Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: выясняем, как они соотносятся

Зеленый человечек осматривает домики с через лупу

Каждого собственника жилья волнует вопрос: как распорядиться своей квартирой, получив максимальную прибыль и заплатив минимально налогов. Для этого нужно понять разницу между двумя видами стоимости (кадастровой и рыночной), сравнить, связать и определить их ценность для сделки и налогообложения.

Ответить на вопрос о значимости кадастровой и рыночной стоимости квартиры, и как они соотносятся, поможет эта статья.

Рыночная стоимость квартиры: понятие и границы использования

Оценить квартиру можно разными способами. Выставить цену, по которой хотелось бы ее продать, и долго ждать покупателей. Или же учесть несколько факторов и выявить реальную рыночную цену такого объекта.

Свобода продажи жилья и спрос/предложение на рынке обуславливают максимальный предел той цены, которую можно получить за отчуждение такого имущества. Рыночная стоимость — это объективная цена, при условии, что:

  • у продавца нет обязанности продать, а у покупателя — купить эту квартиру;
  • участники сделки заинтересованы в квартире лично и не введены в заблуждение о ее состоянии;
  • квартира предлагается широкому кругу покупателей (т. е. не на закрытом аукционе, например);
  • собственник заключает сделку свободно, без принуждения, угроз или вынужденных обстоятельств.

Само название «рыночная» говорит о том, что такая цена зависит от рыночных факторов:

  • курса валюты в текущий период;
  • политической обстановки на местности и стране в целом;
  • развитости инфраструктуры района (школ, дорог, магазинов, больниц и т. п.);
  • времени года.

Их подвижность влияет на взлет и падение квартирных цен даже в пределах короткого срока. Поэтому сделки рискованны.

Чертежи на дом, калькулятор, карандаш

Продавая или покупая жилье, даря или передавая по наследству, обеспечивая квартирой кредит или обменивая на другую, используют именно рыночную стоимость. Она — цена сделки. Поэтому, кроме общих факторов, следует учитывать:

  • близость к центру населенного пункта (адрес);
  • новизну строения, его техническое состояние;
  • расположенность на этаже (его номер и внутреннее расположение: угол, середина);
  • жилую площадь и общую;
  • характеристики самой квартиры (перепланировка, уровень ремонта, использование новых технологий: стеклопакетов, бронированных дверей, теплых полов и пр.);
  • оснащенность встроенной техникой и мебелью.

Главное – разумно оценить преимущества квартиры, сравнить с похожими предложениями на рынке. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к оценщикам, которые выдадут письменное заключение. Преимущество такой оценки – наличие документа на руках. Недостаток – короткий срок действия.

В налогообложении рыночная цена применяется между лицами, не признанными взаимозависимыми. Пример: супруги, опекуны и подопечные, два лица, одно из которых подчиняется другому в силу служебного положения.

Важно: законодатель установил презумпцию рыночной стоимости: если в законе или договоре прямо не указан вид стоимости, то применяется рыночная. Речь идет о таких формулировках, как «реальная», «действительная» стоимость и т. д.

Кадастровая стоимость и правила ее формирования

Кадастровая стоимость используется для расчета налогооблагаемой базы. На ее основе будут платить налоги те, кто заключит сделку в отношении недвижимости.

Рассчитывается не собственником, а специальными субъектами с учетом закрепленных в законе факторов. Она результат кадастровой оценки и может сильно отличаться от рыночной цены. Почему? Учитываются иные факторы:

  • экономические особенности района (например, стимулирование развития периферии);
  • цена земельного участка, на которой построен дом с отдельными квартирами;
  • средняя зарплата для данной местности;
  • усредненная рыночная цена квадратного метра;
  • использованные для строительства материалы;
  • износ здания (на основе данных кадастра ЕГРН);
  • количество этажей и квартир в жилом строении;
  • форма собственности (частная или государственная);
  • налаженность местной инфраструктуры и т. д.;
  • доходы, которые можно будет получить от реализации такого объекта.

Кадастровая цена квартиры – это затраты на постройку с учетом региона и его экономических характеристик, за минусом износа. Не зависит от желания собственника, является общедоступной и отражена в кадастровом паспорте квартиры.

Для сравнения: на кадастровую оценку земли влияет ее расположение, площадь, вид использования. Она может быть основой расчета арендной платы за пользование государственной или муниципальной землей.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости: что выгодней собственнику

На практике собственнику может понадобиться кадастровая и рыночная стоимость квартиры. Ему придется выяснять, как они соотносятся. Будучи неофициальной, рыночная цена тем не менее более объективна. Она оперативно отражает потребности рынка и учитывает индивидуальные особенности квартиры. Кадастровая стоимость менее подвижна и рассчитывается с большей погрешностью.

Если рыночная выше кадастровой, это выгодно собственнику. При продаже жилья он получит большую сумму и заплатит маленькие налоги. В обратной ситуации налоговое бремя будет высоким, а вот полученные деньги – не всегда. Не каждый покупатель готов платить завышенную цену только потому, что такой ее установили кадастровые оценщики.

Чем же обосновано отличие кадастровой стоимости от рыночной? Основная причина – разница учитываемых показателей. При кадастровой оценке берется во внимание ценовая политика местных властей, а при рыночной – спрос на рынке и качество жилого помещения.

Равенство кадастровой цены двух квартир не означает равенства их рыночной цены. Поэтому, желая совершить сделку, надо определить, какая стоимость больше: кадастровая или рыночная. Равные показатели свойственны для старых построек в отдаленных районах города. А вот квартиры в старых домах, расположенных в центре, можно продать по рыночной цене, более высокой, чем кадастровая.

Использование дорогих строительных материалов и «молодость» здания, находящегося на периферии, повышают кадастровую ценность квартиры по сравнению с рыночной. Такая же новостройка, но ближе к центру, выровняет два этих показателя.

Важно: налогообложение граждан с 1 января 2020 года будет проводиться только по кадастровой стоимости.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена

Завышение возможно по нескольким причинам:

  • для строительства использованы дорогие материалы, и дом построен недавно;
  • жилье расположено в районе с неразвитой инфраструктурой (непопулярный или далеко расположенный от центра);
  • оценка сделана на основе недостоверных данных;
  • расчет произведен давно.

Кадастровая оценка не приговор. Ее можно попробовать скорректировать. Для этого можно:

  • обратиться в специальную комиссию с заявлением о пересмотре такой оценки;
  • пойти в суд с требованием понизить оценку госкадастра, т. е. выровнять ее соотношение с коммерческой (рыночной), доказав взаимосвязь между ними.

Мужчина работает с документами

Порядок обращения различается для граждан и организаций. Для понижения стоимости граждане могут сразу обратиться в суд. А государственные власти и организации обязаны сначала пройти процедуру рассмотрения в комиссии.

Пониженная кадастровая стоимость квартиры станет результатом рассмотрения комиссии, если найдутся обоснованные расхождения с рыночной ценой. Поэтому к заявлению прикладывается:

  • выписка из ЕГРН о спорной стоимости;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • доказательства недостоверности сведений, на основе которых произведена завышенная оценка;
  • отчет о рыночной стоимости (когда заявитель хочет уравнять различия между ними).

Как получить сведения о кадастровой стоимости

Такие сведения вносятся в ЕГРН, поэтому и получить их можно, соответственно, в Росреестре. Данный орган не проводит оценку, он лишь вносит данные. Правовые последствия такой формулы – низкую кадастровую стоимость повысить по собственному желанию сотрудники Росреестра не могут. Для уравнивания потребуется решение суда.

Получить информацию о стоимости квартиры можно:

  1. Изучив кадастровый паспорт (если не устарел).
  2. Оформив выписку на сайте Росреестра. Будет получена в пределах трех рабочих суток.
  3. Войдя под учетной записью в личный кабинет Росреестра и заказав кадастровый паспорт. Это могут сделать только собственники. Готов паспорт будет в течение суток.
  4. Используя сервис «Публичная кадастровая карта». Данные отражаются в режиме реального времени.
  5. Обратившись непосредственно в офисы Росреестра или МФЦ за справкой.
  6. Отправив запрос по почте. Справка будет получена в пределах трех рабочих суток.

В руке мужчины тысячные купюры на фоне многоэтажного дома

Во всех вариантах электронного запроса есть возможность распечатки. Сам запрос может быть оформлен любым заинтересованным лицом.

Итоговая сравнительная таблица видов стоимости квартиры

Соединив принципы выявления ценности квартиры на рынке и в целях налогообложения, можно выявить плюсы и минусы государственного и частного подходов к определению ее стоимости.

КритерииРыночная стоимостьКадастровая стоимость
Инициатор оценкиСобственникМестные власти
Кто проводитСам собственник или специальные оценщикиТолько независимые оценщики по строго регламентируемой процедуре
Какие права на квартиру учитываетНе только право собственности, но и другие возможности (например, снижение цены из-за залога)Только право собственности
К каким квартирам применяетсяИспользуется для жилья, которое может быть предметом сделки по законуПрименяется для любой квартиры, даже не находящейся в обороте
ПодвижностьПостоянно меняетсяФиксирована в ЕГРН, пересматривается с периодичностью от 3 до 5 лет
Области применения1. При заключении сделок:

-    выкуп в пользу государства;
-    купля/продажа;
-    дарение;
-    ипотека и ипотечное кредитование;
-    аренда жилья;
-    наследование.

2. При определении вклада в уставной капитал организации.

3. При рассмотрении конфликтов из-за квартиры в суде
1. При начислении налогов в процессе:

-    приватизации;
-    ипотеки и ипотечного кредитования;
-    аренды;
-    наследования.

2. При рассмотрении конфликтов из-за квартиры в суде (если предусмотрена договором)
Учет факторовИнтересных покупателю:

- престижности расположения;
- возможности перепланировки;
- вида из окна и пр.
Массовых по значению:

-    средних цен за аналогичное жилье в данном регионе;
-    средних зарплат по местности и пр.

Важно: Для получения объективной цены сравнивать следует рыночную и кадастровую стоимость в один и тот же период. Именно в этом случае можно доказать завышение кадастровой стоимости и требовать ее приравнивания к рыночной.

Чтобы снизить свое налоговое бремя и удачно совершить сделку с квартирой, необходимо своевременно сопоставить кадастровую и рыночную стоимость своего жилья. При их несоответствии принять меры для выравнивания показателей в случае завышения в сторону кадастровой оценки. Это актуально для собственника не только по причине снижения налогов. Привлечь покупателя при высокой кадастровой оценке тоже не получится, ведь после покупки он станет платить высокие налоги. Тем более что информация о такой стоимости общедоступна, и сколько придется платить налогов рассчитать нетрудно.

Ссылка на основную публикацию