В чем разница между ТСЖ и ЖСК

Красная и синяя входные двери

В обязанности собственников квартир входит определение метода правления общедомовым имуществом. Однако велика вероятность запутаться в перечне организационных форм, их преимуществах и достоинствах. Следует отметить, что основными являются ТСЖ и ЖСК.

Определение и основные черты ТСЖ

Под термином ТСЖ понимается товарищество собственников жилья, представляющее объединение владельцев недвижимого имущества для управления МКД в самостоятельном порядке.

Такая организация проводит деятельность при помощи выбранных членов сообщества и председателя. Для решения дополнительных вопросов товарищество вправе нанимать подрядчиков и частных профессиональных лиц. Как правило, это происходит для обеспечения бесперебойной работы коммунальных систем дома.

Законодательно установлено, что ТСЖ может объединять владельцев квартир не только одного дома, но и близлежащих МКД. Чтобы создать товарищество, следует провести собрание и голосование, по результатам которого в кооператив вступят более 50% собственников.

В компетенции членов ТСЖ и руководителя входят вопросы, касаемо содержания и ремонта общедомового имущества, а также благоустройства придомовой территории. В состав могут включаться все жители дома при условии прав на собственность. Решения и годовая смета расходов утверждаются на собрании жильцов. Примечательно, мнения владельцев, не вступивших в ТСЖ, по значимым вопросам также учитывается. Как правило, такие темы затрагивают:

  1. Проведение ремонтных работ и перепланировку.
  2. Выполнение реконструкционных мероприятий.
  3. Покупку участка земли.
  4. Строительство сооружений и зданий на территории вокруг дома.

Соответственно, для решения вышеуказанных вопросов проводится собрание. Плановые мероприятия и задачи утверждаются избранным правлением товарищества во главе с избранным руководителем.

Терминология и особенности ЖСК

Расшифровка ЖСК указывает, что такое сообщество является жилищно-строительным кооперативом. В целях создания такой формы подразумевается возведение жилых объектов, проведение ремонтных работ либо реконструкционные мероприятия в отношении МКД. Лица, входящие в состав, объединены задачей по формированию финансового фонда методом ежемесячных отчислений, в дальнейшем использованные для решения поставленной задачи.

В жилищный кооператив могут вступить как физические граждане, так и юридические организации. В результате финансового объединения каждый член является собственником жилья в соответствии со внесенным паем.

Отличие ЖСК от иных форм правления проявляется в том, что создание общества проходит на этапе возведения или реконструкционных работ жилья. Иными словами, кооператив – это застройщик, а его члены – в перспективе владельцы квартир. Примечательно, что приоритет во вступлении в ЖСК имеют те лица, у которых нет собственной жилой площади, а проживание осуществляется на условиях аренды.

Для формирования жилищно-строительного кооператива требуется минимум пять лиц. Решение о создании утверждается протоколом собрания и фиксируется в Уставе.

Красное каменное здание

При этом владельцем жилья член ЖСК становится только после 100% оплаты пая. Сумма взноса приравнена к стоимости квартиры. До тех пор, пока каждый жилец МКД не расплатится по долям, юридически владельцем является кооператив.

Выделяют два метода инвестирования в возведение жилого дома:

  1. Разовая выплата, выполненная единовременно всеми участниками кооператива в полном объеме.
  2. Оформление долгосрочного ипотечного договора между ЖСК и банком. Однако оплата ежемесячных платежей ложится на плечи всех жильцов пропорционально паю.

По завершении возведения дома строительный кооператив принимает бразды правления МКД и преобразуется в объединение, аналогичное ТСЖ или ТСН.

Законодательная база

Правовой статус ЖСК подчиняется следующей нормативно-правовой базе:

  1. ГК России ст.№116.
  2. ЖК России раздел №5.

На основании ст.№110 ЖК России ЖСК представляется в виде объединения на добровольных началах физических и/или юридических организаций. Цель формирования кооператива – удовлетворение жилищных потребностей и управление общедомовым имуществом, находящимся на балансе МКД.

Обширное толкование ЖСК приведено в ст.№116 ГК России. Также в гражданском законодательстве указаны нормы о положении «Некоммерческой организации» (параграф №5 гл. №4). На основании этого жилищный кооператив и иные потребительские компании ведут некоммерческую деятельность. Иными словами, ЖСК – это юр. лицо, цель которого не только извлечение дохода, но и распоряжение общедомовым имуществом.

На основании ст.№135 ЖК России товарищество собственников преследует цели по управлению недвижимостью, находящейся на балансе МКД. Помимо того, ТСЖ берет на себя ответственность в обеспечении бесперебойной работы комплекса. А также владеет и использует имущество в соответствии с действующими нормативно-правовыми положениями:

  1. К императивным нормам относятся – ст. №137 ч.2, ст.№145 ч.1, ст.№146 ч.3, ст.№147 ч.5, ст.№149 ч.1, ст.№151 ч.3, ст.№152 ч.3 и ст.№156 ч.8.
  2. Диспозитивными нормами в отношении ТСЖ выступают – ст.№135 ч.4, ст.№145 ч.3, ст.№146 ч.6, ст.№147 ч.5, ст.№147 ч.2 и ст.№148 п.9.

Формирование товарищества основывается на выборе собственников квартир, проводимом в рамках голосования. Утверждение формы правления происходит при получении более 50% голосов от числа собственников. Такое условие прописано в ст.№136 ЖК России. Владельцы квартир вправе организовать только одно товарищество.

Право осуществлять деятельность у товарищества возникает после прохождения процедуры госрегистрации. Процесс осуществляется в рамках законодательных положений о регистрации юр. лиц – ФЗ №129 «О госрегистрации юр.лиц и ИП» от 8 августа 01 года. В этом законе в главах №3 и №4 определен алгоритм по формированию юридических организаций.

В ст.№135 ЖК России также прописывается правовое положение товарищества как некоммерческой ассоциации владельцев недвижимого имущества в МКД. Безусловно, что основополагающую роль в деятельности ТСЖ играет Устав. Этот документ выступает единственным для такой формы некоммерческой компании и является учредительной документацией.

В ст.№135 пункта №4 ЖК России приведена диспозитивная норма, на основании которой товарищество собственников вправе формироваться на неустановленный период, если другое не прописано в учредительном документе. Помимо этого, в правовых положениях указываются права и обязанности товарищества и председателя.

Актуальные случаи для применения товарищества и строительного кооператива

Товарищество, создаваемое на добровольных условиях, формирует условия поощрения собственников недвижимого имущества в отношении регулирования и управления общедомовой собственностью. К этому относится не только своевременная уплата коммунальных платежей, но и контроль над обслуживанием, проведением ремонтных работ, а также регулирование взаимоотношений с представителями ЖКХ.

Ввиду того что ТСЖ формируется как некоммерческое общество, но при этом объединяет владельцев квартир в одном доме или комплексе, создание товарищества актуально в следующих случаях:

  1. Общее управление единым домовым комплексом.
  2. Обеспечение бесперебойной эксплуатации дома и имущества.
  3. Реализация владельцами квартир прав на использование, владение и распоряжение общедомовой собственностью в рамках действующего законодательства России.

Главным органом управления ТСЖ выступает общее собрание жильцов. Исполнение обязанностей по реализации поставленных задач ложится на плечи членов под руководством председателя. Однако ряд регулярных бытовых вопросов дозволяется решать в ходе заседаний членов ТСЖ, если собственники квартир выдали такие полномочия и прописали в Уставе товарищества.

Члены ТСЖ вместе осуществляют права на использование, владение и распоряжение общедомовым имуществом. Предметом управления выступает:

  1. Поддержание качественного состояния собственности.
  2. Организация строительных работ.
  3. Принятие и реализация решений о реконструкционных мероприятиях.
  4. Управление недвижимым фондом МКД.
  5. Защита и представление интересов владельцев.

У ТСЖ не может быть личной недвижимости. Всё, что числится на балансе товарищества, находится в собственности МКД, т. е. его членов. Примечательно, что управляющий ТСЖ вправе вменять издержки, устанавливать стоимость услуг на коммунальное обслуживание и регулировать договорные взаимоотношения с подрядчиками, а также выбирать компании по ремонту и обслуживанию дома.

Городская улица

В современных экономических реалиях жилищное объединение лиц с целью построить жилое здание фиксируется всё реже. Невзирая на отсутствие законодательных препятствий к формированию строительного кооператива, возведение МКД в таком формате не популярно среди рядовых граждан. Тем не менее активно используется у крупных корпораций, заинтересованных в удовлетворении собственных потребностей для обеспечения жильем своих сотрудников.

Так, ТСЖ имеет смысл организовывать только сотрудникам с правовой и инвестиционной поддержкой руководящего состава корпорации. Примечательно, что такой вариант позволяет снизить затраты и сэкономить между разницей в цене на рынке и себестоимости квартиры, назначаемой застройщиком.

Если происходит покупка жилья через процедуру создания ЖСК, пайщики имеют защиту от чрезвычайных и непредвиденных случаев. К примеру, если компания-застройщик объявляет себя банкротом, то пайщики обладают правом в самостоятельном порядке продолжить возведение жилья. Так, сравнительно недавно некоторые строительные фирмы, ведущие деятельность в рамках ЖСК, находились у отметки в 14%. На сегодняшний день это доля занимает ⅓ рынка, и жилье активно реализуется по такой схеме.

Отличие ТСЖ от ЖСК

В таблице №1 приведен сравнительный список, дающий ответ по теме – ТСЖ и ЖСК, в чем разница:

Наименование различийТоварищество собственниковСтроительный кооперативДополнения
Цель формированияОбщее управление владельцами квартир собственностью МКДПриобретение, возведение или ремонтные работы домаВо время реконструкционных работ обе формы правления обладают правом выступать как застройщик
Учредительная документацияНа основании УставаНа основании Устава
Метод формированияНа общем собрании собственников недвижимости с последующей фиксацией в протоколеОформление протокола о решении учредителями сообщества
Число членовМинимум 50% + 1 голос от общего количества собственников жилой недвижимостиМинимум 5 лиц, но не более количества жилья
Период действияБессрочныйБессрочныйВ этом случае отличаться формы владения не будут. Но дополнительно срок может устанавливаться в Уставе
ЧленствоСобственникиФиз. лица в возрасте от шестнадцати лет и старше, юридические компании
ПравлениеСобрание во главе с председателем и совместно с ревизионной комиссиейСобрание, председатель, ревизор
Вступление участниковПраво вступить в ТСЖ наступает в момент приобретения квартиры в конкретном домеПо заявлению

Дополнительно эти формы управления домом будут различаться с управляющей компанией как по форме образования, так и по регуляции законодательной базой. Ввиду этого выбор ТСЖ или ЖСК очевиден, т. е. объединения изначально преследуют разные цели.

Разъяснение сложных нюансов

Участие в той или иной формы правления не дает гарантий собственникам, что руководящий состав не будет превышать должностных полномочий. Иными словами, есть риск обогащения за счет владельцев или пайщиков квартир. Невзирая на ряд законодательных мер, с помощью которых привлекают к ответственности мошенников, средства, так или иначе, разворовываются.

Озеро, дома, аллея

Виды махинаций в рамках формирования товарищества и строительного кооператива:

  1. Распространенным методом личного обогащения выступает сбор денежных средств с членов объединения. Как правило, подоплека касается возведения или ремонтных работ. На деле финансы выводятся в карман руководства. Ввиду этого при подозрении на неблагонадежные действия юристы советуют инициировать аудиторскую проверку.
  2. Классическим вариантом мошенничества являются платежи за вывоз мусора и иные услуги, оплачиваемые подрядчикам. В судебной практике зафиксирован случай, когда бухгалтерия ТСЖ каждый месяц оплачивала счет за вывоз мусора в размере 100000 р. Соответственно, за 12 месяцев объем составил миллион рублей. Ситуация разрешилась после проведения аудиторской проверки по заявлению собственника квартиры. К сожалению, такие ситуации происходят повсеместно.

Владельцы недвижимого имущества обладают правом требовать ежегодного финансового отчета как от ТСЖ и УК, так и ЖСК.

Подозрения не недобросовестную работу форм правления следует разрешать через ГЖИ и прокуратуру. Кроме этого, члены кооперативов обладают правом в самостоятельном порядке переизбирать руководящий состав обеих структур. Дополнительно в компетенции собрания собственников входит инициация процедуры ликвидации компании.

Ссылка на основную публикацию