Проведение кадастровой оценки земельных участков

Фото 1

Кадастровая оценка земельных участков – утвержденная законом форма определения себестоимости территориальных наделов. По-другому называется государственной. Индексная стоимость – одна из главных характеристик земельной зоны. Регулируется правовым режимом государства.

Индексная ценность земельных наделов

Кадастровая оценка земли – это оценивание территории для выявления ее индексной себестоимости и внесения сведений в базу данных Госкадастра. Государственный орган Росреестра – это структурированный и упорядоченный список всех площадей на территории страны. То есть это главное хранилище сведений обо всех землях. Каждый клочок пространства имеет свою характеристику и соответствующе оформленные документы.

Такая форма учета пространственных наделов способствует верной оценке территориальных участков и исключению недочетов. Она применяется при проведении различных сделок по купле-продаже земельного надела отдельно или в совокупности с построенным на нем домом. А при возмещении налоговых выплат гражданину – для выявления реальной ценности аграрной или лесной зоны с последующей фиксацией. Оцениванием решается сразу несколько вопросов на различных уровнях.

  1. Правительство. Для формирования единой системы обложения территорий налогами, являющихся муниципальной или частной формой владения имущества. Это помогает безошибочно определить суммы налогового сбора для пополнения государственного бюджета и прогнозирования изменений величины оброка.
  2. Региональные земли. Способствует принятию вердикта о разумной эксплуатации земельных участков, их приватизации, рассредоточении и одобрении запросов на совершение строительной деятельности.
  3. Частные владения. Организуется справедливый расчет суммы налогового сбора для определения рыночной ценности для совершения покупки-продажи, передачи в лизинг и прочих финансовых сделок.
  4. Индексная стоимость определяется по отношению ко всем земельным категориям и типам эксплуатации городских территорий, вне зависимости от формы владения. Результатом проведенного исчисления будет точное определение кадастровой ценности пространственной зоны.

Фото 2

Порядок проведения процедуры расчета ценности

Сведения о проведенной оценке территории являются общественно доступными. К примеру, если они были внесены в базу во время регистрации, ознакомиться с информацией можно в режиме онлайн на официальном сайте Госкадастра. О нефиксированных пространственных участках возможна выдача данных только в случае личного посещения.

Выборка с информацией заказывается бесплатно и формируется в течение пяти дней. Если известен индексный код земли, то будет легче получить необходимые сведения. Гражданин также может непосредственно использовать публичную карточку. В этом случае наличие номера территории обязательно.

Если у гражданина документы на земельный надел отсутствуют, наилучший выход – это оформление официального обращения на выдачу данных. Ответ будет составлен через несколько дней. Как и для иных процессов, для определения индексной себестоимости территории существует сформированный порядок.

Территориальным субъектом страны подтверждается одобрение на доступ граждан к информации о кадастровой ценности участков. Управление Кадастра формирует опись пространственных зон, для которых обязательно проводится определение индексной цены. В соотношении с действующим законодательством все территориальные наделы, являющиеся частью населенных местностей, делятся на 17 типов одобренной эксплуатации.

Каждое поселение подразделяется на единицы муниципального территориального проекта. В каждую из этих указанных категорий включен соответствующий индексный квартал. Перечень пространственных наделов содержит важные характеристики каждого из них: размеры, местоположение, наличие и отсутствие построек и прочие.

Росреестр подключает к действиям оценочное предприятие, которое назначит независимого оценщика. Сотрудник произведет точный расчет удельных параметров индексной ценности по отдельным кварталам и типам дозволенного пользования.

Далее, в нормативном документе фиксируется кадастровая себестоимость, и территориальному пространству присваивается соответствующее положение в системе индексного учета по регулированию земельных единиц.

Фото 3

Пошаговый порядок действий при определении ценности недвижимого имущества:

  1. Заключается контракт об оказании услуг с оценщиком.
  2. Собираются и анализируются все известные и достоверные сведения.
  3. Формируется итоговая отчетность о проделанной работе.

Выводы и результаты по проведенной оценке оформляют в виде письменного доклада. Форма и наполнение сданного акта себестоимости обязаны соотноситься с притязаниями законодательства РФ.

Методика определения индексной себестоимости и ее различия с рыночной

Для правильного и достоверного расчета ценности территориального пространства задействуют разные способы.

Нормативный метод используется, если:

  • земельный участок передается или приобретается во владение;
  • заключен договор дарения или зарегистрировано наследование;
  • надел изымается в фонд правительства для научных, промышленных или иных особых целей;
  • выдается кредит под залог аграрной или лесной зоны;
  • определяется долевая собственность в обход безвозмездно отведенной нормы.

Методика сравнения сбыта является одной из наиболее эффективных и подходящих способов для проведения оценки в условиях открытого торга. В определении себестоимости земельного надела отталкиваются от актуального положения на рынке недвижимости. Применяется в соответствии с:

  • правовыми основаниями для владения собственностью;
  • в каком состоянии рынок жилья;
  • какие условия для сбыта определенного объекта;
  • каково положение для спонсирования денежными средствами;
  • где располагается предмет владения;
  • наличие проведенных технических инженерных подключений;
  • физиологические данные;
  • разделение пространства на зоны;
  • присутствие коммунального обслуживания;
  • какие способы получения максимума от эксплуатации;
  • прогнозирование изменений в экономике.

Вариант капитализации территориальной ренты перерабатывает сведения о цене на лизинг аграрной или лесной зоны и калькулирует их ценность в форме потенциальной прибыли от платы за аренду. То есть, территориальный лизинг приносит доход в виде поступлений финансов от уплаты за арендованный земельный участок. Таким образом, образуется постоянный доход.

Ставка на уплату за лизинг территории находится в прямой зависимости от:

  • месторасположения аграрного или лесного пространства;
  • какая форма участка;
  • площадь земельной зоны;
  • фактическое наличие инженерно-технических подключений;
  • есть ли транспортное сообщение;
  • какая форма использования земли: для возведения жилого здания, дачной постройки, огородничества, садоводства и прочие.

Подход распределения отсчитывает часть ценности территориального пространства от полной себестоимости всего недвижимого имущества. Он основан на соотношении цены аграрного, лесного надела и воздвигнутых строений.

Чтобы использовать такой метод, не обойтись без получения полноценных и достоверных сведений о пропорции ценности построенных сооружений и земельных зон конкретного вида имущества на определенном рынке недвижимой собственности. Полученные данные являются предварительными и не всегда верны. Применяется такой тип расчета при недостатке правильных сведений о ситуации на торговых площадках недвижимости.

Методика выделения используется при проведении оценивания территорий, имеющих различные воздвигнутые строения. А также если оценщик располагает информацией о финансовых суммах сделок, проведенных по отношению к данному наделу.

Фото 4

Процедура проходит в таком порядке:

  1. Устанавливают сравнительные части предмета собственности.
  2. Обнаруживают различия каждого из аналогичного типа территории от участка, на который рассчитывается себестоимость.
  3. На каждый элемент рассчитывают корректировки.
  4. В итог выводят рыночную ценность всего предмета недвижимости, основываясь на скорректированной информации по подобным сделкам.
  5. Исчисляют себестоимость улучшений.
  6. Рассчитывают цену земельного надела.

В итоге проводится оценка территорий, подлежащих улучшениям, путем возведения построек для получения максимальной выгоды. Осуществляется эта процедура по следующей схеме:

  1. Устанавливают прибыль от предмета недвижимости, отталкиваясь от доходной суммы ренты на рынке и потенциальных затрат.
  2. Исчисляется выгода от сооружений.
  3. Доход от территориального пространства капитализирует в стоимость в соотношении с нормами.

Метод разделения на участки используется при делении значительных территорий на более мелкие и проводится следующим образом:

  • устанавливают количество и площадь будущих наделов;
  • рассчитывается ценность освоенных аграрных или лесных зон посредством сравнения;
  • осуществляют исчисление затрат, формируют графики освоения, планируют возможное время для сбыта и определяют сумму выгоды;
  • считают чистый доход после того, как были проданы все территории;
  • подбирают процентную ставку дисконта, которая покажет риски в период осуществления деятельности по освоению и сбыту.

Фото 5

Бывает такое, что кадастровая ценность недвижимого владения, будь это квартира или земля под ней, отличается от его непосредственной стоимости на общем рынке жилья и территорий. Обычно кадастровая себестоимость выше. Для выявления цены имущества на торговой площадке также привлекается независимый оценщик, который проведет соответствующую экспертизу, а полученные данные объединит и сформирует заключение. Оно будет документальным основанием искового заявления в органы суда для установления верной стоимости предмета собственности. В таком случае будет изменяться и установленный балл для уплаты налогового сбора.

Изменение ценности и заявка о перерассмотрении

Отклонения индексной стоимости территориального пространства регулируются в соответствии с нормативной статьей № 16-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и допускаются лишь в следующих ситуациях:

  • когда была произведена объективная реформа базовых характеристик участка, то есть исказились непосредственные границы и размеры или поменялось целевое назначение, а также при переводе в иной тип земель;
  • если в официальных бумагах были найдены недочеты, которые повлекут за собой увеличение индексной цены.

Уменьшение индексной ценности пространственной зоны реально оспорить в законном, судебном порядке или в администрации. Когда повышается себестоимость недвижимости, тогда увеличивается сумма налогового сбора за участок, оплата по договору о лизинге и прочие виды затрат. Снижение кадастровой стоимости является экономически выгодным мероприятием для владельца и пользователя объекта собственности.

Для того чтобы оспорить установленную цену территориального надела, гражданин составляет исковое обращение в суд на определение себестоимости недвижимого имущества на торговой площадке в качестве индексной. К заявлению для оспаривания прикладывается такой пакет документов:

  • бумаги на земельный участок с заверением у нотариуса;
  • индексная выборка;
  • бухгалтерские квитанции об уплате налогов за пространственную зону;
  • итоги рассмотрения обращения комитетом Росреестра;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • данные от независимого специалиста, итоговое заключение СРО и иные доказательные документы для подтверждения прав гражданина.

Помимо прочего, будет нужно предоставить ксерокопии заявления и другой документации, которая участвует в судебном процессе.

Особенности оценки территорий разного типа

Получить достоверные данные об индексной себестоимости земельного надела можно на специальной базе удельной величины ценности одного квадратного метра. Данное значение нужно умножить на размер всей территории для извлечения итоговых сведений. В каждом индексном квартале предусматривается изменение суммы удельной нормы. Важную роль играет тип целевого назначения, которое, в свою очередь, оказывает влияние на подтверждение индексной ценности пространственной зоны. В такой ситуации учет производится по большему показателю из допустимых видов одобренной эксплуатации для предписанной земельной единицы.

В форме ориентира для пространственных участков обычно устанавливаются усредненные значения удельных норм по каждой экономической категории территории, а также по подвиду функционального использования, административным районам.

Фото 6

В схожем формировании можно определить минимальные размеры обособленных показателей для земельных наделов. Они являются важными составляющими агропромышленного землепользования. Меньше этих размеров участок нельзя устанавливать. Индексная ценность регулируется в зависимости от того, какова цель использования территориальной зоны.

Для сельскохозяйственных земель, которые не располагаются в городе или селе, иных населенных пунктах или лесных наделах, производится расчет по прибыльному подходу, где в расчет включаются различные показатели рентной выгоды.

Она может варьироваться из-за того, насколько плодородна почва, каковы ее технологические свойства, месторасположения участка, близость поселений и так далее. Установление кадастровой себестоимости пространственных участков, которые относятся к иным видам земель, осуществляется в виде капитализации расчетной рентной прибыли.

Ссылка на основную публикацию