкретная изолированная территория в помещении, что полностью соответствует его доле, зато при этом он потеряет право на участие в разделе оставшегося имущества. В пользование всякому собственнику отдается определенный процент жилища, прямо зависящий от доли его в совместном владении.

Если отсутствует возможность осуществить подобное, то появляется право потребовать от остальных дольщиков соответствующего денежного возмещения.

А реализовать подобное можно, лишь когда технически получается реальным передать истцу изолированную часть квартиры или дома, оборудованную отдельным входом, а также жилыми и подсобными помещениями общего назначения. Такое решение вынесено Верховным судом.

Но если такое осуществить невозможно, в соглашении будет определен конкретный порядок использования жилья. Только вот выделенное помещение может оказаться неизолированным и не соответствующим точно долям, им принадлежащим.

Как должны сложиться условия, чтобы судом были удовлетворены подобные требования? Заявление обязано исходить от лица, обладающего правом собственности на жилплощадь в долевом владении. Наниматель (арендатор) территории такой возможностью не обладает.

Прекращение права долевого владения

Практика такова, что кто-то из хозяев, пребывающий в убеждении, что часть другого уж больно незначительна и вполне может оказаться замененной денежной компенсацией, часто обращается в суд с просьбой возложить на него обязанность по выплате конкретной суммы. Ситуация складывается, прямо скажем, парадоксальная: истец одновременно становится и ответчиком по этому делу.

Но на деле это ошибочное применение 252 статьи – право потребовать замену метров деньгами есть только у выделяющегося собственника.

Истцу же остается лишь сослаться на тот ее пункт (4), по которому часть столь незначительна, что реально выделена быть не может, а интерес самого заявителя в применении имущества отсутствует. И тогда судом будет принято решение в отношении остальных владельцев выплатить компенсацию.

Если доли складываются в соотношении 1/3 и 2/3 или квартира делится пополам, замена денежной компенсацией без согласия собственника исключена. Деньги вместо натуры – такое решение судом будет принято, если требования предъявляет выделяющийся собственник, а не другие участники, ведь эти действия направлены на принудительное прекращение права собственности.

Как решается спор в суде: пошагово

Обращение в судебную инстанцию с целью установления порядка пользования и раздела квартиры

Чтобы дело имело успех, необходимо позаботиться о грамотно выстроенной правовой позиции, что означает использование верных толкований применяемых понятий. И здесь «работают» общие требования к определению порядка пользования и выдела доли в натуре.

Без этого можно не дождаться ожидаемого решения. Итак, главные определения, чтобы знать точно, с какими требованиями вы станете обращаться к суду:

  • выдел доли – это выделение части в праве общей собственности на жилплощадь, если против разделения долей выступают остальные собственники;
  • раздел доли – это окончание права общей собственности и полное разделение помещения на доли.

Оба эти варианта предполагают имеющуюся техническую возможность оборудовать не только отдельный вход, но и раздельное пользование кухней, санузлом и коридором.

Хотя справедливости ради стоит отметить, что реализовать подобный сценарий можно лишь в собственном доме и отдельных квартирах старого жилого фонда (таких вариантов не слишком много). Как только гражданин выделяет из общей недвижимости свою долю, право, которым он располагал ранее, им утеряно. Но то же самое относится и к владельцам других долей – воспользоваться выделенной долей заявителя они уже не смогут.

Алгоритм действий

  1. Следует сначала предложить другим собственникам определить порядок, в каком будет осуществляться пользование квартирой, и заключить по этому поводу соглашение.

Это рекомендуется проделать в письменной форме еще до обращения в судебные инстанции. Это может предотвратить разборки в суде, а если избежать подобного не удастся, послужит доказательством невозможности своими силами определить порядок пользования жильем.

Лучше, если ваше предложение направлено заказным письмом, в которое вложена опись и предусмотрено уведомление о вручении. Можно, конечно, вручить его лично каждому, если есть такая возможность.

Фото 3

Совладельцы могут откликнуться на предложение, и тогда по данному поводу целесообразно заключить письменное соглашение и зафиксировать в нем взаимные договоренности, к примеру, какие помещения остаются в общем пользовании, а за какими закрепляется исключительное право пользования конкретных собственников.

Если владельцы не смогли прийти к общему знаменателю, предпринимается шаг следующий.

  1. Составляем исковое заявление.

Порядок обращения в суд с целью определения пользования жильем определен ст. 247 Гражданского и ст. 22 Гражданского-правового кодексов РФ). В иске, что составляется по этому случаю, должно обязательно содержаться наименование самого судебного учреждения, сведения об истце и ответчиках:

  • фамилии, имена, отчества;
  • место жительства;
  • телефон и электронная почта по желанию.

Важно! Сторонами могут выступать исключительно собственники жилого помещения, ни в коем случае не наниматели. Нет такого права и у родственников собственников.

Исковое заявление должно содержать также сведения о том, в чем именно нарушены либо могут оказаться нарушенными права истца, а еще обстоятельства, из-за которых истец и выдвигает свои требования и какими доказывает их.

Суд же, рассматривая подобное дело, учтет:

  • размеры долей собственников;
  • реально сложившийся порядок пользования недвижимостью;
  • потребность всякого собственника именно в этом имуществе;
  • действительную возможность проживать совместно, то есть выделить каждому из владельцев отдельную комнату в спорном помещении.

Фото 4

Так что вышеизложенным фактам уделить внимание считается целесообразным, когда истец излагает обстоятельства дела.

Одновременно с требованием установления порядка могут быть заявлены и требования имущественного характера типа признания права на часть в общей собственности. Стоимостью ее и будет определена цена иска.

Исковое заявление должно быть распечатано, подписано и к нему приложены требуемые для суда документы.

Кстати, вы можете в интернете найти и скачать примерный образец такого документа

  1. Подготовка документов, что требуются для представления в суд.

А их перечень установлен ст. 132 ГПК и они таковы:

  • исковое заявление (экземпляр для каждого ответчика и третьих лиц);
  • если действует представитель, нотариально заверенный документ, подтверждающий его полномочия;
  • документы об обстоятельствах, на которых основано требование с количеством копий по числу ответчиков и третьих лиц;
  • квитанция об оплате госпошлины (300 рублей для физ. лиц); За каждое дополнительное требование госпошлина уплачивается отдельно;
  1. Подача иска в суд и ожидание ответа.

Подсудность дела обычно определяют его существом: исковое заявление подается по месту нахождения жилого помещения: мировому судье либо в районный суд.

Если заявлено только одно требование, и оно касается порядка пользования квартирой, то вопрос решится у мирового судьи.

Если истец выдвигает и другие требования имущественного и неимущественного характера, а также если заявленная цена у иска выше 50000 рублей, это дело в компетенции районного суда.

Фото 5

Когда суд вынес постановление, придется дождаться, пока оно обретет законную силу. Как и в случае с любым другим судебным решением, при несогласии его можно обжаловать в установленные законом сроки.

Если обжалуемое решение отменено не было, оно вступает в законную силу сразу после рассмотрения дела.

Если оно все же было отменено, то вновь принятое начинает действовать немедленно.

Если же суд отказался удовлетворить требования, это не становится препятствием для последующих новых обращений собственника с заявлением в суд для определения порядка пользования квартирой.

Нюансы

При продажах доли

Иногда ситуация складывается так, что отношения с прочими собственниками недвижимости сохраняются сложными и пользоваться ей полноценно у владельца не получается. Тогда он вынужден принимать решение о продаже своей доли. Но опять же может случиться, что ее невыгодно и продавать, когда стоимость вдруг оказывается куда ниже, чем если бы квартира продавалась целиком и доля выделялась пропорционально из общей суммы.

Тем более что спрос на подобное недвижимое имущество не особенно высок. И тут совсем не стоит торопиться принимать предложения организаций или частных инвесторов по покупке части помещения по совсем уж заниженной цене, а такие точно появятся.

Первое, что следует предпринять, это убедиться, что никто из остальных владельцев не желает приобрести вашу долю. Кстати, если вы минуете этот этап, собственники квартиры вправе оспорить сделку. Ведь преимущественное право выкупа закон сохраняет за ними.

Можно, например, договориться о совместной продаже жилой площади или принудить совладельцев продать вам их доли, когда они малозначительны. Во всех остальных случаях уместным станет определение порядка пользования совместным жильем и, возможно, выдел/раздел своей части в натуре.

Доли, создающие риелторам проблемы

Оказывается, выделить собственную долю или определить порядок пользования ею, если этого потребовал один из трех собственников 2-х комнатной квартиры, получается не всегда. Подобный выдел судом посчитается невозможным, оттого что влечет за собой значительный ущерб недвижимости.

Порядок использования однокомнатной квартиры можно определить исключительно по временному признаку: у каждого из двух владельцев своей половины есть возможность пользоваться помещением по полгода. Но подобные решения выносятся судьями редко. Ведь такой порядок вряд ли удобен для любой из сторон.

Это тот самый случай, когда у одного из владельцев появляется право затребовать компенсацию за использование его доли остальными или даже у других собственников квартиры выкупить ее.

Подводя итоги

Порядок, в котором помещение в долевой собственности может оказаться разделенным среди владельцев, основывается, прежде всего, на нормах Конституции Российской Федерации (ст. 35). Она запрещает лишать имущества кого-либо иначе, чем решением, вынесенным в судебной инстанции.

При подобном разделе действует главный принцип – у всех участников есть равные права, и они вправе быть реализованы по соглашению.

В случае когда договоренности не случилось, процедура раздела квартиры усложняется. Ведь это на деле означает, что один из владельцев намерен отделить свою часть. Подобное действие можно произвести, если определить идеальную долю – соотношение имущества, что приходится на каждого конкретного собственника, или выделить часть в натуре, а в такой ситуации закон устанавливает некоторые ограничения.

Фото 6

Вы убедились, что споры разного рода между собственниками жилых помещений возникают достаточно часто. То нет никакой возможности мирно договориться об условиях пользования квартирой в общей собственности, то сложившийся порядок нарушает права кого-то из собственников, то жилье таково, что не находится желающих занять проходную комнату, да мало ли отчего возникает спор! И нет ничего удивительного, что каждый собственник желает, чтобы доля, ему причитающаяся, имела максимально привлекательные характеристики, во всяком случае, по сравнению с остальными помещениями квартиры или дома.

Редко кому удается без потерь достичь с совладельцами договоренности о совместном пользовании квартирой. Если предстоит обращение в суд, подготовка должна быть проведена особенно тщательно.

И тогда без юридической помощи обойтись практически невозможно. Только специалист соответствующей квалификации, имеющий практический опыт в решении жилищных споров, способен стать для лица, намеревающегося обратиться с исковым заявлением в суд, настоящей палочкой-выручалочкой. И его помощь в отстаивании ваших прав чаще всего оказывается объективно необходимой и оправданной. С ним достаточно высока вероятность, что судом ходатайство заявителя будет поддержано и удовлетворено в полной мере. Ваше спокойствие стоит предстоящих затрат.

Ссылка на основную публикацию