Нюансы применения статьи 43 Градостроительного Кодекса РФ

Измерительные приборы в поле

Каждый собственник считает, что его права в отношении построенного дома, магазина, пекарни, цеха и другой недвижимости незыблемы: никто не может препятствовать ему в использовании такого строения. Но построенное здание стоит на земле, и знать, где границы возможного ее использования, необходимо. Особенно когда район включен в проект градостроительного планирования.

Редакция статьи 43 Градостроительного Кодекса РФ в июле 2017 года существенно изменила принципы формирования и оформления границ земель в пределах населенных территорий. В этой статье даны комментарии особенностей проекта межевания территории с опорой на судебную практику.

Межевание территории: кто и зачем проводит

Часть 1 статьи 43 ГрК очерчивает случаи, при которых составляется схема территориального межевания. Такой проект готовится в пределах отдельного участка городской, деревенской и иной территории. Это может быть целый квартал, микрорайон или район населенного пункта. Межевание проводится для застроенных территорий и тех, что только планируется создать, при этом проект может затронуть не один, а несколько кварталов, расположенных рядом.

Задача межевания – распределение земель в зависимости от их предназначения. Ведь развитие местной инфраструктуры возможно только при выделении территорий:

  • под здания социального назначения (школ, поликлиник, кинотеатров и пр.);
  • под административные комплексы (судов, полиции, коммунальных структур и пр.);
  • под места неограниченного пользования и проведения досуга (парков, прудов, стадионов и пр.);
  • под дороги, автостоянки и многое другое.

Цели составления такого проекта отражены в части 2 статьи 43 ГрК:

  1. Прорисовка целевых участков, которых раньше не было, но планируется создать. Например, пустыри, принадлежащие местному земельному фонду, могут использоваться для развития прилегающей территории. Часть из них можно застроить жилыми домами, другую – объектами инфраструктуры. Да и дороги, трубы, электросиловые линии тоже надо где-то разместить.
  2. Выявление границ земель, подвергнутых изменениям в определенных целях. Речь идет о ситуациях расширения проезжей части за счет земель частных лиц вдоль такой дороги, создание условий для доступности различных значимых зданий (больниц, пожарных служб и пр.) и т. д.
  3. Формирование, видоизменение, ликвидация красных линий в изменяемой области. Эти линии создают конфигурацию общедоступной территории, использование которой не ограничивается в стандартных условиях. Скверы, пруды, площади, аллеи, детские площадки – все это общая территория, границы которой и отражаются в межевом плане.

Сюда же относятся земли, занятые:

  • дорогами (автомагистрали, проселочные тропинки, железнодорожные полотна и т. д.);
  • линиями связи и электропередачи;
  • трубопроводами (водоснабжение, газификация, сточные трубы и пр.).

Человек рисует карандашом проект

Сведения о границах земель в рамках проекта берутся из Государственного кадастра недвижимости. При этом часть территории в пределах межевания на момент создания проекта может быть занята постройками как частного, так и публичного характера. Как отражаются такие строения и земля под ними?

Правило 1: Собственник недвижимости имеет преимущественное право на приобретение земли под своей постройкой в собственность или аренду. Этот участок должен быть отражен в проекте, как и сама постройка.

Пример из судебной практики: ООО «Комсигнал» обладает цехом по производству металлических изделий в г. Екатеринбурге, ул. Крауля, 182–6. Подав заявление на оформление земли под цехом и внесение ее в кадастровый план территории, организация получила отказ. Основание – наличие утвержденного на публичных слушаниях проекта межевания территории, согласно которому эта земля включена в границы жилой зоны. То есть на этой территории планируется построить многоэтажный жилой дом.

Обратившись в суд, ООО «Комсигнал» выиграло процесс, так как данный проект не отразил ни самого цеха, ни границ земельного участка под ним. Поэтому 6 февраля 2018 г. апелляционный суд признал его незаконным по следующим причинам:

  • смысл межевания – отражение реальных границ, занятых уже построенными недвижимыми объектами;
  • участок не ограничен в обороте и не изъят государством, сам цех построен без нарушения закона, поэтому собственнику в первую очередь дается право на аренду или покупку земли под сооружением;
  • проект создает препятствия для формирования прав ООО «Комсигнал» на этот участок.

Вывод: местное руководство обязано утверждать проекты межевания с учетом текущих прав землепользователей, чтобы не подвергнуться ответственности на основании КоАП РФ.

Какую информацию можно найти в проекте межевания

Это комплексный документ, состоящий из двух разделов. Первый носит название «Основная часть» и должен быть утвержден в публичном порядке (на основе слушаний). Второй раздел – обоснование проекта, т. е. то, на чем основано именно такое распределение земли.

Двор между многоэтажными домами

В целом можно составить таблицу содержания межевого плана

Основная частьОбоснование проекта
Текстовая частьЧертежиЧертежи, обозначающие границы
Список участков, которые будут образованы (включая способы их формирования и размеры).

Отражается количество участков:
  • арендуемых долгосрочно;
  • арендуемых на короткий срок;
  • предоставленных в бессрочное пользование;
  • находящихся в частной собственности
Границы текущих элементов и тех, что будут созданыУчастков, уже имеющихся на момент создания проекта и доступа к ним
Перечень образуемых земель, доступных для общего пользования, их размеры и случаи изъятия у собственников (при необходимости)Красные линии и отступающие от них границы (очерчивают максимальные пределы нахождения построек)Зон, где возможно только целевое землепользование (например, жилых)
Как можно использовать участок с учетом проекта планировки зоны. Например, для парковки транспорта, прохода к домам, подъездных путей для пожарников и пр.Границы и обозначения будущих участков земли, включая те, что будут изъяты у собственниковЗащищенных государством зон (заповедников и объектов особой культурной значимости)
Подтверждение размещения всех имеющихся зданий, прошедших техническую инвентаризацию.

Выявление неучтенных объектов, определение некапитальных сооружений: заборов, бордюров, гаражей и т. д.
Пределы публичных обременений в пространстве (сервитутов): право проезда, доступа, прохода и пр.Земель, с расположенными на них объектами капитального строительства

В обосновании проекта содержится информация о существующих факторах, которые надо будет учесть при межевании. Основная же часть отражает, что будет создано и оформлено границами в процессе межевания.

Правило 2: Если в проекте межевания красная линия пересекает объект недвижимости, который существовал до принятия проекта, то это нарушение прав собственника, закрепленных в ГК РФ (ст.209).

Пример из судебной практики: ООО «Хотэйр» законно владеет зданием ИП «ИРИГ», к которому прилегает фундамент для постройки цеха. Земля под зданием и постройкой взята в аренду. В ноябре ООО «Хотэйр» обратилось к властям г. о. Жуковский за градостроительным планом этого участка, в получении которого было отказано.

Причиной стало включение участка в проект реконструкции автомобильной дороги для обеспечения транспортной доступности строящегося в районе Наркомвод г. о. Жуковский аэропорта Раменское. По этому проекту смещенная красная линия находится на территории спорного участка. А предусмотренная планом постройка газопровода препятствует доступу сотрудников организации на территорию, перекрывая съезд к участку.

Результатом судебного рассмотрения стало признание проекта межевания в части наложения красных линий на объект недвижимости незаконным. Почему?

  1. Автомобильная дорога планировалась в виде Т-образного перекрестка со светофорами, однако в плане межевания красные линии предусматривали кольцевое пересечение с тремя полосами движения. Это стало нарушением, так как выходить за пределы Т-образного перекрестка и проходить вокруг они не могут. Планирование на будущее не причина для внесения изменений в текущий план.
  2. Проект не содержит данных о границах и площади изменяемых участков. Следовательно, нельзя установить ту площадь ООО «Хотэйр», которая попадет в красные линии.

Вывод: прорисовка красной линии через недвижимость собственника означает, что в будущем часть земли будет изъята в пределах закрепленной линии. Поэтому оспаривать такой проект — означает защищать свое право владения землей. Ведь произвольное нанесение таких линий недопустимо.

Нюансы проекта межевания: что следует знать простым собственникам

При подготовке проекта во внимание принимаются результаты инженерных изысканий, если с момента их выполнения прошло не более пяти лет.

Мужчина и женщина лежат на лужайке, рядом сложен домик из палочек

На границы земельных участков влияет не только фактическое или планируемое землепользование. В расчет принимаются действующие нормы, предусмотренные для отдельных сфер использования (промышленности, жилья, дорог и пр.). Их можно найти как в российском федеральном законодательстве, так и в нормах субъектов федерации, технических регламентах и сводах правил.

При наличии утвержденной схемы расположения участков проект должен учитывать такую схему и не противоречить ей.

Нельзя переиначить расположение объектов в пределах охраняемых зон (культурные, исторические объекты).

Правило 3: Собственникам следует внимательно относиться к публичным слушаниям, на которых утверждается проект межевания территории. Отсутствие возражений может рассматриваться как согласие с переделкой территории и новыми красными линиями.

Пример из судебной практики: власти г. Екатеринбурга утвердили проект межевания, изменившего размеры и конфигурацию земли на застроенной территории в пределах квартала шести улиц. Эти изменения коснулись и земельных участков, используемых собственниками квартир двух многоэтажек на улицах Фурманова (дом 125 и 127). Их участки за счет объединения стали меньше по площади.

Товарищества этих домов (ТСЖ «Соседи-1» и «Соседи-2») обратились в суд за признанием такого передела недействительным. Им было отказано из-за пропуска трехмесячного срока на подачу заявления на основе норм ГПК РФ. В деле есть итоговый протокол публичных слушаний, по результатам которых и было принято спорное постановление. Оно было опубликовано в газете «Вечерний Екатеринбург», на официальном портале Екатеринбург.рф в интернете. На самих слушаниях принимал участие представитель заявителей — председатель, не высказавший возражений по проекту межевания.

Вывод: отслеживать решение местных властей в отношении своего района проживания/деятельности необходимо самому собственнику для эффективной защиты своих прав.

Разработка независимого проекта межевания (т. е. вне рамок проекта планирования развития территории) не требует публичного рассмотрения и выноса для обсуждения населением. Это необходимо лишь тогда, когда меняются границы общедоступных для населения территорий.

Рабочие измеряют земельный участок

Следовательно, проект межевания уточняет или отменяет границы земельных участков:

  • построек, назначение которых – служить жильем людям;
  • строений нежилого назначения;
  • сооружений технического характера, включая линейные объекты;
  • открытого пользования;
  • предназначенных для постройки новых объектов;
  • территорий поселения, которые до проекта не были разделены.

С помощью красных линий устанавливается территория:

  • улично-дорожной сети;
  • объектов линейного назначения;
  • технических зон;
  • зоны общественного значения;
  • озеленения и т. д.

Утвержденный проект сам по себе не является основанием приобретения прилежащей территории в собственность. Для этого заказывается межевой план, и участок ставится на кадастровый учет.

Проект межевания информативен не только для государственных структур (при планировании градостроительства), но и для частников тоже. Он позволяет реально оценить свои возможности по использованию земли с учетом перспектив развития района.

Ссылка на основную публикацию