Разъяснение ст.52 Градостроительного кодекса

Небоскребы, город

Любая деятельность, связанная с архитектурным планированием, возведением строений, благоустройством территорий, развитием гражданской инфраструктуры, разработкой природоохранных мероприятий, а также сбережением историко-культурного ресурса направлена на создание благоприятной среды проживания населения. Все эти положения отражены в своде законодательных актов, а именно – Градостроительном кодексе РФ (ГрК). Отдельной статьей 52 Градостроительного кодекса регламентируются процессы обновления объектов капитального строительства – строительство, реконструкция и капремонт.

Пояснительный комментарий к пунктам статьи 52 ГрК РФ

Правила градостроительства, реконструкции и капитального ремонта, отраженные в статье №52 ГрК России, регламентируются 9 пунктами. Каждая часть статьи рассматривает отдельные аспекты хозяйственной деятельности. Нелишним будет комментарий к пунктам правового акта, написанного сугубо юридическим языком.

Ч.1 ст.52 ГРК Российской Федерации оперирует нормативно-правовыми актами, регулирующими виды градостроительной деятельности.

Определение круга лиц, уполномоченных заниматься комплексом работ

Части 2 и 3 нормативного акта определяют список лиц, которые на законных основаниях могут осуществлять очерченный статьей перечень градостроительных работ.

В пункте 2 Договора строительного подряда, по которым проводятся работы по строительству, реконструкции и капремонту ОКС заключаются исключительно:

  1. С ИП (индивидуальными предпринимателями).
  2. С юридическими лицами, входящими в СРО (саморегулируемые организации).

В пункте 2.1. указано, что в случае привлечения застройщиком или заказчиком к осуществлению работ иных исполнителей, они должны действовать на основании договора. При этом размер обязательств по таким договорам не может превышать 3-х миллионов рублей. Контроль по выполнению договорных работ возлагается на специалистов по организации строительства.

На основании пункта 2.2. не требуется членство в СРО в области строительства для следующих субъектов:

  1. Государственные и местные организации и предприятия.
  2. Коммерческие предприятия с долей уставного капитала 50%. Остальная часть принадлежит государственным и муниципальным образованиям.
  3. Юридические лица, вступившие в публично-правовые отношения с государственными структурами путем заключения договоров строительного подряда в конкретных сферах деятельности.
  4. Юридические лица, осуществляющие совместную деятельность с органами государственной и местной власти на правах 50% доли в уставном капитале.
  5. Физические лица, осуществляющие строительные, реконструкторские и ремонтные работы индивидуального жилья, а также аналогичные процедуры на объектах, не предназначаемых для предпринимательской деятельности либо имеющих вспомогательный характер.

Кафе на первом этаже здания

Пункт 3 гласит, что лицо, действующее в области строительства, реконструкции или капремонта (застройщик, ИП или юридическое лицо, заключившее договор строительного подряда) является гарантом соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, обеспечения безопасного ведения работ на объекте. Ответственность за качество выполняемых работ возлагается на лицо, осуществляющее строительство.

Взаимоотношения сторон, отраженные в договоре строительного подряда

Нормативно-правовые акты в области строительства, реконструкции и капитального ремонта в любой редакции ссылаются на основной документ, предопределяющий взаимоотношения заказчика и подрядчика – договор строительного подряда. Имеет смысл внести пояснения по этому документу. Разъяснение прав и обязанностей договаривающихся сторон нагляднее продемонстрировать в таблице.

Обязательства подрядчикаОбязательства заказчика
Построить либо отремонтировать объект согласно установленным срокамСоздать все необходимые для производства работ условия и обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия от заказчика
Вина за разрушение и повреждение объекта до его сдачи заказчику ложится на подрядчика.

В случае обнаружения:

●        Некачественных материалов.

●        Инженерно-технических решений, способных негативно влиять на качественные характеристики объекта.

Подрядчик должен приостановить работы и поставить в известность заказчика
Если повреждение (частичное или полное) произошло в результате некачественных материалов, деталей, конструкций от заказчика, то подрядчик вправе требовать оплаты по смете за выполненный объем работ
Работы производятся строго в соответствии с технической документацией. Если в ходе работ возникают дополнительные операции, не предусмотренные сметой, то об этом извещается заказчик

Подрядчик, не известивший заказчика о необходимости дополнительного объема работ, не вправе требовать оплаты за превышение сметы, если только действия не вызваны экстремальной ситуацией
Ответ о необходимости либо отмене дополнительных работ должен быть дан в течение 10 дней. Вынужденный простой в ожидании решения подрядчику возмещает заказчик, если только не будет предоставлено доказательство в ненужности доп. работ
При внесении поправок в тех. документацию, влекущих превышение расходов более 10%, работы по согласованию сторон проводятся по дополнительной сметеЗаказчик вправе вносить изменения в техническую документацию, если при этом не меняется концептуальная характеристика объекта, а корректировка сметы не превышает 10% от общей суммы
Подрядчик вправе требовать оплаты в полном объеме после приема объекта заказчикомОбязанность заказчика – оплатить работы после принятия объекта от подрядчика по смете и в сроки, установленные в договоре строительного подряда

Помимо договаривающихся сторон, в договоре строительного подряда может быть упомянуто третье лицо – страховщик, берущий на себя риски непреднамеренных случаев повреждения объекта. Страхующая сторона обязана предоставить другой стороне договор с указанием предмета и суммы страхового случая.

О подготовке объекта

П.4 статьи 52 устанавливает обязанность заказчика либо застройщика выбирать и подготавливать точки для строительства. Состояние земельных участков должно соответствовать прописанным в договоре условиям.

На заказчике также лежит обязанность предоставлять в распоряжение подрядчика необходимые здания и сооружения, а также обеспечение транспортировки грузов, водо- и электроснабжение. Затраты заказчика оплачиваются по условиям договора строительного подряда.

В случае прекращения работ более чем на 6 месяцев, объект переходит в разряд законсервированных. Если временная приостановка процесса происходит по независящим от сторон причинам, то заказчик возмещает подрядчику затраты, понесенные им до консервации объекта.

Взаимодействие с надзорными органами

Ч.5 ст. 52 ГрК РФ устанавливает обязанности застройщика или заказчика оповестить органы Государственного строительного надзора в порядке, предусмотренном Кодексом для данного вида работ.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт подвергаются контролю со стороны уполномоченных надзорных органов в случае, если затрагиваются технические и конструктивные характеристики надежности и безопасности, а проектная документация проходит Государственную экспертизу.

Не позднее, чем за 7 рабочих дней до начала строительства, заказчик предоставляет в надзорные органы следующий пакет документов:

  1. Разрешение на строительство (копия).
  2. Вся имеющаяся на данный момент проектная документация.
  3. Разрешение на отступление от предельных норм строительства (вынесение точек отступа за красную линию).
  4. Журналы учета выполненных работ.
  5. Положительное заключение экспертизы, если она предусмотрена при данном объеме и типе работ.

Если надзорные органы не получают весь обязательный к предоставлению пакет документов, состоящий из пяти пунктов, то они вправе сами запросить необходимые акты в организации, выдавшей разрешение на строительство.

Ч.6 ст.52 – обязанности лица, осуществляющего строительство

К лицу, осуществляющему строительство, предъявляются следующие требования:

  1. Все виды работ осуществлять в соответствии с техническим заданием и регламентом, определенным в проектной документации. Необходимо придерживаться градостроительных и земельных планов.
  2. Разработать природоохранные мероприятия, а также принять меры безопасности для работников.
  3. Оберегать объекты культурного наследия.
  4. Обеспечивать доступ на объект представителям надзорных органов.
  5. Контролировать процесс труда.
  6. Вести исполнительную документацию.
  7. Предупреждать надзорные органы о начале и завершении этапа строительств и иных работ.
  8. Следить за качеством строительных материалов.

При выявлении надзорными органами в процессе работ недостатков процедуры приостанавливаются до устранения нарушений, о чем составляется соответствующий акт.

Регламентируемые действия в различных ситуациях

Часть 7 статьи 52 гласит, что самовольное отклонение от параметров строительства без согласования с заказчиком или застройщиком запрещено.

Часть 8 комментируемой статьи посвящена ситуации, при которой на территории строительства оказывается исторический или культурный памятник, приравниваемый к объектам культурного наследия. В этом случае в проекты проведения строительных, земляных, ремонтных и иных работ вносятся разделы о мерах сбережения историко-культурного ресурса. Сами же работы приостанавливаются до внесения соответствующих изменений в регламенты.

Мощеная дорожка между зданиями

Часть 9 описывает возможность внесения поправок и дополнений в аспекты строительной деятельности отдельными нормативно-правовыми актами.

Взаимодействие 52 статьи ГрК РФ с другими нормативными актами

Все части 52 статьи ГрК России тесно переплетены с нормативно-правовыми актами в сфере строительства.

  1. Статус членов СРО, упоминание о которых есть во 2 части статьи, определяется последними изменениями от 1.07.2017 года, внесенными в ФЗ №372, затрагивающий вопросы саморегулирования в области проектирования и строительства.
  2. Договор строительного подряда регламентируется положением Гражданского кодекса РФ (статья 740).
  3. Обязанности заказчика по созданию необходимых условий труда подрядчику оговариваются в статье 747 ГК РФ.
  4. Условия и последствия консервации строительного объекта разработаны в ст. 52 ГК РФ.
  5. ФЗ №210 от 31.12.2005 г. установил перечень документов, необходимых для предоставления в надзорные органы с извещением о начале строительства.
  6. Статья 37 Федерального Закона ФЗ-73 от 25.06.2002 года «Об объектах культурного наследия» устанавливает порядок действия в случае обнаружения оного на территории строительства. Признаки объекта культурного наследия установлены в ст.3 того же закона.

Правовое регулирование процесса строительства определяется не только нормами градостроительного кодекса. Например, обязательным при строительстве является соблюдение технических регламентов согласно Техническому регламенту №384-ФЗ от 30.12.2009 г «О безопасности зданий и сооружений».

Важным нормативным актом, регулирующим процессы ответственности за нарушения, порядок расследования и меры наказания является Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ).

Девушка сидит на скамейке в парке

Судебная практика по делам с нарушениями 52 статьи ГрК РФ

Арбитражные суды Российской Федерации, рассматривая дела с нарушениями статей Градостроительного кодекса, сталкиваются преимущественно с взаимными претензиями сторон. Вот несколько примеров.

  1. Определение от 26.03.2018 года по делу о взыскании подрядчиком в лице общества «ФПГ-Волга» долга в 10,8 млн руб. с заказчика в лице «Интер-РАО-Электрогенерация» за выполненный объем работ. В свою очередь, заказчик выставил встречный иск с требованием уплатить неустойку. В процессе разбирательства было выявлено, что построенный объект не может эксплуатироваться заказчиком из-за многочисленных недоделок и нарушений и не представляет для него никакой потребительской ценности. Руководствуясь статьями ГК и ГрК РФ (в том числе статьей 52 ГрК РФ), суд вынес решение: в заявленном иске отказать, встречный иск удовлетворить.
  2. Решение от 26.12 2017 года по делу о привлечении к административной ответственности ООО «Кэпитал-Инвест» за ненадлежащее исполнение и не устранение нарушений, выявленных надзорным органом в лице краевого Департамента по надзору. Суд, ссылаясь на нарушение ряда статей, в том числе ч. 6 ст.52, счел предъявленные требования обоснованными и приговорил общество с ограниченной ответственностью к административному штрафу в размере 50 тыс. рублей.

Предметами споров в суде являются также ситуации, когда в нарушении ч.2 нормативного акта лицо, осуществляющее строительство, не входит в перечень лиц, допущенных к процессу. Но основную долю административных дел составляют иски со стороны надзорных органов.

Таким образом, статья 52 ГрК РФ регламентирует все стороны процесса строительства, реконструкции и капитального ремонта. Тесно взаимодействуя с нормативно-правовыми актами Гражданского и Градостроительного Кодексов, статья позволяет удерживать процедуру возведения и обновления объектов капитального строительства в рамках правового поля.

Ссылка на основную публикацию