Оформление купли-продажи квартиры в долевой собственности

В руке человека пазлы с домиком

Стоимость недвижимости с 2016 года значительно возросла в связи с внесенными изменениями в Законодательство РФ в области оформления договоров купли-продажи. Так, для того чтобы продать квартиру, в обязательном порядке документы заверяются у нотариуса. Продажа квартиры в долевой собственности в остальном проходит по прежнему алгоритму.

Условия долевой собственности и идеальной доли

Долевой собственностью согласно Гражданскому Кодексу России (статья №244 п.1,2) выступает имущество, владельцами которого являются двое и более лиц. Примечательно, что доли учитываются не по реальной площади, а на основании права собственности. Оформление сделки по купли-продаже такого жилья осуществляется при наличии согласия всех участников, а документы подлежат нотариальному заверению.

Как правило, основанием для формирования долей на квартиру выступает:

  1. Проведенная процедура приватизации, где участниками становятся все лица с регистрацией на момент оформления.
  2. При разделе жилой площади, находившейся в совместной собственности у мужа и жены.
  3. По наследству, распределенному между несколькими лицами.

Долевую недвижимость физически нельзя разделить. Чтобы провести такую процедуру, юристы советуют обустроить отдельную входную группу и подключение к центральным системам жизнеобеспечения.

Выполнить такие условия в стандартных квартирах практически невозможно, только если дом не относится к ИЖС, и «жилье не стоит на земле». Во всех остальных случаях продажа долевой собственности возможна через положение об идеальных долях, прописанное в Законодательстве РФ.

Расшифровка термина идеальная доля

Идеальная доля не относится к части недвижимости, а представляет собой часть в праве. Таким образом, если собственник желает продать долю, то будет фигурировать право на собственность, а не часть квартиры. Иными словами, увидеть материальную составляющую невозможно, т. к. она есть только на бумаге. Соответственно, один из нескольких владельцев не является единоправным хозяином жилья, а лишь выступает собственником доли как одного из видов прав на недвижимое имущество.

Из этого вытекает, что каждый собственник обладает правами владения и использования без нарушения прав других лиц. В юридической практике нередко происходят ситуации, когда для реализации такого права устанавливается особый режим пользования жилья. К примеру, в двухкомнатной квартире каждый их собственников получает по комнате, и составляется график для использования кухонной и ванной зоны.

Договор, ключи, деньги

При этом график не дает 100% полномочий на комнату, т. к. недвижимость остается общей. Например, это ярко отражается в платежах за коммунальные услуги. Так, если судебный орган при установлении собственникам по ⅟₂ доли в правах выдает предписание пользоваться одному собственнику комнатой в 15 м², а другому — 20 м², то при оплате коммунальных услуг платежи делятся в равных пропорциях. То же самое касается налога на имущество, т. е. оба собственника будут платить одинаковые суммы.

Основные проблемы начинаются в ситуации, когда будет оформляться договор купли-продажи.

Как продать часть квартиры одному из собственников

В ситуации, когда только один из собственников будет продавать часть в праве, скорость заключения сделки и цена снижается. Обусловлено это тем, что не каждый решится покупать жилую площадь с проживающими так сторонними лицами.

Тем не менее это не единственная проблема, т. к. в законе предусмотрено преимущественное право выкупа доли. Механизм действий следующий: при выставлении имущества на продажу собственник обязуется сделать первое предложение другим собственникам недвижимости с указанием условий сделки. При положительном решении происходит реализация доли. Отрицательный ответ либо отсутствие такового в рамках 30 календарных дней дает собственнику право выставлять долю жилья на продажу.

Продажа сторонним лицам осуществляется на релевантных условиях из первого предложения.

При нарушении порядка другие долевые собственники обладают возможностью подачи искового требования в судебные органы с заявлением о переводе прав по этому договору. Требование направляется в рамках 90 дней с момента получения информации о нарушении прав.

Ситуации, в которых не действует преимущественное право

Исключением является продажа квартиры через публичные торги. При этом нет нужды в обходных вариантах, и не соблюдается право преимущественного выкупа. Как правило, таким методом пользуются кредитные организации в ситуациях, когда иного имущества у должника нет либо не хватает финансовых средств для покрытия долговых обязательств.

Примечательно, что не каждое право на долю может быть принудительно реализовано в качестве долга, т. к. по российскому Законодательству запрещается изымать единственную жилую площадь. Однако существуют два варианта, при которых такая процедура допускается:

  1. Доля недвижимого имущества является ипотечным предметом.
  2. Лицо с задолженностью обладает правом собственности на долю, но фактически проживает по иному адресу в соответствии с договором социального найма или обладает другой жилой недвижимостью.

Помимо этого, есть запреты на продажу квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок либо является совладельцем недвижимости.

Методы обхода преимущественного права покупки

Во избежание таких сложностей рекомендуется с повышенным вниманием оформлять документацию – предложение о купли-продаже отправляется в письменном формате почтой России заказным письмом с уведомлением. Либо передать лично в руки под подпись на дубликате документа и уведомления с указанием даты получения. Таким образом, собственник страхуется от недобросовестных мероприятий, заключающихся в игнорировании предложения по сделке, а затем — указании на неполучении такого уведомления.

В пустой квартире происходит сделка купли-продажи

Аналогичный регламент юристы рекомендуют соблюдать в ситуации договора мены.

Получить согласие на продажу доли жилья в многоквартирном доме с другими собственниками выходит не всегда. Ввиду этого юридические специалисты предлагают методы обхода преимущественного права. При реализации таких вариантов рекомендуется учитывать риски.

К таким методам относятся:

  • заключение договора дарения;
  • оформление залога с последующими отступными;
  • завышение стоимости продаваемой доли.

Как правило, проблема касается недобросовестного покупателя, когда продавец подвержен риску неполучения денежных средств по такому договору.

Запрещенные виды сделок с долями на квартиру

В Законодательстве РФ прописаны ограничения в отношении купли-продажи и других видов сделок прав на долю в квартире. Гражданский кодекс к таким сделкам относит цессию. Такая процедура в превалирующих случаях используется при отчуждении доли учредителя Общества с ограниченной ответственностью. Однако продавать долю жилья таким образом воспрещается.

Варианты продажи квартиры с долями

Если квартира имеет небольшую площадь или собственники не планируют проживание либо отказываются от совместного пользования, то это становится показателем к продаже собственности. При наличии согласия всех сторон оформить сделку не составляет труда. В этом случае есть два варианта:

  1. Оформление договора имущества целиком с множественными участниками со стороны продавца.
  2. Разработка нескольких договоров, в которых каждый из собственников продает право на долю, и клиент готовить купить недвижимость в таком формате. В результате покупатель собирает несколько долей, в объеме составляющих единую квартиру.

Первый способ отличается удобством, если собственники находятся в разных населенных пунктах. Дополнительным плюсом выступает выгода по уплате пошлины при оформлении права собственности со стороны покупателя. Обусловлено это тем, что новый владелец жилья будет платить за один объект в размере 1000 рублей.

Второй метод, подразумевающий отдельную продажу каждой доли права, удобен для покупающей стороны, если собственники не поддерживают связь и живут в разных участках города или области. Минусом такого оформления является уплата государственной пошлины в размере 1000 рублей за регистрацию каждой доли. Дополнительно придется соблюсти порядок преимущественного права.

Инструкция по продаже недвижимости в долевой собственности:

  1. Согласование на предмет купли-продажи с другими собственниками – указание стоимости, предложение по преимущественному праву в письменном формате и условиями сделки.
  2. При получении положительного ответа инициируется процедура оформления стандартной продажи. При согласии единовременно нескольких собственников продавец оставляет за собой право выбора покупателя.
  3. При получении отрицательного ответа или его отсутствия продавцу следует получить отказ в письменном формате либо начать продажу, спустя месяц после получения соответствующего уведомления.
  4. При оформлении сделки на долю в недвижимости стороннему лицу действуют классические правила оформления купли-продажи. При подаче документов в Росреестр в обязательном порядке предъявляются отказные от других собственников либо предоставляются подтверждения в качестве уведомлений.
  5.  При несоблюдении правил продавцом по преимущественному праву дольщики в течение трех месяцев вправе опротестовать договор купли-продажи через органы судебной власти.
  6. Оплата налога с доходов физических лиц либо предъявление справки об освобождении, в т. ч. реализации налогового вычета по НДФЛ.

Замок скрепляет страницы договора

Сумма налога составляет 13% от вырученных средств для граждан России и 30% для нерезидентов.

Перечень документов для продажи долевого недвижимого имущества

Документы для оформления сделки собираются самостоятельно. Также допускается обращение за услугами риелторского агентства с предоставлением нотариально заверенной доверенности на предмет подготовки соответствующей документации.

Таблица №1: Перечень документов для оформления продажи квартиры в долевой собственности:

Наименование документаПримечание
Подтверждение на право доли в собственности- документы о наследстве;

- предыдущий договор купли-продажи;

- покупка доли;

- дарственная;

- договор мены;

- свидетельство о приватизации
Регистрация имущественного права в государственных органахС 15 июля 16 года таким документом выступает выписка из ЕГРН. До 1 января 17 года требовалось предоставлять дополнительное свидетельство о праве собственности
Документы из БТИ, в т.ч. план по этажам, экспликация и выпискавремя на сбор составляет от 2 до 3 недель
Справка из домовой книгипредоставляется в ЕИРЦ в бесплатном формате
Заверенное у нотариуса согласие супруга или иного совладельца на продажу прав долиактуален документ, если собственники находятся в брачных отношениях и покупали жилье в период брака.

Приобретение права на недвижимость в условиях безвозмездности не требует согласия.

Во всех остальных ситуациях необходимо предоставлять согласие от совладельцев
Выписка из ЕГРНоформляется в электронном формате или на бумажном носителе. В первом варианте выписка предоставляется в автоматическом режиме на следующий рабочий день после поступления запроса. Во втором случае понадобится 3 рабочих дня от даты запроса в Росреестр. Документацию вправе получить нотариус при соответствующем удостоверении
Договор и нотариальное заверениеэтот вид документа оформляется в письменном формате с подписанием всех сторон и последующим визированием у нотариуса.

В тексте договора указывается перечень совладельцев с указанием номера свидетельства о собственности

Согласно ФЗ №218 ч.1 статьи №42 визированию у нотариуса подлежат сделки по продаже собственности, невзирая на предмет договора, т. е. целой квартиры или доли.

Домик режут пополам на разделочной доске

Образец соглашения совладельцев на продажу жилого помещения

На основании статьи №246 п.1 Гражданского права каждая сделка с недвижимостью, находящаяся в долевой собственности, осуществляется при наличии нотариально заверенного согласия совладельцев. При обоюдном соглашении допускается заключение в устном формате, однако в момент оформления документации в нотариальной конторе все участники владения долей обязаны присутствовать. Разрешено оформлять доверенность с визированием нотариуса одному из собственника для подготовки и сбора документов, а также для подтверждения сделки.

Сложные нюансы

После подписания договора купли-продажи бывшие совладельцы проданной жилой недвижимости не относятся к категории налогоплательщиков в отношении этой квартиры на основании статей №400 и №401 Налогового кодекса. При этом каждый участник сделки обладает правом на получение налогового вычета.

В том случае если имущество было реализовано полностью, как единое, объем вычета НДФЛ указывается как общий и подлежит распределению согласно долям. В ситуации, когда жильё продано по отдельным долям, даже при наличии цельного договора вычет проводится для каждой доли в полном объеме.

Ссылка на основную публикацию