Переуступка права собственности на квартиру в новостройке: что это такое и как происходит

Фото 1

В последние годы в нашем государстве активно развивается жилищное строительство. Многие до сих пор предпочитают вторичку, но существует и такая практика, как покупка квартир в строящихся многоэтажках на разных этапах готовности. Подобный вид договора является способом инвестирования в возведение будущего жилища с целью получения его на более выгодных условиях. Однако продажа квартир в недавно сооруженных домах или находящихся на завершающем этапе возможна также на основании такого документа, как договор переуступки прав собственности на квартиру.

Как происходит переуступка прав собственности на квартиру в новостройке и что это такое?

Что это за сделка

Потребитель, заключивший с застройщиком договор купли-продажи, получает предварительные права на данное имущество. По желанию он может передавать эти права другому человеку, заключив с ним еще одно подобное соглашение.

Переуступка прав собственности на квартиру – что это? Термин обозначает передачу прав на жилое имущество в руки третьего лица. Как правило, он еще имеет название «цессия», поэтому человек, приобретающий будущие квадратные метры, и тот, кто их непосредственно передает, именуются: цедент и цессионарий.

В качестве третьей стороны подобного документа выступает организация, которая взяла на себя обязательство построить жилое помещение. Необходимость нахождения в договоре застройщика, обусловлена тем, что передача прав собственности на квартиру, то есть непосредственно сама уступка, производится с его участием. После того как данный тип договора будет заключен между покупателем и продавцом, далее все интересующие вопросы первый будет обсуждать напрямую с компанией, которая занимается строительством дома.

Один из ключевых пунктов в соглашении подобного рода: договор переуступки подписывается до того, как новостройка будет завершена и сдана. То есть сделка совершается, как правило, пока здание не станет официально использоваться по назначению.

Фото 2

Поэтапное рассмотрение переуступки на то или иное жилое помещение:

  1. Будущий владелец заключает с компанией, которая приняла на себя обязательство построить дом, договор на долевое участие. Дольщик обязуется внести определенную сумму, а строительная компания – возвести здание в пределах установленных сроков.
  2. Процесс подписания соглашения долевого участия. На этом этапе дольщик имеет право требовать от застройщика передачи ему в собственность одной из строящихся квартир.
  3. Заключение договора переуступки с человеком, который готов купить данную собственность у дольщика. На основании документа права на пользование данным жильем получает непосредственно покупатель с возможной выплатой оставшихся денежных средств застройщику либо же передачей денег исключительно своему продавцу.

Какие бывают виды переуступки

Существует всего две формы переуступки прав собственности:

  1. ДДУ. Дольщик заключает контракт с застройщиком и выплачивает ему определенную сумму, которая идет на строительство того или иного жилого объекта на определенном участке. При этом он получает более выгодные условия для приобретения жилья в новом доме, например, ему предлагаются низкие проценты по ипотеке. И уже после того, как человек, инвестирующий данное строительство, выплатил все денежные средства, предусмотренные договором, он получает право продавать свое имущество другому человеку. На практике в последнее время существует такая тенденция, как передача обязательств перед застройщиком третьему лицу. Однако такая передача может быть совершена только до того момента, как строительство будет завершено, и здание начнет официально эксплуатироваться. Такие соглашения в течение того времени, пока объект только строится, можно заключать не один раз.
  2. Предварительная купля-продажа. При заключении договора оставшиеся денежные средства, которые необходимо передать застройщику, полностью ложатся на плечи человека, приобретающего данное жилье. Однако подобный вид соглашения вовсе не означает, что покупателю сразу передаются права на пользование этим имуществом. Вся суть состоит в том, чтобы впоследствии переуступить недвижимость. Однако в том случае, если такая сделка по каким-либо причинам расторгается, то приобретателю прав на недвижимость возвращаются все денежные средства, которые он уплатил перед этим.

Заключение таких контрактов устраивает далеко не всех. Например, строительная компания зачастую выступает против заключения подобных сделок по ряду причин:

  • застройщик не желает, чтобы впоследствии квартира многократно перепродавалась;
  • люди, которые инвестируют строительство того или иного жилого помещения, как правило, продают впоследствии квартиру по более низким ценам по сравнению с ценами застройщика;
  • процесс переоформления прав на собственность представляет собой весьма долгую и затянутую работу, поэтому застройщик предпочитает отказываться от сделок подобного формата.

Фото 3

Что нужно сделать, чтобы оформить договор переуступки

Сам процесс переуступки жилого помещения является весьма долгим и изнурительным в материальном и интеллектуальном смысле, причем для всех сторон сделки. Человеку, который продает собственность, необходимо совершить следующие действия:

  • сообщить компании, которая проводит соответствующие работы в доме, что он собирается переоформить ДДУ на другого человека;
  • застройщик рассматривает это обстоятельство и впоследствии выдает официальное согласие на заключение сделки, за что дольщик должен отдать немалую сумму денег;
  • инвестор должен запросить у строительной фирмы справку, которая свидетельствует об отсутствии долгов фирмы перед другими;
  • необходимо сдать выписку, полученную из ЕГРП;
  • если инвестор состоит в брачном союзе, то ему необходимо оформить официальное согласие супруги (супруга) на сделку, поскольку при наличии семьи он не имеет права решать подобные вопросы самостоятельно;
  • продавец должен посетить банк и получить официальное уведомление, что все транши перед застройщиком были погашены. Если же часть денег, которые осталось выплатить, переадресовывается покупателю, необходимо указать это в соответствующем пункте договора.

При оформлении сделки продавец теряет возможность передавать данную недвижимую собственность каким-либо другим лицам бесплатно, то есть, например, по договору дарения или же по праву наследования родным и близким. Если же договор в свое время имел какие-то несовершенства, по которым можно признать его недействительным, то родственникам придется продолжительное время доказывать свою правоту, и что они имеют определенные права на жилое помещение. При этом также невозможна сдача жилого участка другим лицам, опять же при оговорке, что в договоре имелись моменты, при наличии которых его могут признать недействительным.

Договор переуступки на конкретное жилое помещение может заключаться непосредственно в юридической конторе либо же в офисе застройщика, давшего согласие на осуществление сделки. В процессе регистрации официального соглашения между покупателем и продавцом необходимо присутствие каждой стороны и представителя регистрирующего органа.

Когда продавец сдает во владение жилье не в новостройке, а во вторичке, то набор документов для регистрации договора несколько отличается от перечня, предоставленного выше. Однако все равно весь процесс регистрации должен проходить под неусыпным наблюдением представителя того органа, где соглашение регистрируется.

Дольщик, который передает права на свое имущество другому человеку, также обязан заплатить государству государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Какие еще налоги должен уплатить продавец

Когда дольщик заключает договор переуступки прав, он обязан, помимо госпошлины, заплатить государству с земли, на которой расположен дом, тринадцать процентов. Причем они берутся не в качестве земельного налога, а в виде части денежных средств от проданного недвижимого имущества. Перечислить данные средства государству необходимо до конца апреля года, следующего за тем, в который была совершена сделка купли-продажи. Конечно, пользы от этого продавцу мало, но, как говорится, с законодательством не спорят.

Фото 4

Срок, в течение которого регистрируют соглашение о переуступке прав на то или иное жилое имущество, составляет 10 дней после того, как вся документация будет подана в регистрирующий орган.

Моменты, требующие особого внимания

Весь процесс передачи прав на квартиру с первого взгляда кажется легким и не затруднительным. Однако на практике граждане сталкиваются с проблемами в процессе регистрации подобного соглашения либо же на этапе сбора всей необходимой документации.

Например, в договоре уступки обязательно присутствие третьей стороны. Зачастую в качестве нее выступает строительная организация, которая возложила на себя обязательство возвести здание. Без наличия организации, которая вела и ведет строительные работы на участке, соглашение не может быть заключено. В том случае, если жилое помещение перепродается с использованием ипотечных средств, то при заключении сделки обязательно присутствует представитель банка, в котором покупателю был выдан кредит.

Заключение договора переуступки является еще половиной дела. Многие строительные организации после того как сделка уже совершена, требуют внушительные проценты, которые получил продавец. И в данной ситуации дольщик ничего не может сделать, поскольку подобные моменты никак не регулируются законодательством нашей страны.

В тот момент, когда жилое помещение передается другому лицу по договору уступки, оно не должно быть обременено.

Каковы риски при заключении

Сделка может быть признана сомнительной, если при ее заключении не присутствует представитель государственного органа. Поэтому необходимо, чтобы весь процесс регистрации проходил на его глазах. Именно в этом случае сделка может быть признана безопасной, так как будут защищены все права и интересы каждой из сторон.

В тексте самого договора очень важно указать полную сумму, которую продавец требует с покупателя. Если между сторонами возникают какие-то разногласия или конфликтные ситуации, приводящие к расторжению договора переуступки, то покупателю возвращаются все денежные средства, которые он уплатил предварительно продавцу. В том случае, если в тексте договора не приведена полная стоимость недвижимого имущества, такая сделка не может быть признана действительной. Тогда либо договор переписывается и оформляется заново, либо же расторгается.

Фото 5

Жилое помещение нельзя многократно передавать по договору уступки, поэтому сначала необходимо убедиться, что та квартира, которую вы хотите приобрести, не передавалась ранее аналогичным образом. Стоит также отметить, что договор уступки необязательно регистрировать. Как правило, процесс регистрации проходят для того, чтобы обезопасить само соглашение.

Отдельно стоит отметить, что оплачивать стоимость квартиры человеку, который ее приобретает, необходимо только после того, как ему на руки будет выдана вся документация, подтверждающая его право на владение данным недвижимым имуществом.

Бывает так, что договор переуступки дольщик оформляет практически сразу после того, как ему становится известно о финансовой несостоятельности застройщика. В подобной ситуации покупатель уже не сможет вернуть свои денежные средства, даже в порядке судебного разбирательства.

Ссылка на основную публикацию