Основания для оспаривания кадастровой стоимости земли

Крыло самолета, местность

Кадастровая стоимость присваивается участку после оценки специалиста. Она закрепляется потом в документах и используется в различных процедурах, связанных непосредственно с землей. Однако порой цифра оказывается завышенной, тогда это влечет лишние расходы для собственника и другие проблемы. Как выглядит на практике оспаривание кадастровой стоимости земли? Какая документация для этого необходима, как происходит сама процедура? Стоит разобраться.

Кадастровая стоимость надела — что это, для чего ее оспаривают, плюсы и минусы

Любой землевладелец знаком с понятием «кадастровая стоимость». Это цена земли, определяемая согласно ее назначению, месту расположения и другим характеристикам. Участок оценивает приглашенный государственный специалист, после чего заносит результаты в единый реестр, где происходит регистрация всех ЗУ.

Эти данные потом используются налоговой службой для определения размера обязательного налогообложения, который выплачивает каждый землевладелец. Также кадастровую стоимость берут для основы при определении арендной платы, выкупной цены при продаже участка, если местные власти предлагают муниципальную землю гражданину.

Зачем ее нужно оспаривать? Это прерогатива собственников или иных заинтересованных лиц.

Необходимость процесса обуславливается:

  • желанием уменьшить размер обязательного налога;
  • установить наименьшую возможную выкупную цену перед оформлением ее как собственность (выкупом);
  • уменьшать имеющиеся арендные платежи;
  • снизить налог на имущество, обязательный для всех собственников — юридических лиц.

Насколько эффективна процедура? Что принесет оспаривание для самого хозяина:

ПлюсыМинусы
внесение новых, достоверных данных (если изначально в установленной цене имелись неточности) об участкедороговизна процедуры
снижение имеющегося налогового бременибюрократические проволочки
снижение регулярных арендных платежейпродолжительность процедуры (комиссия занимает в среднем месяц, судебные разбирательства дольше, 2—3 месяца)

Важно: собираясь обжаловать установленную государством стоимость, гражданин должен оценить нюансы процесса.

Частный дом, зеленый газон, солнечная погода

Кто вправе организовать пересмотр:

  • собственник земли;
  • хозяин квартиры;
  • арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник различных зданий или сооружений;
  • арендатор каких-нибудь нежилых зданий;
  • претендент, собирающийся стать в будущем владельцем недвижимости (например, гражданин решает выкупить определенный земельный участок и обращается с просьбой в муниципалитет, оттуда узнает фактическую кадастровую стоимость).

Основания для оспаривания

Процедура обжалования считается оправданной, если имеющаяся стоимость как-то задевает интересы или права заинтересованного лица. Гражданину важно аргументировать это.

Весомыми основаниями могут послужить:

  • недостоверность или недостаточность сведений о данном земельном участке, использованных специалистами на момент определения ими кадастровой стоимости;
  • в кадастре выявлены недочеты или ошибки;
  • желание установить на ЗУ рыночную стоимость, причем на дату, когда ранее была установлена его индивидуальная кадастровая цена.

Переоценкой занимается специальная комиссия. Согласно законодательству гражданину необязательно следовать порядку обращения. Он может, минуя организации, идти сразу в суд. Но практика доказывает, что лучше изначально попробовать действовать через комиссию.

Пошаговая инструкция оспаривания, порядок проведения сделки

Первым шагом для организатора процедуры станет получение справки, где будет номер его ЗУ и действующая кадастровая стоимость. Выдачей справок занимается кадастровая палата.

Второй вариант получения — электронный. Гражданин посещает сайт Росреестра, там находит специальный раздел «Публичная карта». Достаточно ввести индивидуальный номер (идентификационный) земельного пая в поисковик, и на карте будет видна земля, ее описание и цена.

Снижение кадастровой стоимости земли можно провести двумя путями: через судебные разбирательства или комиссию.

Важно: если хочется эффективного результата, лучше сразу обращаться без обиняков в суд, но юристы советуют все же не пропускать комиссию. Конечно, организация может отказаться снизить имеющуюся стоимость, но даже ее отписка (выданное гражданину уведомление) сыграет роль в последующем судебном заседании.

Проведение процедуры в комиссии

Каждый регион страны обслуживает специальная комиссия, занимающаяся именно оспариванием первоначальной кадастровой стоимости. Туда вправе обращаться любое заинтересованное физическое лицо (землевладелец, арендатор) или юридическое лицо (предприниматель, компания).

  1. Первым делом, согласно инструкции, заявитель получает список и собирает все необходимые документы. Дополняет их заполненным самостоятельно заявлением.
  2. Комиссия, приняв пакет бумаг, изучает их, рассматривая ситуацию. Если ценность указанного заявителем участка действительно была определена с ошибками, то изменение стоимости вполне возможно.
  3. Положительное решение — комиссия сама определит и передаст обновленные сведения дальше, в местный кадастровый орган. Правда, это не гарантирует именно снижение стоимости. Возможно, комиссия решит, что цену, наоборот, нужно завысить.

Отрицательное решение — заявителю высылают уведомление, где отказ будет дополнен причинами, почему комиссия отказалась переоценить данный участок.

Проведение сделки в суде

Подобные дела считаются административными, их рассматривают, как правило, местные суды: краевые или региональные, республиканские или же федеральные. Гражданин вправе обращаться туда в любое удобное время, как только будет утверждена спорная стоимость, и время переоценки (как известно, земельные паи переоцениваются регулярно, каждые 5 лет) пока не наступило.

  1. Гражданин подготавливает специальный иск и дополняет его пакетом документации. Исковое заявление и остальные бумаги лучше составить с помощью опытного юриста. Конечно, это платно. Каждый юрист сам устанавливает, сколько стоят его профессиональные услуги. Зато шансы заявителя достигнуть цель увеличатся. Как известно, некорректные заявления автоматически отклоняются.
  2. Административный иск — конкретный документ, где автор вправе попросить сокращения (пересмотра) стоимости участка. Поэтому в части, где идет прошение, автор уточняет необходимость определения именно рыночной цены ЗУ и указания ее вместо кадастровой.
  3. Ответчиком будет кадастровая палата, местный субъект РФ, который некогда устанавливал спорную стоимость. Он будет выдвигать в суде встречные аргументы, почему снижать установленную цену нельзя.
  4. Третьими лицами (свидетелями) выступят соседи, специалисты администрации, бывшие собственники и пр., кто как-то заинтересован в текущем деле

Важно: если гражданин изначально решил обратиться с просьбой в комиссию и получил отказ, он вправе обжаловать его, подав соответствующий иск в вышестоящую инстанцию. При этом судебные издержки — госпошлина, услуги юриста и прочие расходы — он понесет сам. Узнать, сколько будет стоить подобная процедура, можно от юриста.

Необходимая документация

Какие бумаги должен собрать заинтересованный гражданин, желающий оспорить текущую кадастровую стоимость? Смотря, куда именно он обращается.

В комиссию:

  1. Нотариально заверенные основные документы собственности (подтверждающие его права законного владельца) — это свидетельство его о собственности, фактический договор купли-продажи, соглашение мены или дарения (смотря как была получена земля).
  2. Отчет оценщика, где четко и аргументированно указана рыночная цена ЗУ. Видно, что она действительно отличается от имеющейся кадастровой стоимости.
  3. Результат экспертизы, которой был подвержен отчет оценщика. Причем как бумажный, так электронный вариант (на диске или флэшке).
  4. Информация, касающаяся неполных или недостоверных данных, выявленных ошибках, выявленных оценщиком в кадастре.
  5. Кадастровая справка.
  6. Заявление гражданина

В суд:

  1. Исковое заявление.
  2. Оплаченная госпошлина (квитанция), она будет 2000 рублей (ИП, юрлицам) и 300 рублей — обычным гражданам.
  3. Копии основных документов, касающихся недвижимости (это правоустанавливающая документация, свидетельство, договор аренды — если обращается не собственник).
  4. Копия отчета, составленная приглашенным независимым оценщиком, где видна рыночная стоимость (нужен бумажный и одновременно электронный вариант).
  5. Заключение экспертизы — отчет нужно дополнительно подвергнуть проверке и осуществить ее силами вышестоящей организации.
  6. Кадастровая справка.
  7. Данные, что сведения в приложенной справке недействительные или неполные, имеются ошибки.
  8. Почтовые квитанции, доказывающие отправление заявителем документов в комиссию, обязательно копию принятого ею решения (отказ был или пересмотр стоимости без уменьшения).
  9. Другие документы

Последствия оспаривания, судебная практика

Как правило, приняв документацию и прошение, комиссия рассматривает их, изучает, потом принимает решение. Результат непременно сообщается заявителю, ему высылают специальное уведомление.

Варианты решений:

  1. Положительное (стоимость аннулирована, изменена) обновленные данные сразу отправляются дальше: в Росреестр, налоговую службу. После чего будет изменено и налогообложение ЗУ.
  2. Отрицательное — заявитель получает специальное уведомление, где, кроме отказа, будут изложены причины, почему комиссия решила отклонить. С ним гражданин вправе идти дальше в суд и обжаловать там.

Важно: если следующая оценка также повлечет нарушения, граждане вправе вновь оспаривать их.

Судебная практика

Дела, касающиеся понижения стоимости, считаются административными и рассматриваются повсеместно. Здесь результат определяется полнотой предоставленных заявителем документов.

Суд также учитывает статус заявителя. Ведь право оспаривать имеют лишь ограниченные категории граждан. Чаще всего это собственники или арендаторы. Причем назначение земли также важно. Например, человек желает приобрести муниципальный (государственный) участок, имеющий сельхозназначение. Он планирует организовать там собственное хозяйство, и кадастровая стоимость, выявленная специалистами, не устраивает.

Согласно законодательству физические лица вправе оспаривать ее, если каким-то образом страдают их интересы. Считается, что расходы лица напрямую зависят от величины установленной стоимости. Это аренда, налоги, возможность продать.

Земельные участки

Известны случаи, когда у ООО получилось с 5200000 рублей уменьшить до приемлемых 2000 рублей (более чем приемлемых).

Другой случай: кадастровая стоимость изначально была 19 100 000 руб., а стала 7 900 000 руб. благодаря утвержденному решению суда.

Как снизить без суда

Можно ли обойтись без долгих и дорогостоящих судебных разбирательств? Да.

Нужно провести настоящее досудебное урегулирование. Пошаговая инструкция:

  • проведение отдельной, независимой экспертизы, чтобы выявить индивидуальную рыночную стоимость указанной земли;
  • сбор документов;
  • подача заявления;
  • рассмотрение требований (примерно занимает месяц, заявитель вправе участвовать при организуемых заседаниях уполномоченной комиссии);
  • вынесение решения;
  • уведомление Росреестра.

Да, это вариант с обращением в специальную комиссию, занимающуюся спорными ситуациями, касающимися кадастровой стоимости.

Возникающие нюансы

Порой иски отклоняются, и гражданину отказывается помочь суд. Почему? Частые причины возникновения отказов:

  • несоблюдение условия (гражданин не использовал возможности урегулировать все досудебно – касается именно юридических лиц);
  • неправильная дата проведенной кадастровой процедуры;
  • неверно выявлена подсудность;
  • ненадлежащий ответчик;
  • нет весомых (больших) различий между представленной рыночной стоимостью и спорной кадастровой;
  • не все необходимые документы собраны.

Как правило, иски можно подавать и вторично, едва гражданин учтет все полученные им замечания. Юристы советуют использовать помощь профессионала.

Кстати, если гражданин выиграл, и суд согласился существенно уменьшить спорную кадастровую стоимость, в ответ могут выступить местные власти, не согласные с подобным решением. Стоит изначально подготовиться к подобным баталиям.

Когда граждане, минуя юристов, представляют собственные интересы, вероятность допущения процессуальных или бюрократических ошибок велика. Более того, кроме документов, суд еще выслушивает истца устно, и нужно уметь грамотно аргументировать свои требования. Тем более что на заседании будет и ответчик. Местному самоуправлению важно отстоять спорную кадастровую стоимость, признав доводы недовольного землевладельца (или арендатора) несущественными.

Пятиэтажка, жилой дом

Более того, существенное уменьшение установленной изначально стоимости привлечет налоговую службу. Ведь изменится размер налоговых обязательств гражданина. Представители власти посчитают, что гражданин, наоборот, ущемляет их собственные интересы.

Важно: нельзя уменьшить определенную государством ценность земли просто по причине ее большой величины. Единственным весомым аргументом может быть недостоверность или неполнота данных, использованных тогда специалистом, заполняющим кадастр. Конечно, ошибки случаются, поэтому государство дает гражданам возможность отстаивать свои ущемленные интересы.

Юридические лица, наравне с обычными гражданами, могут через комиссию или в суде оспаривать не устраивающую их кадастровую стоимость. Кстати, это право не только собственника или арендатора, но и того, кто арендует помещение или весь дом, расположенный на участке. Известно, что тогда арендатор обязан ежемесячно выплачивать определенную сумму, и ее размер напрямую связан с той кадастровой стоимостью участка.

Единственное отличие – юридические лица (организации, отдельные предприниматели) должны использовать возможность досудебного урегулирования. Им нельзя сразу обращаться в суд. Сначала юридические лица идут в местную (региональную) комиссию, отправляют запрос, подкрепленный документами. Потом ждут, пока организация не передаст им принятое решение. Лишь тогда, если решение будет отрицательным, могут подавать иск.

Важно: независимая оценка, проводимая приглашенным специалистом – обязательна, ведь его отчет станет решающим аргументом, подтверждающим правоту истца. Однако отчет дополнительно проверяется другой, вышестоящей организацией. Кстати, суд изучит не только сам отчет, но и репутацию компании, предоставившей его. Поэтому стоит обращаться только в лицензированные, проверенные оценочные компании. По необходимости, приглашать в суд оценщика, кто приезжал и изучал объект.

Ссылка на основную публикацию