Процедура кадастровой оценки недвижимости и ее оспаривание

Человек смотрит на дом через лупу

Данная статья поможет разобрать такое понятие, как кадастровая оценка недвижимости и все, что с ней связано, узнать о принципах проведения такого оценивания и необходимых документах. А также о возможности оспорить решения по назначению кадастровой стоимости недвижимости.

Анализ недвижимости: когда приходится проводить процедуру

Кадастр – базы данных, хранящие информацию о чем-либо и предполагающие регулярное наблюдение за объектом оценки. Кадастровая оценка – это процесс документального подтверждения стоимости имущества физического или юридического лица на рынке недвижимости, установленный специальной группой или индивидуальным оценщиком в соответствии с государственными критериями, утвержденными Министерством экономического развития РФ.

Там же утверждают основную базу нормативов и документов, согласовывают с непосредственными органами исполнительной власти. Экспертиза с недостоверной информацией считается мошенничеством. Тем, кто проводит кадастровую оценку недвижимости, важно понимать, что инвентаризация и кадастровая оценка – разные вещи. Первая оценивает только расходы на строительство аналогичного здания, вторая показывает стоимость сооружения с учетом всех соответствий нуждам населения и максимально приближена к рыночной цене. Государственная кадастровая оценка необходима как муниципальным, так и частным зданиям, с обязательным занесением данных в базу ГКН.

Понадобиться подобная оценка может при:

  1. Платежах, связанных со сделками по недвижимости. Например, покупка или продажа.
  2. Постановке на налоговый учет и его расчете. Налоговая служба высчитывает суммы налогообложений именно от кадастровой стоимости (это происходит, если площадь более 20 м2).
  3. Страховании имущества. Максимальная и минимальная суммы страховки часто считаются от кадастровой или рыночной стоимости объекта.
  4. Определении ущерба, нанесенного имуществу. Во время возмещения страховки или в других ситуациях.
  5. Дарении или обмене недвижимости (для оплаты налога).
  6. Получении наследства (для оплаты налога).
  7. Получении кредитов или ипотеки на покупку недвижимости.
  8. Внесении недвижимости в состав уставного капитала предприятия.
  9. Передаче муниципальной или государственной собственности арендатору для расчета суммы платы за землю.

Голубой домик стоит на клавишах ноутбука

В последнем случае оценка может проводиться без участия нанимателя. Власть передает участок непосредственно получателю или выставляют на торгах за цену, равную полученной стоимости.

Особенности реестрового оценивания недвижимости: кто выполняет процедуру, и как получить результаты

Для проведения процедуры анализа можно обратиться в Росреестр, кадастровую палату или МФЦ – многофункциональные центры (доступно обращение в режиме онлайн), а также в частные компании по оцениванию. Однако представители государственных учреждений обычно выбирают способ «массового оценивания». Его принцип в том, что исследователи высчитывают среднюю цену аналогичных объектов, соответственно оценивают данное имущество по средним показателям. Такой способ имеет ряд погрешностей, поскольку не учитывается большое количество факторов, которые могут повлиять на конечную стоимость. При обращении к специальным компаниям обычно другой подход. Оценщик должен состоять в специальной саморегулируемой организации, результаты его работы застрахованы, и никто не может повлиять на независимый анализ.

Существует три основных подхода к оценке недвижимости:

  1. Затратный. Применяется при оценке зданий, на которых еще проходят строительные работы.
  2. Сравнительный. Используется при возможности доступа оценщика к большой базе информации по сделкам с аналогичной недвижимостью. В основе метода: принцип спроса и предложения (насколько данный объект востребован на указанной территории), принцип замещения (насколько можно заменить объект более дешевыми предложениями рынка)
  3. Доходный. Применяется при анализе недвижимости, которая в перспективе будет приносить доход (например, предназначенной для сдачи в аренду). Сущность доходного подхода – в оценке текущей стоимости будущей выгоды, которую принесет эксплуатация имущества.

Документы, которые понадобятся, чтоб провести анализ:

  • заявление определенной формы;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество;
  • при снятии с учета понадобится акт обследования, подтверждающий, что здания или иного объекта больше не существует;
  • технический план и планировка межевого строительства;
  • документы о предназначении и категории недвижимости или участка земли;
  • оплаченные квитанции госпошлины.

Большая часть требуемых документов подается в копиях, и может потребоваться нотариальное заверение. Зависимо от типа регистрируемого объекта, расположения и других факторов могут понадобиться дополнительные документы. Если они будут отсутствовать – заявление могут не принять или отклонить его рассмотрение. Узнать конечный набор документов можно в Росреестре.

В земельном кодексе установлено, что если у недвижимости определяют рыночную стоимость – расценочная стоимость приравнивается к ней. Крайний срок обновления кадастрового паспорта (далее КП) – пять лет для нежилых помещений и ежегодно – для жилых.

Узнать о проведении расчетов в отношении конкретного имущества можно на официальном сайте Росреестра, а также в их ближайшем офисе. При этом потребуется обращаться и оплатить государственную пошлину. Ее размер может зависеть от региона, типа объекта и вида собственности.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости

Работа по государственной реестровой оценке недвижимости проходит такими этапами:

  1. Получение заявления и копий требуемых документов, составление списка объектов собственности для проведения кадастрового анализа (земельный надел, гараж, хозяйственные постройки и т. д.). После полного согласования заключается договор.
  2. Просмотр рынка недвижимости по всему периметру нахождения объекта. Сотрудники реестровой палаты и Росреестра применяют метод «массовой оценки». Этот способ учитывает среднюю стоимость объектов каждого отдельного кадастрового квартала.
  3. Выяснение всех факторов, которые могут повлиять на кадастровую цену (месторасположение, уровень инфраструктуры, возраст постройки, этажность, индивидуальные характеристики района и здания, другие факторы).
  4. Назначение модели анализа.
  5. Расчет реестровой стоимости. Результат должен совпадать с рыночной ценой.
  6. Предоставление результата работы. Может потребоваться экспертиза специальной комиссии. Затем информация вносится в Единый Государственный Реестр Недвижимости. Для этого нужно обратиться в Росреестр. Если работы по оценке проводили сотрудники этого ведомства, то обращение не потребуется.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих реестровой оценке

По действующему в настоящее время законодательству объектом оценивания для государственного кадастра является та недвижимость, о которой кадастр уже имеет информацию на момент проведения расчетов. На данный момент не все владельцы имущества прошли данную операцию. При любой сделке с жилым (квартиры, частные дома) и нежилым (промышленные постройки, сельскохозяйственные территории, технические постройки, гаражи и т. д.) имуществом требуется его постановка на специальный учет. В это время и проводится расчет стоимости. Его результаты обязательно должны быть занесены в КП, который выдается собственнику.

Бизнесмен держит в руке калькулятор, рядом стоит макет дома

Как получить нужную информацию

Для получения необходимых данных о кадастровой оценке недвижимости существует несколько способов. Если требуются некоторые справки или отсутствует КП, то их можно заказать в ближайшем отделении реестровой палаты, Росреестра или МФЦ (многофункциональных центрах). Примерно через неделю после подачи заявления можно забрать требуемые квитанции или документы. По желанию заказчика должна быть возможность отправить их почтой.

Можно получить электронную версию паспорта и электронную цифровую печать регистратора Росреестра, которые удостоверяют принадлежность сведений ГКН. Сделать это можно, оставив онлайн-заявку на сайте «кадастр-онлайн» или других подобных ресурсах с адресом объекта или кадастровым номером. Во избежание неполадок при поиске цифры КОН, в поисковую систему лучше вводить кадастровый номер, а не адрес. Эта информация доступна любому лицу после проведения оплаты услуги. Узнать также реестровую стоимость объекта можно на портале Росреестра при помощи адреса или реестрового номера.

Результаты работы по выбору стоимости объектов недвижимости

Результаты окончания процесса кадастровой оценки передаются комиссии местных органов власти. После утверждения результатов комиссией они предоставляются в Росреестр и заносятся в государственный кадастр недвижимости. Результат исчисляется в российских рублях и указывается в КП, по желанию может быть указан в документах, подтверждающих право собственности и всевозможных справках.

Именно эта информация служит основанием при расчете и зачислении налоговых процентов на имущество соответствующими службами. При завышенной кадастровой стоимости реально оспорить результаты проведения оценивания.

Как оспорить результаты кадастровой оценки объектов недвижимости

Иногда бывает значительное несоответствие в рыночной стоимости и кадастровой оценке недвижимости. Завышенная цена приводит к росту налога на объект недвижимого имущества. При несогласии с нынешними результатами оценки есть возможность их оспорить. Для этого нужно обратиться в суд или специальную комиссию, которая решает подобные споры. Она состоит из:

  • кадастровой службы;
  • организации оценщиков, члены которой осуществляли расчет стоимости;
  • исполнительной власти регионального уровня;
  • нац. совета по оценке имущества;
  • комиссии по оценке обсуждаемой недвижимости.

Мужчина занимается бухгалтерией на своем рабочем месте

В любом случае должна быть возможность предоставить документально подтвержденные доказательства оснований, на которых реальная кадастровая стоимость отличается. Важные аргументы при подаче заявления на оспаривание суммы оценки: рыночная стоимость была определена ранее кадастровой, расчет проходил одновременно или кадастровая стоимость рассчитывалась на основе некорректных показателей. Например:

  1. Ошибочно определенные условия: местоположение объекта, цель его эксплуатации, расположение недвижимого имущества в санитарной зоне и прочее.
  2. Неверно прописанные сведения о недвижимости, нуждающейся в расчете стоимости – этажность, квадратура и т. д.
  3. Игнорирование информации о состоянии объекта недвижимости. Это может быть аварийное состояние жилых и нежилых зданий, которое не учли.
  4. Неверное применение информации, используемой при расчете.
  5. Неправильный подбор методики оценивания. Например, расчет стоимости строящегося здания проводился как для законченного дома или для технической постройки как для жилой.

Для подачи заявления нужно предоставить такой пакет документов:

  • заявление;
  • КП;
  • заключение проведения расчетов;
  • копию свидетельства ГРП или другие документы, подтверждающие право собственности;
  • бумаги, имеющие отношение к предмету спора (например, справку об аналогичной недвижимости, где стоимость значительно отличается).

Отказать в рассмотрении заявления могут по следующим причинам:

  • отсутствуют некоторые из указанных выше документов;
  • найдено нарушение сроков подачи заявления;
  • стоимость, которую решили оспаривать, ранее была установлена по размеру рыночной цены.

Дом, калькулятор, карты

Если ответ уполномоченного органа, который занимался рассмотрением заявления, содержит отказ, то он должен быть обоснован весомыми аргументами. При отказе комиссии есть возможность обратиться с иском к арбитражному суду (в течение трех месяцев). Обязательно приложить предоставленные ранее документы, а также письменный ответ с решением комиссии. Во всевозможных судебных разбирательствах лучше передавать свои полномочия специальным представителям – адвокатам и нотариусам. Они хорошо разбираются в юриспруденции и имеют опыт правоприменительной практики в подобных ситуациях.

Стоимость услуги

Оплата за услугу может сильно отличаться. Это зависит от большого количества факторов, таких как:

  • регион проведения оценки;
  • вид и предназначение объекта недвижимости, на который рассчитывается стоимость;
  • оценщики, которые проводят работу, и кого они представляют.

Средняя стоимость проведения подобной оценки недвижимости составляет 3–5 тысяч рублей, однако в некоторых случаях она может проводиться бесплатно. После выполнения всех расчетов должны быть предоставлены не только документы с реестровой стоимостью объекта недвижимости, но и квитанции, подтверждающие оплату работы оценщиков. Функции по нахождению информации о кадастровом номере или стоимости могут быть бесплатными, но некоторые ресурсы берут плату в размере 100–300 рублей.

При недостаточной квалификации в вопросах оценки недвижимости, судебных разбирательствах и других возможных ситуациях всегда лучше обратиться к специалистам, которые будут представлять ваши интересы. Благодаря их работе шансы решения дела в вашу пользу значительно увеличиваются. Но если было принято решение обойтись своими силами, то придется основательно подготовиться и запастись терпением.

Ссылка на основную публикацию