Процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Пригород

Любая недвижимость, будь то квартира или же дом, имеет определенную кадастровую стоимость. Граждане вправе оспорить ее, если считают неверной. Как и где проходит оспаривание кадастровой стоимости, какие документы гражданину для этого потребуются? Стоит разобраться подробнее.

Кадастровая стоимость – что это, зачем ее нужно оспаривать

Прежде всего, откуда взялся подобный термин. Кадастровая стоимость – цена недвижимости, определенная государством. Она фиксируется в основных документах и потом влияет на все сделки, совершаемые с недвижимостью. Также на налогообложение. Зачастую на практике выясняется, что «государственная цена» завышена.

Зачем собственникам нужно пересматривать ее? Причины довольно просты и объяснимы:

  • изменить величину выплачиваемого земельного налога;
  • определить меньшую вероятную цену выкупа за указанную землю (требуется, когда гражданин желает приобрести участок);
  • рассчитать для себя (или арендаторов) меньшую арендную плату;
  • уменьшить общий размер обязательного имущественного налога;
  • иные ситуации.

Действительно, с 2015 года величина имущественного налога, взимаемого регулярно с граждан, определяется индивидуально и связана непосредственно с установленной ценой. Выходит, опротестовать сумму налога можно, если будет пересмотрена кадастровая цена данного объекта недвижимости.

Иногда, наоборот, собственник желает увеличить имеющуюся стоимость (обычно это связано с инициацией судебного разбирательства, вопросами залогов или кредитования, сумм возмещения и пр.).

Важно: оспорить имеющуюся цену можно, это распространенная и несложная процедура.

Фасад дачного дома

Кто и когда вправе оспаривать сделку

Как известно, оценка недвижимости совершается экспертом. Он изучает характеристику и внешний вид здания, учитывает дату постройки и прочие нюансы. Закончив анализ, составляет отчет. На основании готового отчета заполняется кадастр и проводится регистрация. Обжалование подобных данных – процедура непростая, требует знания порядка и документов, также инстанций, куда нужно обращаться заинтересованному лицу.

Кто вправе оспаривать:

  • собственник указанного земельного участка;
  • хозяин квартиры;
  • арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник, имеющий нежилые здания или сооружения (любые помещения);
  • претендент, желающий стать собственником (например, лицо, планирующее выкупать участок и ради этого обратившееся в ближайший муниципалитет), бывший собственник (к примеру, он желает уменьшения налогов).

Причем собственник – не значит только один человек. Иногда квартирой или зданием (земельным участком) владеет компания. Она также вправе переоценивать собственное имущество.

Необходимость оспаривания

Когда возникает? Обычно изменения в установленной ранее цене происходят где-то раз в каждую пятилетку (возможно, 1 раз каждые 3 года). Каждый регион обслуживается отдельными государственными организациями. Закончив оценку, они заносят полученные результаты в специальные отчеты, те утверждаются главой указанного региона. В подписанном им постановлении будет определение категорий оцененных участков земли, затем устанавливается единица указанной цены, применимая к 1 кв. м. всей земли. После чего уже совершаются расчеты. Там же ставится дата произведенной переоценки.

Чтобы обжаловать неустраивающую гражданина цену, он должен сначала выяснить актуальный сейчас размер величины от кадастровой величины для земельного участка.

Как сделать:

  • самостоятельно посетить Госкадастр, там выдадут справку;
  • посетить Росреестр (официальный сайт), там найти «Публичная карта». Откроется специальное поисковое поле. Туда ввести имеющийся номер участка, нажать «поиск», и вскоре он отобразится сам на карте. Кроме картинки, будет описание, включая стоимость.

Рассчитать самостоятельно, сверяя основные сведения участка (своего, в собственности) с данными найденного в сети постановления губернатора, касающегося результатов последней оценки.

Потом обратиться в какую-нибудь оценочную компанию, чтобы там сообщили хотя бы ориентировочно, соответствует ли результат произведенных расчетов рыночной цене (приблизительно) или нет.

Сроки оспаривания

Оспаривание (если гражданин уже принял решение) нужно вместить в 5 лет (сбор документов, проведение оценки и прочее). Срок считается с момента фактического занесения спорного значения в общую кадастровую базу.

Важно: если к моменту подачи гражданином обращения стоимость успела измениться, то предыдущую оценку оспаривать уже не выйдет.

Обычно дела подобного плана (переоценка) могут рассматриваться 1,5—2 месяца, однако если оно сложное, то процедура продлится еще на 3—4 недели. Особенно если мирно уладить все не вышло, и гражданин вынужден подавать иск.

Куда обращаться, чтобы оспорить кадастровую стоимость, кто выступает ответчиком

Инструкция предусматривает 2 возможности для гражданина. Два места, где можно инициировать переоценку:

  • в комиссии, занимающейся спорами, касающимися цены;
  • в суде.

Причем порядок определяет сам заявитель.

Важно: если заявитель – физическое лицо, он вправе, минуя другие инстанции, идти напрямик в суд. Предпринимателям и организациям придется действовать иначе. Досудебное урегулирование, привлечение комиссии.

Причем на процедуру не будет влиять объект недвижимости. Неважно, является предметом оспаривания гараж или жилой дом. Любое имущество подвержено налогообложению.

Какие документы необходимы для оспаривания

Гражданину важно доказать, что в реальности объект недвижимости имеет неправильную цену. Для этого ему нужно собрать определенные документы, способные подтвердить выдвигаемые им аргументы:

  • кадастровая справка (там будет спорное заключение, которое, собственно, гражданин желает изменить);
  • нотариально подтвержденная копия (лучше прихватить оригинал для надежности) правоустанавливающего или же правоудостоверяющего основного документа на описанную в заявлении недвижимость (когда заявитель – собственник);
  • документы, способные подтвердить недостоверность или необъективность сведений, которые были ранее использованы при определении специалистом кадастровой стоимости;
  • отчет, содержащий рыночную стоимость описанной недвижимости, причем его дата будет соответствовать дате, имеющейся на цене (так организация сможет провести сравнение);
  • результаты повторных независимых экспертных заключений (оформленные на бумажном или же электронном носителе), подготавливаются лицензированными экспертами от оценочной организации;
  • документы, где будут отражены в подробностях допущенные ошибки при подсчете кадастровой стоимости.

Образец того или иного документа можно посмотреть на официальном сайте Росреестра.

Как видно, гражданину придется перед обращением организовать самостоятельную (независимую) процедуру оценки, чтобы получить признание имеющейся кадастровой стоимости необъективной. Услуга платная, заявитель оплачивает ее по установленному тарифу.

Если он решил действовать сразу через суд, то подает заявление и предоставляет дополнительно:

  • уведомление, полученное им после вручения или другие бумаги, способные подтвердить, что он уже отправил подобные исковые заявления остальным участникам данного дела;
  • квитанцию, подтверждающую совершение оплаты им госпошлины (оригинал, обязательно);
  • доверенность, паспорт и остальные документы, подтверждающие статус и полномочия истца;
  • документы и другие материалы, подтверждающие прохождение заявителя досудебной процедуры (что он пытался урегулировать все мирно);
  • само заявление, где он просит верховный (или областной, смотря куда обращается) суд пересмотреть спорную цену.

Важно: если гражданин впервые инициирует рассмотрение подобного дела, ему лучше заручиться поддержкой адвоката, специалист поможет с заявлением, проверит документы и подскажет размер пошлины.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Существует 2 пути.

Досудебный порядок (через комиссию)Судебный порядок
МФЦ рассматривает подобные заявления месяц, с момента их принятия.

Первое уведомление лицо – заявитель получит, уже спустя 5—7 дней. Комиссия сообщит ему и органу самоуправления (местного).

Заседание комиссии будет считаться официальным и правомочным, если физически там присутствуют минимум 50% ее членов.

Приняв решение, комиссия обязательно вышлет соответствующее уведомление заявителю, это займет 5 дней (рабочих). Кроме него, уведомление получит еще орган самоуправления (региональный).

Если в заявлении автор просил пересмотреть стоимость, указывая, что она недостоверна, комиссия может предпринять такие действия:

●       отклонить заявление (тогда ценность сведений будет подтверждена);

●       принять заявление, после чего предмет споров (кадастровая стоимость) будет пересмотрена.

Если же автор просил установить фактическую рыночную стоимость, комиссия сделает следующее:

●       решит, что рыночная стоимость и кадастровая будут одинаковыми;

●       отклонит заявление.

Любое решение в принципе можно оспорить потом в суде
Граждане вправе оспаривать измененный отчет комиссии (куда они ранее обращались, и где отклонили заявление или приняли, но новая стоимость опять не устроила заявителя).

Истец описывает одно из возможных требований:

●       установить на указанную недвижимость (сооружение, гараж, квартиру или иное жилье) рыночную цену;

●       изменить имеющуюся цену, изучив дополнительные материалы, где отражены выявленные специалистом недостоверности, касающиеся объекта недвижимости (например, дом аварийный или, наоборот, новый, эксплуатация неправомерная и другие сведения);

●       оспорить решение (действие или, наоборот, бездействие) Росреестра.

Истцу важно заранее выбрать цель, иначе подсудность иных действий (кроме переоценки стоимости) определяется уже другими судами.

Первыми инстанциями станет верховный суд (или же краевой/областной/городской).

Ответчиком выступит представитель от Росреестра со специалистом от органа, подтвердившего спорную кадастровую стоимость

Дом, деревья, дорога

Важное правило: гражданину нужен пошаговый план. Например, если он желает пересмотреть цену и одновременно совершить налоговый перерасчет (чтобы вернуть излишки платежей), суд рассматривает такие дела только по одному. Сначала – определение стоимости, затем уже налоги.

Способы снижения кадастровой стоимости

Иногда гражданину необходимо добиться понижения (не простого пересмотра) кадастровой стоимости. Как добиться этого?

Суд рассматривает лишь факты и отчеты, составляемые специалистами. Личное мнение, озвученное истцом, конечно, важно, но куда весомее будет выступление оценщика.

Для снижения кадастровой стоимости земельного участка гражданину поможет оценочная компания и изучение рынка.

Судебная практика наглядно показывает, если рыночная стоимость фактически будет лишь на 10—15% больше/меньше оспариваемой кадастровой стоимости, иск, скорее всего, отклонят. Ведь коммерческая выгода будет совсем невелика.

Выходит, чтобы добиться конкретного снижения имеющейся цены, гражданин должен получить новый отчет, составленный лицензированной компанией оценки. Почему лицензированной? Судья примет лишь доводы компетентного специалиста. Значит, репутацию и наличие лицензии компании – оценщика досконально проверят.

Также если права собственника были каким-то образом нарушены, он должен аргументировать это, предъявив документы.

Важно: истец может предоставить, кроме бумаг, еще свидетелей. Пригласить соседей, бывших владельцев предмета спора – земельного участка. Они расскажут, как проходила ранее продажа земли, сколько составил выкуп, отданный новым владельцем, и другие нюансы. Возможно, участок стал наследством или был предметом обмена.

Нюансы: возмещаются ли расходы гражданина на проведение оценки, что делать, если отказали

Прежде всего, возмещаются гражданину понесенные им расходы на адвоката, судебный процесс, оценочную процедуру (это дорогое удовольствие) и уплаченную госпошлину? Судебная практика неутешительна. Зачастую, даже если основные требования удовлетворят, возмещения расходов можно не ждать. Верховный суд имеет свою, индивидуальную позицию. Согласно ей судебные издержки нельзя распределять, они касаются лиц – истцов, которые понесли расходы. Это касается именно оспаривания гражданами цены.

Дорога, городские дома

Важно: требовать возместить понесенные расходы всегда нужно, на практике суд может согласиться, чтобы сторона – ответчик компенсировала их. Или способствовало сокращению (частичная компенсация).

Отказ. Увы, порой суды выносят неприятный отказ, даже когда в деле произошли капитальные изменения (представлены новые факты). Что делать?

Прежде всего, гражданин, кроме отказа, получает разъяснения, предоставленные судом.

Почему отказали

Иногда причина отказа – ошибки или неточности, допущенные истцом при сборе им документов или составлении заявления. Такое в принципе может произойти. Тогда он исправляет ошибки и подает заявление уже повторно.

Если же причина иная, лучше проконсультироваться у специалиста, возможно, понижение имеющейся цены судом считается неправомерным или нецелесообразным (разница между ней и представленной рыночной стоимостью небольшая).

Ссылка на основную публикацию